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Fluch und Elend eines Hoteleigentümers

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27 November 2012

So unterschiedlich wie alle Menschen doch sind, so gibt es doch verschiedene Verhaltensmuster, die sich in erstaunlicher Weise gleichen. So entsteht, gerade bei sehr vermögenden Menschen, irgendwann einmal der Wunsch, ein Hotel zu besitzen. Und wenn das Geld dafür nicht reicht, dann reizt oft eine Beteiligung an einem Hotel.

Der Gedanke an eine eigene permanent reservierte Suite, ein eigenes erstklassiges Restaurant und die Vorstellung, größere Einladungen praktisch in eigenen Räumlichkeiten abhalten zu können, ist schon faszinierend. Und auch die Ehefrau, die vielleicht ansonsten den unternehmerischen Aktivitäten des Ehemanns eher kritisch gegenübersteht, findet den Gedanken charmant. Endlich einmal kann sie ihre gestalterischen Talente und Ideen nicht nur im eigenen Wohnzimmer ausleben sondern großflächig in einem großen Gebäude: Rezeption, Restaurant, Veranstaltungsräume, Zimmer und Bäder müssen gestaltet und vor allem auch eingerichtet werden.

Dabei meine ich das gar nicht so ironisch, wie das jetzt vielleicht klingen mag, denn auf dieser oben beschriebenen Basis sind einige der schönsten Hotels der Welt entstanden, alleine in Deutschland: Adlon in Berlin, Heiligendamm, Bühlerhöhe und viele andere mehr.

Übersehen wird allerdings dabei, dass ein Hotel letztlich ein renditeorientierter Gewerbebetrieb ist, wie jede Pizzeria oder Bäckerei auch: Am Ende eines Jahres muss aus der Geschäftstätigkeit soviel Geld herausspringen (in der Kasse liegen), damit auf das eingesetzte Eigen- und Fremdkapital eine angemessene Rendite gezahlt werden kann. Gefährlich wird es entsprechend natürlich dann, wenn zum Kauf bzw. Bau und Einrichtung des Hotels aufgenommenen Bankkredite bedient werden müssen, denn dieses Geld muss in jedem Fall eingespielt werden.

Wie ich schon oben angedeutet habe, fällt das Geldausgeben am Anfang ganz leicht: ein paar unglaublich schicke, aber teure Badezimmerarmaturen begeistern den Bauherrn, gehen aber bei beispielsweise 100 Zimmern richtig ins Geld. Das lässt sich beliebig wiederholen, und so wird eine Entscheidung nach der anderen nach dem eigenen Geschmack getroffen, nicht aber nach Renditeerwägungen. Diese kommen ohnehin merkwürdigerweise viel zu kurz, weil viele begeisterte Freunde und Bekannte schon Ihren Besuch im Hotel angekündigt haben. Und so werden entscheidende Fragen und Weichen nicht gestellt: kann das Zimmer schnell und effektiv gereinigt werden, sind die Wege für das Personal kurz unüberschaubar, wieviel Personal brauche ich überhaupt, welche Kunden kann ich ansprechen, und ganz vor allem, welchen Zimmerpreis kann ich realistisch einfordern, damit ich die dringend benötigte Rendite erwirtschaften kann.

Nun ist das Hotel endlich fertig, ist wunderschön, hat aber leider erheblich mehr gekostet als ursprünglich veranschlagt, Banken mussten für zusätzliche Kredite überzeugt werden, aber gut, nun kann es ja mit dem Geldverdienen losgehen. Nun ist es ein leichtes, eine besonders schöne Gardine auszusuchen, aber ein ganz anderes Paar Schuhe ist es, ein Hotel tatsächlich zu betreiben. Von kleineren Familienbetrieben einmal abgesehen, ist dies ein hochprofessionelles Geschäft, in dem sich nur absolute Spezialisten auskennen.

Nun muss man einen der vielen Hotelbetreiber finden, die ggf. das Hotel pachten wollen. Schon hier sollte einem auffallen, dass genau diese Profis sehr gerne Hotels betreiben, aber nicht das geringste Interesse daran haben, ein Hotel zu besitzen. Kaum eine der großen internationalen Ketten, die wir alle kennen, hat ein Hotel im Eigentum, stattdessen legen sie dem Eigentümer perfekt ausgearbeitete höchst umfangreiche Verträge vor, und machen ihm vor allem Mut: ein professioneller Betreiber, eine bekannte Marke, Chance auf Wertsteigerung, das muss doch gut gehen.

Wer nun aber meint, an dieser Stelle seien die Probleme des nun doch etwas verunsicherten Hoteleigners gelöst, der irrt sich, denn eigentlich beginnen sie erst jetzt. Es fängt schon damit an, dass Hotelgesellschaften nur in extremen Ausnahmefällen einen Pachtvertrag abschließen, also monatlich einen festen Betrag bezahlen. Das geschieht höchstens in zentralen Lagen der großen Städte, aber bestimmt nicht irgendwo außerhalb.

Als absoluter Standard wird nämlich ein so genannter „Managementvertrag" geschlossen. Mit einem solchen Vertrag werden die Wunschvorstellung des Eigentümers genau umgekehrt. Er bekommt nämlich kein Geld, sondern muss Gebühren an den Betreiber zahlen. Der Hotelbetreiber macht nämlich nichts anderes, als das Hotel auf Namen und Rechnung des Eigentümers zu führen, handelt nur über seine Konten, also nicht etwa über eigene Konten. Ob der zugkräftige Name des Hotelbetreibers zu einem Mehrumsatz führt, ist durchaus möglich, aber er kostet auch richtig viel Geld. Üblicherweise berechnen Hotelbetreiber für ihre Tätigkeit eine Basisgebühr (basic fee) von 1-3 % des Umsatzes. Das ist schon ziemlich clever, denn auf diese Weise kassiert er ein Honorar selbst dann, wenn das Hotel drastische Verluste fährt. Hinzu kommt eine Gewinnbeteiligung von 12-15 %. Aber auch das ist noch nicht alles. Weiter muss eine Marketinggebühr gezahlt werden, dafür, dass das Hotel in das Vertriebssystem des Betreibers aufgenommen wird, meistens weitere 1,5 % bis 2,5 %. Bei einer Laufzeit dieser Verträge von 15 Jahren kann es also durchaus passieren, dass nach wenigen Jahren der Eigentümer feststellt, dass er vom Regen in die Traufe gekommen ist, das Hotel Verluste einfährt und er obendrein erhebliche Gebühren an den Betreiber zahlen muss. Wenn er dann dem Betreiber vorschlägt, aus Kostenersparnisgründen ein Restaurant oder den Wellness-Bereich des Hotels zu schließen wird der Betreiber das unter Verweis auf den bestehenden Vertrag ablehnen, zB weil zu den Hotelstandards seiner Kategorie eben ein Spezialitätenrestaurant und einen Wellness-Bereich gehört. Und sollte der Eigentümer allzu heftig reagieren, wird ihm der Betreiber Hausverbot (in seinem eigenen Hotel) erteilen, denn auch das steht in den Verträgen.

Jetzt reicht es dem so hoffnungsvoll gestarteten Hoteleigentümer endgültig, er wirft den Betreiber (gegen Zahlung einer Abfindung) aus dem Hotel und bietet es entnervt zum Verkauf an: Schönes Hotel, geschmack- und liebevoll eingerichtet, hochwertige Materialien; aber die Interessenten wollen nur Betriebsergebnisse sehen, Umsatz und Gewinn, und keiner will auch nur wissen ,was das alles einmal gekostet hat. Es folgt irgendwann ein Verkauf unter Verlust oder gar die Insolvenz.

Ist das nun alles eine völlig überzogene und übertriebene Geschichte? An der Haaren herbeigezogen, unnötig aufgebauscht? Leider nicht: Diesen Fall erlebe ich in meiner Kanzlei mit nur leichten Abweichungen immer wieder einmal. Natürlich erinnert das alles an das Elend um den Kongresspalast hier in Palma.

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