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Der Kongresspalast in Palma - eine wirklich unendliche Geschichte

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30 Juli 2012

Man war mit so vielen Hoffnungen gestartet, dass nun endlich ein Käufer gefunden werden könnte, aber auch die vierte Ausschreibung brachte kein Ergebnis, also noch immer kein weißer Rauch über dem Kongresspalast.

Na klar, man kann schon den Kopf darüber schütteln, mit welchem bürokratischen Aufwand der Verkauf des Hotels betrieben wird: die Interessenten müssen 2 verschlossene Umschläge vorlegen: es gibt es einen Umschlag A, dann einen Umschlag B; und letzterer darf erst dann geöffnet werden, wenn der Umschlag A inhaltlich zufriedenstellend ist. Darüber hinaus gibt es da noch Fristen (gerade einmal drei Tage) in denen mögliche Mängel beseitigt werden können. Das hat der derzeitig einzige Bieter nicht geschafft, ist aber weiter interessiert, nun ist aber die Frist abgelaufen und es müssen wieder neue Umschläge gefüllt werden.

Bei alledem ist das Problem und auch dessen Lösung ziemlich banal: es geht, wen möge das überraschen, ausschließlich um den Kaufpreis, und der orientiert sich (aus Sicht eines jeden Käufers oder Investors) eben nicht an den Baukosten, sondern ausschließlich an dem Ertrag, den der Betrieb des Hotels günstigenfalls abwerfen wird. Wenn sich aber zu dem geforderten Preis von 40,5 Millionen € kein Käufer findet, braucht man auch nicht über Briefumschläge und Fristen nachzudenken, dann spricht vieles dafür, dass dieser Kaufpreis zu hoch ist. Natürlich wäre es ein Leichtes, das Hotel über Spezialmakler (oder zB vergleichbar wie bei einer ganz normalen Zwangsversteigerung) am Markt anzubieten und Gebote einzuholen, dann würde man den Marktwert (fair market value) sehr schnell erfahren, Und man kann dann auch ganz sicher sein, dass frühere Interessenten wie Riu oder Sol-Meliá schnell wieder auf der Matte stünden. Aber da das Ergebnis eines solchen Verfahrens für die Verwaltung geradezu desaströs wäre, bleibt man lieber bei den zwei Briefumschlägen und neuen Fristen.

Unverständlicherweise löst es große Begeisterung aus, dass die Hotelkette Hilton Interesse gezeigt habe. Dabei muss man aber wissen, dass Hilton keinen Cent investieren wird, im Gegenteil, sie stellen sich allenfalls als Betreiber zur Verfügung, und werden von dem zukünftigen Eigentümer eine Gebühr dafür verlangen, dass sie ihren Namen in Leuchtschrift über die Hotelfassade hängen. Mit etwas Glück kann man allenfalls von einem Hotelbetreiber eine Ertragsgarantie (GOP-Garantie; Gross Operating Profit) verlangen, die wird aber kaum die Zinsen abdecken.

Und so ist die Stadtverwaltung und die Vergabekommission in der Situation eines Immobilieneigentümers, der verkaufen möchte, aber gleichzeitig von dem enormen Wert seiner Immobilie fest überzeugt ist (solche Fälle soll es ja geben); in beiden Fällen gibt es nur zwei Lösungsmöglichkeiten: solange abwarten, bis die Preise steigen (das kann dauern, während gleichzeitig Zinsen und laufende Unterhaltungskosten anfallen) oder weg mit Schaden. Man kann schon ahnen, wie das ausgehen wird.

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