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„Triple folio Registral“ Die dreifache Grundbucheintragung im spanischen Rechts

BEITRÄGE
8 April 2016

Im spanischen wie im deutschen Grundbuchrecht gilt der Grundsatz, daß eine im Grundbuch eingetragene Grundfläche (finca registral) durch eine Teilungserklärung (división horizontal) in Wohnungseigentum aufgeteilt werden kann mit der Folge, daß die ursprüngliche Grundbucheintragung zum (unbebauten Grundstück) nicht weiter fortgeführt wird und an dessen Stelle die durch die Teilungserklärung neu entstandenen Grundbucheinheiten (=Wohnungseinheiten) treten. Eigentumsübertragung, Belastungen oder Nutzungsrechte werden von nun an ausschließlich unter den neu geschaffenen Einheiten weitergeführt.

Mit dem ersten Immobilienboom in Spanien in den späten 70er Jahren, in dessen Folge großflächige Immobilienkomplexe entstanden, wurde dieses Verfahren der Praxis nicht mehr gerecht:

Hierzu muß man wissen, daß die Entwicklung von Bauflächen und Bebauungsplänen (plan parcial) in Spanien in der Regel nicht von der Gemeinde betrieben wird, sondern vielmehr durch Privatinitiative, mit der Folge also, daß die beplante Fläche in der Regel zunächst im Eigentum einer einzigen Entwicklungsgesellschaft (promotor) steht. Für diese geplante Gesamtanlage wird im spanischen Sprachgebrauch hierfür der Begriff der „Urbanización“ verwendet, ein Begriff, der nur schwer in die deutsche Sprache zu übertragen ist. Man wird ihn manchmal mit „Stadtteil“, an anderer Stelle mit „Wohnanlage“, vielleicht auch allgemeiner mit „Siedlungsgebiet“ übersetzen können, gem eint ist jedenfalls die gemeinsame und oft auch einheitliche Bebauung von größeren Flächen durch einen einzigen Entwickler. Dabei muß eine „Urbanisation“ nicht zwangsläufig aus gleichförmigen Immobilien bestehen, es kann sehr wohl sein, daß in dieser Urbanisation sowohl Einfamilienhäuser mit großzügigen Gärten vorgesehen sind wie auch Apartmenthochhäuser mit kleinen Studios, abgesehen von Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kindergärten. Daneben zwingt natürlich das öffentliche Recht den Entwickler, Flächen für Grünzonen, öffentliche Einrichtungen, wie Schulen und Krankenhäuser vorzusehen.

Für eine optimale und kostengünstige Vermarktung einer derartigen Anlage war allerdings das Instrument der Teilungserklärung allein völlig unzureichend.

Aus dieser Situation entstand die Rechtsfigur des „triple folio registral“ (dreifaches Grundbuchblatt), die dem Umstand gerecht werden sollte, daß derartige großflächige Anlagen nicht insgesamt nach Wohnungseigentum aufgeteilt werden konnten, sondern vielmehr ein Zwischenschritt erforderlich ist mit der Anlage eines entsprechenden eigenen Grundbuchblattes. Da dies zwangsläufig etwas kompliziert klingt, sollen der Ablauf und insbesondere die verschiedenen Grundbucheintragungen nachstehend erläutert werden:

1. Zunächst hat der Entwickler die von ihm zu bebauende Fläche durch Ankauf der verschiedenen Grundstücke bzw. im Wege eines Umlegungsverfahrens (Junta de Compensación) zusammengelegt und ist Eigentümer einer zusammenhängenden Gesamtfläche. Dieses Ursprungsgrundstück, in spanischer Sprache oft auch „Muttergrundstück“ (finca matriz) genannt, ist entsprechend zu seinen Gunsten im Grundbuch eingetragen. Zu diesem Grundbuchblatt, das in diesen Fällen unter der Bezeichnung „Conjunto Urbanístico“ (Immobilienanlage) angelegt wird, kann bereits eine Neubauerklärung (declaración de obra nueva) im Grundbuch eingetragen werden, in der die verschiedenen (noch zu errichtenden) Aufbauten der Gesamtanlage beschrieben sind.

2. Zum gleichen Zeitpunkt kann der Entwickler diejenigen Grundstücksbereiche des „conjunto urbanistico“ gem. 1. definieren, die später, nach entsprechender Bebauung, durch jeweils eigenständige Teilungserklärungen nach Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt werden sollen, und zwar in ihrem prozentualen Anteil zur „finca matriz“.

Als Konsequenz dieser Aufteilung entstehen neben zu der Ersteintragung gem. 1. verschiedene Grundbuchblätter, in denen Grundstücksflächen ausgewiesen werden, die, unter Angabe deren Größe (und Grenzen) wie auch des prozentualen Anteils an der Gesamtfläche als selbständige Grundbucheinheit im Grundbuch eingetragen werden.

3. Ein drittes Grundbuchblatt wird dann eingerichtet, wenn eine oder mehrere der unter 2. beschriebenen Teilflächen nach spanischem Wohnungseigentumsgesetz mit den entsprechenden Folgen aufgeteilt wurden.

Die Besonderheit bei dem Verfahren des „triple folio registral“ besteht damit in der Einfügung der unter 2. beschriebenen Phase. Diese Lösung hat viele Vorteile. Zum einen kann der Entwickler die im zweiten Schritt definierten Teilflächen unabhängig voneinander verkaufen, um sich zu refinanzieren, er kann zum anderen die Ausführung des Projektes in mehreren zeitlichen Phasen besser steuern, fertiggestellte Gebäude nach Wohnungseigentumsgesetz aufteilen, Flächen für Gewerbe an die entsprechenden Betreiber (Kino, Supermärkte, Parkgaragen) verkaufen und vor allem kann er durch die stärkere Individualisierung der Teilungserklärungen dafür Sorge tragen, daß der Erwerber einer Wohnung in einem der Gebäude nicht Zwangsmitglied in einer Eigentümergemeinschaft mit einer für ihn zahlenmäßig unüberschaubaren und damit kaum verwaltungsfähigen Anzahl von Eigentümern wird.

Kostenvorteile entstehen weiter dadurch, daß Kosten und Steuern für eine Teilungserklärung im zweiten Schritt noch nicht entstehen und eine (Teil-) Veräußerung dennoch möglich ist. Weiterer Vorteil ist der Umstand, daß bei einer intelligenten Gesamtkonzeption der Anlage bei einem Verkauf von Teilflächen keinerlei Abtrennungen (segregaciones) oder Aufteilung (divisiones) durchgeführt werden müssen, und damit weitere Kosten vermieden werden.

Nachteile müssen allerdings auch in Kauf genommen werden: So wird der auch im spanischen Recht geltende Grundsatz des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs (fe pública registral) schon sehr strapaziert, wenn es wie hier keineswegs ausreicht, nur ein Grundbuchblatt zu einer bestimmten Immobilie zu überprüfen, sondern die Gesamtinformation an verschiedenen Stellen in unterschiedlichen Grundbuchblättern untergebracht sein kann. Hier zu einige praktische Beispiele:

- Wird auf dem Ursprungsgrundstück eine Hypothek bestellt, muß eine Eintragung zusätzlich auch bei den Grundstücksbereichen gem. oben Ziff. 2 erfolgen, wobei die Haftung auf die verschiedenen Eintragungen aufgeteilt werden muß (das spanische Recht kennt keine Gesamthypothek);

- Ein Verkauf des Hauptgrundstücks muß auch bei den Grundstücksbereichen gem. oben Ziff. 2 (ggf. auch Ziff. 3) vollzogen werden;

- Wird nur ein Grundstücksbereich gem. oben Ziff. 2 verkauft, entfällt eine Verfügung oder Belastung des Gesamtgrundstücks;

Als Grundsatz kann lediglich festgehalten werden, daß, sobald auf einer Ebene unterschiedliche Eigentümer existieren, die Verkehrsfähigkeit der darüberliegenden Grundbuchebene entfällt.

Das „triple folio regis tral“ wurde in der Praxis entwickelt und resultiert aus einem Beschluß der Generaldirektion für Register und Notariate (Dirección General de los Registros y Notariado; DGRN) vom 02. April 1980.

Der genannten Entscheidung der DGRN ist die Neuregelung des A rtikel 24 des spanischen Gesetz über das Wohnungseigentum (Ley sobre la Propiedad Horizontal; LPH) in der Fassung des Ley 8/1999 vom 06.04.1999 gefolgt. Diese Vorschrift lässt zu, daß auf einer ungeteilten Grundbucheinheit mehrere Eigentümergemeinschaften nebeneinander existieren können, die wiederum gemeinsam eine „Ober“ -Eigentümergemeinschaft bilden, in der die einzelnen Eigentümergemeinschaften anteilig vertreten sind. Auch die Satzung dieser übergeordneten Eigentümergemeinschaft ist im Grundbuch einzutragen.

Dem spanischen Grundbuchrecht wird immer vorgeworfen, daß es starr, unbeweglich und vor allem veraltet sei. Hier beweist die Verwaltung, daß sie sehr wohl in der Lage ist, den modernen und komplexen Formen der Bauentwicklung gerecht zu werden.

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