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Ferienvermietung oder Saisonvermietung

BEITRÄGE
8 April 2016

Die gesetzliche Neuregelung der Ferienvermietung auf den Balearen auf der Grundlage des Ley de Turismo (Ley 8/2012) hatte viel Unruhe ausgelöst, zumal die hochgesteckten Erwartungen für keine der interessierten Gruppen so richtig erfüllt wurde. Das Ganze wurde dann noch garniert mit umfangreichen bürokratischen Hürden, viel Formularkram und saftigen Strafen im Falle eines Verstoßes, letzteres sicherlich nicht zuletzt deshalb, weil es ohnehin nicht genug Inspektoren gibt.

Wohnungen in Apartmentanlagen sind von einer Ferienvermietung ausgeschlossen, eine wichtige Einschränkung , die allerdings in der Praxis hier und da schlicht ignoriert wird. Hat wirklich jeder Vermieter, wie gesetzlich vorgeschrieben, ein Gewerbe angemeldet, die Miete mit IVA kassiert, diese auch abgeführt und dann schließlich die Nettomiete versteuert?

Dabei gibt es durchaus eine völlig legale und unkomplizierte Alternative, eine kleine Nische in diesem Dickicht von Vorschriften, Bedingungen und Bußgeldern. Es handelt sich hierbei um die Saison- Vermietung. Wer nicht gerade gelernter Jurist ist, kommt da schon ins Grübeln, wo liegt denn überhaupt der Unterschied zwischen Ferien -Vermietung und Saison -Vermietung?

Zunächst gibt es eine völlig unterschiedliche gesetzliche Regelung. Während die Ferienvermietung außerhalb des nationalen spanischen Mietgesetzes LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos ) und für jede Region Spaniens unterschiedlich geregelt ist (für Mallorca gilt das Tourismusgesetz der Balearen) , ist die Saisonvermietung etwas versteckt in der LAU verblieben.

Art. 3 .2 LAU dehnt den Anwendungsbereich des Gesetzes auch auf die Fälle aus, in denen Wohnimmobilien saisonweise vermietet werden, ' ... sei dies für den Sommer oder jede andere Jahreszeit', so das Gesetz. Wenn aber die LAU gilt , hat das sehr erfreuliche Folgen: Die Vermietung einer Wohnung ist ein durch die Verfassung geschütztes Recht, das kann gar nicht verboten werden, also auch nicht in Apartmentanlagen. Das ist keine Gewerbe, muss nirgendwo angemeldet werden und IVA fällt auch nicht an. Es lohnt also durchaus, sich genauer mit dieser Alternative zu beschäftigen.

Eine genauere Untersuchung bringt allerdings Betrübliches zu Tage, nämlich, dass, anders als es auf den ersten Blick scheinen mag, es doch ganz erhebliche Unterschiede gibt:

1. Wer nämlich den oben zitierten Art. 3.2 LAU liest, der muss auch weiterlesen und stößt dann auf den Art. 5 LAU, der durch Gesetz 4/2013 vom 4. Juni eingeführt wurde. Dort gibt es eine ganz wesentliche Einschränkung, wonach eine voll möblierte und ausgestattete Wohnung die zur zeitweiligen Nutzung überlassen wird, von der Anwendung des Gesetztes LAU dann doch ausgeschlossen ist, wenn diese :”… einer besonderen gesetzlichen Regelung der jeweiligen Branche unterliegt”.

Hier wird also schon einmal warnend der Zeigefinger gehoben, um klarzustellen, dass nicht grundsätzlich jegliche Vermietung einer möblierten Wohnung der LAU unterlieg en kann, und welche 'besondere gesetzliche Regelung ' hier angesprochen wird dürfte ja auch klar sein, das ist das Tourismusgesetz der Balearen von 2012.

2. Hier kommt es, anders als man das zunächst glauben mag, nicht entscheidend auf die Dauer der Saison -Vermietung an, ein Mindestzeitraum wird nirgendwo gefordert (wobei man natürlich eine Woche auf keinen Fall als 'Saison' bezeichnen kann). Vielmehr ist auf Grund und Anlass und den exakten Verwendungszweck der Saison- Vermietung abzustellen, was tunlichst im Vertrag exakt geregelt sein sollte:

  • So muss es sich um die Zweitwohnung des Mieters handeln, dabei sollte der Hauptwohnsitz angegeben werden.
  • Der Verwendungszweck der Wohnung muss klar, nachweisbar und nachvollziehbar beschrieben werden. Der Grund der Anmietung muss genau angegeben werden, wobei naturgemäß der Begriff 'Ferien ' oder 'Urlaub' nicht vorkommen darf. Zulässig wäre also z.B. Studium, Arbeitsplatzwechsel .

3. Anders als bei Ferienvermietung müssen natürlich auch die sonstigen Bestimmungen der LAU eingehalten werden, beispielsweise muss eine Kaution gezahlt werden.

4. Ein Energiezertifikat muss vorliegen, wenn länger als 4 Monate im Jahr vermietet wird.

5. Ein Vertrieb über 'touristische Kanäle', wo klassische Ferienvermietung angeboten wird, ist nicht zulässig. Dies würde unweigerlich die zwingende Anwendbarkeit des Tourismusgesetzes der Balearen nach sich ziehen.

Sollten Zweifel aufkommen, liegt die Beweispflicht beim Eigentümer/Vermieter, mit möglicherweise unschönen Folgen: Ein getürkter Saison- Mietvertrag kann entweder als klassischer Mietvertrag (Mindestdauer 3 Jahre) qualifiziert werden oder aber als Ferienmietvertrag mit heftigen Bußgeldern, da ja keinerlei Genehmigungen vorliegen werden.

Im Ergebnis ist ein Saisonmietvertrag in passenden Fällen durchaus eine sinnvolle Alternative, wenn man statt einer Vertragsdauer von 3 Jahren eine kürzere Laufzeit verbindlich vereinbaren will, als Alternative zu einer Ferienvermietung taugt sie allerdings definitiv nicht..

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