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Grundbuch und Kataster in Spanien, eine unheilvolle Beziehung

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12 Dezember 2011

Wer in Deutschland mit einem Kataster vertraut ist, weiß, dass dort penibel alle Angaben zu Grundstücksgrößen und -grenzen gesammelt und aufbereitet werden und nicht nur das, nur ein im Kataster exakt definiertes Grundstück, „Flurstück" genannt, kann überhaupt notariell übertragen und damit im Grundbuch eingetragen werden. Grundbuch und Kataster arbeiten daher eng zusammen. Die eine Behörde liefert die tatsächlichen und planerischen Grundlagen, die andere die Rechtssicherheit.

Wer ähnliches hier in Spanien sucht, wird eine große Enttäuschung erleben. Zwar gibt es auch hier ein „catastro", was wenigstens ähnlich klingt, aber nicht annähernd die Funktion hat wie das in Deutschland der Fall ist. Das spanische „catastro" ist eine bei den Gemeinden angesiedelte Behörde, deren einzige Funktion darin besteht, immobilienbezogene Steuern, insbesondere den so genannten Katasterwert („valor catastral") festzusetzen. Pläne gibt es dort auch, die aber überwiegend nur eine vage Orientierung geben. In leider mindestens 95 % der Fälle muss festgestellt werden, dass die Grössenangaben im Grundbuch und im Kataster nicht übereinstimmen. Rechtsverbindlich sind diese Pläne auch nicht, so dass der Eigentümer keinen Anspruch auf die im Kataster beschriebene und definierte Fläche hat.

Dafür aber sind in den Katasterplänen die Aufbauten, einschließlich Nebengebäuden, sowie ein eventuell vorhandener Pool oder Tennisplatz eingezeichnet. Hat das nun irgendeine Beweis- oder Aussagekraft oder gar Bestandschutz zugunsten des Eigentümers? Leider nicht im Geringsten! Es geht doch nur um Steuern! Je mehr auf dem Grundstück gebaut wurde, um so höher ist dessen Wert und damit auch die Steuer. Entsprechend setzen die Gemeinden alles daran, auch eventuell ohne Genehmigung errichteter Gebäude ausfindig zu machen, sie in das Kataster einzutragen und darauf Steuern zu erheben. Mit den vorhandenen Luftfotos und google earth ist das ganz leicht. Ob es dafür eine Baugenehmigung gab, interessiert das Kataster also nicht. So kann es durchaus vorkommen, dass das Bauamt der gleichen Gemeinde eine Abrissverfügung von Gebäudeteilen betreibt, die gerade im Kataster eingetragen wurden.

Kann man sich wenigstens darauf verlassen, dass der Eigentümer im Kataster richtig angegeben ist. Leider wieder Nein! Zwar werden notarielle Verkaufs-Urkunden von Amts wegen an das Kataster weitergeleitet, aber es kann Monate dauern bis dort die Änderung vollzogen wird. So wird der üblicherweise im Oktober ergehende Grundsteuerbescheid (IBI) für ein Haus, das im Frühjahr erworben wurde, noch auf den alten Eigentümer lauten. Das Kataster spricht daher vorsichtig auch nicht von „Eigentümern" sondern von „Titulares catastrales" (Katasterberechtigten).

Wir fassen also zusammen: weder die Pläne, noch die Größe der Parzellen, noch die dort angegebenen „Berechtigten", noch die dort beschriebenen Aufbauten haben irgendeine verbindliche rechtliche Bedeutung. Entsprechend gehört es zu unseren Hauptaufgaben im Rahmen der Begleitung einer Immobilientransaktion, das Kataster so weit als möglich richtig zustellen, aber wie gesagt, dass ändert nicht die Eigentumsverhältnisse, sondern letztlich nur die Parameter zur Berechnung von Steuern.

Nach soviel Unsicherheiten kann man sich doch hoffentlich wenigstens auf das Grundbuch verlassen? Was Grundstücksgröße und -grenzen angeht, wird er leider auch dort alleine gelassen. Pläne werden dort nicht geführt. Die Grenzen der Grundstücke werden eher poetisch und fantasievoll beschrieben, meistens mit der Angabe des Namens des Grundstücksnachbarn, bei der Grösse heisst es nicht selten „aproximadamente" (ungefähr).

Dass es im Rahmen eines Immobilienerwerbs in Spanien nicht möglich ist, den Beteiligten Rechtssicherheit über Lage und Größe des erworbenen Grundstücks zu schaffen ist ein Ärgernis.

Aber wenn ich es mir Recht überlege: Eigentlich sollten wir Anwälte doch über derart unzulängliche gesetzliche Regelungen freuen: wenn alles schön übersichtlich, einfach und nachvollziehbar wäre, hätten wir vielleicht nichts mehr zu tun.

Wir senden Ihnen gerne unsere aktuellen Beiträge.

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