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Nebenkosten beim Immobilienerwerb auf Mallorca

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8 April 2016

Ich will hier wirklich nicht den Eindruck erwecken, als sei dieses Thema völlig neu oder bislang unbeachtet geblieben, im Gegenteil hierzu gibt es eine Vielzahl von Aufsätzen und Informationen. Da ich aber immer wieder danach gefragt werde, nachstehend eine kurze Zusammenfassung der im Rahmen eines Immobilienerwerbs auf Mallorca anfallenden Steuern. Ich lasse dabei die laufenden Steuern, insbesondere die jährliche Grundsteuer IBI, die Einkommensteuer der Nicht-Residenten IRNR, die Vermögensteuer ebenso wie die Notar - und Grundbuchkosten außer Betracht .

I. Übertragungssteuer

Beim Erwerb wird grundsätzlich die spanische Mehrwertsteuer IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) anfallen oder aber die Übertragungssteuer ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), die der deutschen Grunderwerbssteuer entspricht. Beide Steuern schließen sich wechselseitig aus.

A. Wie in Deutschland fällt die Mehrwertsteuer nur dann an, wenn von einem Unternehmer gekauft wird. Die IVA wurde zum 01.09.2012 angehoben: Der allgemeine Satz von 18 % auf 21 %, der reduzierte Satz von 8 % auf 10 % während der superreduzierte Satz (tipo superreducido) bei 4 % bleibt, der aber im Immobilienbereich keine Rolle (mehr) spielt.

Es gelten folgende Steuersätze:

21 % IVA bei Erwerb von unbebauten Grundstücken

10 % IVA beim Erwerb von Wohnungen oder Häusern

Neben IVA fällt zusätzlich 1,2 % AJD- Steuer (Dokumenten -Steuer) an.

Die Mehrwertsteuer wird beim Kauf direkt an den Verkäufer gezahlt; WICHTIG: Zusätzlich muss der Verkäufer eine Rechnung mit ausgewiesener IVA erstellen.

B. Beim Kauf von einem Nicht-Unternehmer, also einer Privatperson, ist ITP zu zahlen. Man spricht zwar immer von „Grunderwerbssteuer', aber das ist eigentlich nicht ganz richtig, denn das entsprechende Gesetz (Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) besteuert beispielsweise auch (natürlich mit unterschiedlichen Steuersätzen) die Übertragung von Mobilien und ist auch keineswegs nur auf „Kauf' beschränkt, so fällt ITP auch bei einer Hypothekenbestellung an.

Früher galt für einen Immobilienerwerb ein linearer Satz von 7 %, nun gelten für die Balearen seit dem 1. Januar 2016 folgende (gleitenden) Steuersätze:

Bis zu einem Kaufpreis von 400.000 € 8 %,
ab 400.000,01 € bis 600.000 € 9 %
ab 600.000,01 € bis 1.000.000 € 10 %
ab 1.000.000,01 € 11 %

Das Finanzamt der Balearen stellt online ein Programm zur Verfügung, mit dem man den steuerlichen Wert einer Immobilie zur Berechnung der Grunderwerbssteuer feststellen kann 

( http://www.atib.es/TA/valoraciones/default.aspx).

II. Quellensteuer des Verkäufers (retención)

Wird von einem nicht-residenten Verkäufer erworben, ist der Käufer verpflichtet, 3 % des vereinbarten Kaufpreises einzubehalten und als (Steuer -) Vorauszahlung des Verkäufers beim Finanzamt einzuzahlen, denn auch ein Nicht-Residenter muss den möglicherweise erzielten Gewinn im Rahmen einer Einkommensteuererklärung versteuern.

III. Wertzuwachssteuer (plusvalía)

Die Wertzuwachssteuer ist eine Gemeindesteuer und besteuert den Wertzuwachs des Grund und Bodens (also nicht der Aufbauten) seit der letzten Übertragung. Entsprechend ist diese Steuer bei Eigentumswohnungen eher gering. Bitte nicht verwechseln mit der Einkommensteuer des Verkäufers! Die Höhe der Steuer wird per Gemeinde-Satzung definiert. Es empfiehlt sich eine Anfrage bei der Gemeinde vor Vertragsschluss (kann auch über Internet erfolgen). Diese Steuer muss per Gesetz vom Verkäufer getragen werden. Gelegentlich gibt es den Versuch, sie dem Käufer aufzubürden. Es empfiehlt sich daher, eine ausdrückliche vertragliche Regelung zur Tragung dieser Steuer in den Vertrag aufzunehmen.

Neu ist, dass auch der Käufer verpflichtet ist, der Gemeinde eine Kopie des notariellen Kaufvertrages vorzulegen. Um sicherzustellen, dass der Verkäufer seiner Zahlungsverpflichtung auch nachkommt (denn tut er das nicht haftet der Käufer!) sollte ein Käufer den errechneten Betrag der plusvalía im Rahmen der Kaufpreiszahlung einbehalten.

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