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Notar und Grundbuch, nicht immer eine konfliktfreie Beziehung

BEITRÄGE
8 April 2016

Notare und Grundbuchrichter sind, nicht anders als in Deutschland, in Spanien die entscheidenden Institutionen für einen Immobilienerwerb: der Notar protokolliert die Erklärungen der Parteien und der Grundbuchrichter nimmt die Eintragung im Grundbuch vor. Auch wenn die Tätigkeit von Notar und Grundbuchrichter auf den ersten Blick klar abgegrenzte Arbeitsbereiche hat, ist das Verhältnis keineswegs konfliktfrei. Dies liegt an mehreren Gründen:

Ein Grundbuchrichter ist nämlich keineswegs verpflichtet, jede von einem Notar protokollierte Urkunde kritiklos im Grundbuch einzutragen, ganz im Gegenteil: er ist sogar verpflichtet, jede Urkunde formal und materiell, also auch inhaltlich, zu prüfen. Paßt dem Grundbuchrichter also irgendetwas nicht an der Urkunde, die ihm zur Eintragung vorgelegt wird, kann er die Eintragung verweigern und wird einen entsprechenden Vermerk (calificación) verfassen, in dem er genau die Gründe angibt, weshalb er die Eintragung ablehnt. Dies ist keineswegs selten der Fall. Dies führt dazu, daß sich der Notar in seine Schulzeit zurückversetzt fühlen wird. Er bekommt nämlich seine „Arbeit“ (die von ihm verfasste notarielle Urkunde) mit dem Vermerk „mangelhaft“ zurück und muss nachsitzen. Dies wird einem Notar (immerhin einem gestandenen Juristen mit sehr schwierigen und selektiven Auswahlprüfungen zum Erwerb des Notartitels) keineswegs schmecken. Der Frust wird schon allein deshalb noch größer, weil der Notar leider nicht mit gleicher Münze zurückzahlen kann. Natürlich könnte er Rechtsmittel gegen die Entscheidung des Grundbuchrichter einlegen. Dabei wird er aber nicht vergessen dürfen, daß die Verweigerung der Eintragung ihm vielleicht nicht passen wird, aber letztlich die beteiligten Parteien trifft, die nun wirklich mit diesem Vorgang nichts zu tun haben. Ergebnis also: der Notar fertigt notgedrungen eine Ergänzungsurkunde (escritura complementaria) oder eine Berichtigungsurkunde (escritura de rectificación), in der die von dem Grundbuchrichter behaupteten oder festgestellten Mängel behoben werden.

Weshalb spanische Grundbuchrichter selten einen Neigung dazu haben, mit Urkunden großzügig zu sein liegt nicht zuletzt daran, daß der Grundbuchrichter, anders als in Deutschland kein Beamter ist, sondern vergleichbar wie ein Notar, zwar berechtigt ist bestimmte Amtsfunktionen auszuführen, aber ebenso wie der Notar von den Gebühren lebt, die er für seine Tätigkeit erhebt.

Entsprechend sind die Einkommensverhältnisse bei Grundbuchrichtern durchaus unterschiedlich. Reicht es in ländlichen Verhältnissen gerade für den Lebensunterhalt, können Grundbuchrichtern in touristischen Gegenden oder bei Grundbuchämtern, wo viele Transaktionen durchgeführt werden, es zu einem erheblichen Vermögen bringen. Die große Unabhängigkeit der Grundbuchrichter führt nicht zuletzt dazu, daß sie ihr Grundbuchamt wie ein Alleinherrscher führen und es mit ihrer Anwsenheitspflicht nicht allzu genau nehmen. Entsprechend darf man keineswegs davon ausgehen, daß ein Grundbuchrichter täglich in seinem Amt vorzufinden ist.

Bezeichnend hierzu ist eine kleine Geschichte (sicherlich von einem frustrierten Notar erdacht): als in Madrid eine Dringlichkeitssitzung aller Grundbuchrichter Spaniens für den nächsten Tag anberaumt wurde, erschienen tatsächlich alle Grundbuchrichter Spaniens, mit Ausnahme des Grundbuchrichters von Madrid, der wegen einer Familienfeier verhindert war.

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