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Müssen deutsche Gesellschafter einer spanischen S.L. die Eigentümerin einer Immobilie auf Mallorca

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12 Februar 2014

Der Bundesfinanzhof hat am 12.06. 2013 ein Urteil zu der Frage der Steuerpflicht bei der Nutzung einer spanischen Ferienimmobilie veröffentlicht. Diesmal geht es um Immobilieneigentümer, die ihr Ferienhaus auf Mallorca auf den Namen einer spanischen Sociedad Limitada (S.L.) erworben hatten, und selbst Gründer und alleinige Anteilseigner an dieser SL sind. Natürlich nutzten sie „ihre“ Immobilie unentgeltlich.

Nach der Rechtsprechung des BFH stellt aber genau dies kostenlose Nutzung eine verdeckte Gewinnausschüttung dar, bei der das Besteuerungsrecht Deutschland zustehe, nicht aber Spanien (BFH, Urteil vom 12.6.2013 - Aktenzeichen: I R 109-111/10, I R 109/10, I R 110/10 und I R 111/10). Da es hier im konkreten Einzelfall durchaus um sehr viel Geld gehen kann, lohnt es sich, die Entscheidung genauer zu analysieren.

Zur Argumentation des BFH

Ausgangspunkt der Argumentation des BFH ist es, dass die SL daran gehindert wurde, Geld zu verdienen und zwar deshalb, weil die Gesellschafter / Mieter keine Miete für die Nutzung der Immobilie gezahlt hätten. Die SL habe einfach auf Zahlung der marktüblichen Entgelte für die Nutzungsüberlassung der Ferienimmobilie verzichtet. Diese vermeintliche „Grosszügigkeit“ kommt den Gesellschaftern nun teuer zu stehen. Nach deutscher Rechtslage in einem derartigen Fall ist es nämlich so, dass dies bei der ausländischen Kapitalgesellschaft einer verdeckte Gewinnausschüttung (§ 8 Abs. 3 Satz 2 KStG) und auf der anderen Seite bei den Klägern als Anteilseignern in Deutschland fiktive, aber steuerpflichtige Kapitaleinkünfte gemäß § 20 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 (in Verbindung mit § 2 Abs. 1 Nr. 5) EStG auslöst.

Im konkreten Fall bestand der Fehler natürlich darin, dass es keinen (gelebten!) Mietvertrag zwischen der SL und den Gesellschaftern als tatsächliche Nutzer gab, dann hätte man allenfalls über die Höhe einer angemessenen Miete diskutieren können. Und so gab man dem BFH die Chance an die Hand, völlig selbständig eine „angemessene Miete“ zu berechnen. Dabei kam der BFH zu folgendem, völlig abenteuerlichen Ergebnis:

Bei der Bewertung des erzielten „Vorteils“ sei nach der Lage und Ausstattung des Objekts eine Kostenmiete in Höhe von 6 % des notariell beurkundeten Kaufpreises zzgl. eines Gewinnzuschlags in Höhe von 10 % anzusetzen.

Spanien- Ferienimmobilie mit einer Rendite von 6,6 %? Ist das ein Versuch, die spanische Immobilienwirtschaft zu sanieren? Aber wer sucht schon im Steuerrecht nach Logik und wirtschaftlicher Vernunft. Immerhin, es gibt einen Trost:

Das Urteil basiert auf dem bis 31.12.2012 geltenden „alten“ Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) Spanien von 1966, seit dem 01.01.2013 gilt aber ein neues DBA Spanien. Seit Januar kommt also die neue (im alten DBA Spanien 1966 nicht vorhandene) Regelung des Art. 6 Abs. 4 DBA Spanien zur Anwendung.

Art. 6 Abs. 4 DBA Spanien 2013 hat folgenden Wortlaut:

"Berechtigt das Eigentum an Aktien oder anderen Anteilen den Eigentümer dieser Aktien oder Anteile unmittelbar oder mittelbar zur Nutzung des unbeweglichen Vermögens so können die Einkünfte aus der unmittelbaren Nutzung der Vermietung oder Verpachtung sowie jeder anderen Art der Ausübung dieses Nutzungsrecht in dem Vertragsstaat besteuert werden in dem das unbewegliche Vermögen liegt."

Nach dieser seit 2013 geltenden Neuregelung ist die Gefahr einer Besteuerung in Deutschland gering, da das Besteuerungsrecht für derartige Gewinnausschüttungen in den meisten Fällen ab 2013 in Spanien liegen dürfte.

Es gibt viele gute Gründe, eine Immobilie über eine SL zu halten, aber ohne einen dem Einzelfall angepassten Mietvertrag ist das grob fahrlässig.

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