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Grundbuch und Kataster im spanischen Recht

BEITRÄGE
8 April 2016

1. Das Grundbuch:

In Deutschland:  Das deutsche Grundbuch wird bei den Amtsgerichten geführt. Es ist in 3 Abteilungen gegliedert für die Eintragung des Eigentüme rs, Beschränkungen und schließlich Belastungen. Alle eingereichten Urkunden, die zu Eintragungen führen, werden in den Grundbuchakten aufbewahrt. Durch die Abstimmung mit den Kataster sind alle Immobilien klar nach Lage und Grösse zuzuordnen.

In Spanien:  Der Inhalt des Grundbuchs genießt in Deutschland wie i n Spanien öffentlichen Glauben und kann, anders als Privatverträge , auch jedem Dritten entgegengehalten werden. Es ist öffentlich, so dass es jedermann praktisch ohne Einschränkung offensteht. Mit der A ngabe eines Namens kann jeder Berater relativ schnell und online einen einfachen Grundbuchauszug (nota simple) besorgen.

Es ist nicht ganz einfach, einen vollständigen spanischen Grundbuchauszug (certificación) richtig zu lesen. Eintragungen werden nicht , wie im deutschen Recht, nach Abteilungen gegliedert, sondern es werden fortlaufend alle Rechtsvorgänge ohne Unterscheidung durchnummeriert. Daneben sind Randvermerke (notas marginales) zu beachten. Schließlich wird bei der Eintragung eines Rechtsvorgangs beinahe der gesamte Urkundentext wörtlich wiedergegeben, was deshalb erforderlich ist, weil im Grundbuch keine Urkunden verwahrt werden, so dass es oftmals nicht ganz einfach ist, aus einem mehrseitigen Grundbuchauszug die relevanten Angaben herauszufilte rn. Immerhin: Wenn Sie die Worte: „sin cargas“ oder „no tiene cargas“ lesen, wissen Sie dass das Grundstück lastenfrei ist.

Zweifel bleiben: Lage? Grösse? Grenzen? 

Pläne werden im Grundbuch nicht geführt. Angaben zur Lage, Größe und Grenzen eines Grundss tücks erfolgen nach den jeweiligen örtlichen Gegebenheiten wie „Weg“, „Straße“ oder durch Angabe des Namens des Grundstücksnachbarn, sind also (ungeachtet des „öffentlichen Glaubens“ des Grundbuchs) keineswegs leicht und zweifelsfrei feststellbar. Vor einem geplanten Erwerb insbesondere außerhalb einer geschlossenen Bebauung oder bei nicht erschlossenen Grundstücken empfiehlt es sich daher, eine offizielle Vermessung (estudio topográfico) in Auftrag zu geben und diese als Anlage dem Vertrag beizufügen. Habe n Sie Zweifel an der Größe eines unbebauten Grundstücks, vereinbaren Sie lieber einen Preis pro qm, damit Sie bei Feststellung einer Mindergröße ggf. Rückforderungen stellen können.

Eintragung von Aufbauten 

Anders als das deutsche Grundbuch lässt das spanische „Registro de la Propiedad“ zu, dass durch Erklärung des Eigentümers auch Aufbauten eingetragen werden können.

Dies erfolgt in der Weise, dass der Eigentümer vor einem Notar in einseitiger Form eine Neubauerklärung (declaración de obra nueva) protokolliert, in der die (legal!) errichteten Aufbauten im Einzelnen beschrieben und die Räume nach Fläche und Zuordnung definiert werden. Diese Urkunde wird dann im Grundbuch eingetragen.

2. Das Kataster :

In Deutschland: Kataster und Grundbuchamt sind in Deut schland eng miteinander verzahnt, erfüllen aber völlig unterschiedliche Funktionen. Der wesentliche Unterschied beider Institutionen liegt vor allen darin, dass das Kataster die tatsächlichen Verhältnisse (Lagebezeichnung, Grenzen und Größe sowie Nutzungsa rt) und das Grundbuch die rechtlichen Verhältnisse (Eigentum und sonstige Grundstücksrechte) nachweist.

Dabei müssen das Kataster und das Grundbuch aufgrund gesetz licher Vorschriften (§ 5 HVG, § 6 KatasterGes) hinsichtlich der Bezeichnung der Grundstücke, der Angabe ihrer Flächengröße sowie ihrer Eigentümer und sonstigen Berechtigten ständig in Übereinstimmung gehalten werden. Dies geschieht von Amts wegen, wobei die Übereinstimmung zwischen beiden Behörden durch gegenseitige Veränderungsmitteilungen und deren kontinuierliche Bearbeitung sichergestellt wird.

„Catastro“ in Spanien 

Die rein sprachliche Übereinstimmung der Begriffe „Kataster“ und „Catastro“ in der deutschen bzw. spanischen Sprache bedeutet in keiner Weise, dass die Begriffe auch inhaltlich u nd funktional deckungsgleich sind, davon kann in Spanien keine Rede sein. Bedauerlicherweise gibt es in Spanien nach wie vor kein funktionierendes Katasterwesen. Zwar gibt es ein „catastro“, das bei der Gemeinde angesiedelt ist; und dort gibt es sogar Plän e, diese Behörde hat aber, anders als in Deutschland, ausschließlich fiskalische Bedeutung zur Berechnung der jährlichen Grundsteuer IBI. Das „Catastro“ ist also kein staatliches Vermessungsamt . Es gibt keinerlei Abstimmung mit dem Grundbuchamt. Es entspr icht also absoluter Normalität in Spanien, dass im Kataster eine andere Grundstücksgröße angegeben ist als im Grundbuch und dass dort andere oder mehr Aufbauten angegeben sind. Da die Gemeinde möglichst viel Steuern kassieren will, trägt sie gerne auch ohn e Genehmigung errichtete Aufbauten (klassischer Fall: Swimmingpool) im Kataster ein; was entsprechend in keiner Weise als stillschweigende Legalisierung betrachtet werden darf. Ein Rechtsanspruch lässt sich also daraus nicht herleiten.

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