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Money talks, die nun-endliche Geschichte um den Kongresspalast in Palma

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30 Juli 2012

Die Bauarbeiten am Kongresspalast gehen endlich weiter. Das ist definitiv eine gute Nachricht. Und ob die zweite Nachricht auch eine gute ist, ist jedoch noch nicht so ganz klar und hängt auch ganz sicher von dem Standpunkt ab. Auch wenn das letzte Wort sicher noch nicht gesprochen ist, gibt es einen ernsthaften Bewerber für den Betrieb des Hotels und den Kongresspalast, nämlich das mallorquinische Hotelunternehmen Barceló.

Nach einem langen Hin und Her, das insgesamt mehr als 6 Jahre (!) dauerte, hat sich Barceló durchgesetzt, wobei 'durchgesetzt' ev nicht der richtige Begriff ist. Es gab ja überhaupt nur zwei Bieter, ausgerechnet Meliá und Barceló, beide in Mallorca beheimatet und deren Angebote lagen merkwürdig eng zusammen. Dass die sich wechselseitig überboten und den Preis nach oben getrieben hätten, davon kann jedenfalls keine Rede sein. Ein Schelm, wer etwas Böses dabei denkt. Zwei Super -Schwergewichte im weltweiten Tourismusgeschäft, da weiß der eine doch genau, was der andere tut. Das Ergebnis ist jedenfalls aus der Sicht von Barceló höchst erfreulich: Barceló hat deutlich weniger bezahlt als ursprünglich gefordert wurde. Unter dem enormen Zeitdruck haben die Investoren und Eigentümer, eine gemeinsame Gesellschaft der Stadtverwaltung Palma und Landesregierung der Balearen, einfach nachgegeben. Man wollte endlich die unsägliche Baustelle fertig stellen und zudem mal eine feierliche Eröffnung planen können, auch das ja auch eine von Politikern willkommene und geschätzte Plattform. Dafür gibt es wahrscheinlich sogar eine Plakette in der Hotelhalle mit dem eigenen Namen.

Ein ziemlich hässliches Gebäude an einem hervorragenden Standort, auch das hätte man besser machen können. Es mag möglicherweise eine Minderheit geben, die das aus meiner Sicht etwas zu zackig geratene Ensemble 'schön' finden, aber warum hat man eine vierspurige vielbefahrene Straße zwischen Kongresspalast und dem Meer belassen? Wenn man schon einmal viel Geld in die Hand nimmt, hätte man die Straße hinter das Hotel verlegen müssen.

Nun kann also der Kassensturz beginnen. Die Baukosten von ca. 120 Mio. € werden die ohnehin klammen öffentlichen Kassen auf Dauer belasten, das ist schon mal klar. Dem stehen für die nächsten Jahre jährliche Mieteinnahmen in Höhe von ca. 1,75 € Mio. € gegenüber, eine schmale Rendite von unter 1,45 % p.a., bei der an eine Tilgung nicht zu denken ist. Niemand weiß im Übrigen, was denn die Vermieter zu den Unterhaltungskosten bzw Versicherungen beitragen müssen, was die Rendite weiter schmälert.

Aber es gibt auch Gewinner: Barceló kann sich über d en Deal wirklich freuen. Neben einer durchaus attraktiv niedrigen Miete besteht ein Vorkaufsrecht für das Hotel für 40,5 Mio. €. K ein Zweifel: Barceló sucht oder hat bereits einen Investor, der diesen Betrag bezahlen wird. Die Rechnung ist doch sonnenklar: alles wird deutlich billiger als bisher.

Selbst wenn man diesem neuen Investor eine Rendite von 3 % auf sein eingesetztes Kapital von 40.5 Mio € verspricht, würde sich die dann von Barceló an den neuen Eigentümer zu zahlende neue Miete auf ca. 1,2 Mio. € reduz ieren. Nimmt man die 350.000 € für den Kongresspalast dazu, sind das in der Summe 1,55 Mio. € Miete im Jahr und schon hat man 200.000 € pro Jahr gespart.

Man kann also darauf wetten, Barceló wird nach Ablauf einer Schamfrist, aber sicherlich vor Ablauf eines Jahres, denn die vereinbarte Mieterhöhung von 2 % im Jahr wird man sicher nicht schlucken wollen, einen Käufer präsentieren. Einen Immobilienfonds wird man schon finden, der froh ist, sein Geld in eine sichere Kapitalanlage zu stecken.

Dann reduziert sich zwar der ursprüngliche Gesamtaufwand von 120 Mio € auf 79,5 Mio €, aber auf der Einnahmenseite bleiben (nur) die 350.000 € für die Miete des Kongresspalast es, was die anfängliche Rendite von 1,45 % auf 0,44 % sinken lässt . Noch eine andere Rechnung ist interessant: wenn die öffentlichen Bauherrn schließlich 40,5 Millionen für das Hotel erzielen, dazu eine Miete von 350.000 € im Jahr für den Kongresspalast kassieren und man Letztere mit 3 % kapitalisiert, kommt man auf einen Wert von ca. 11,6 Millionen für den Kongresspalast, da s ergäbe einen Marktwert der gesamt en Anlage von ca. 52,1 Millionen (40,5 plus 11,6), bei tatsächlichen Ausgaben von 120 Mio € ein Minusgeschäft von 67,9 Mio €.

Damit steht der Verlierer fest: Stadtverwaltung und Landesregierung haben sich mit einem Prestigeprojekt verhoben, aber das ist weder neu noch ein typisch spanisches Problem, da muss man nur Stuttgart 21, den Flughafen Berlin BER oder die Elb- Philharmonie in Hamburg denken .

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