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Übertragung des Eigentums einer Immobilie in Spanien

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24 Juli 2017

1.-Wie wird das Eigentum an einer Immobilie rechtsgeschäftlich erworben/ übertragen?

Zunächst ist natürlich die Vorfrage zu stellen, welches Recht auf einen in Spanien unterzeichneten Vertrag Anwendung findet, wenn die Parteien keine ausdrückliche Rechtswahl getroffen haben. Hier kann man davon ausgehen, dass nach dem Grundsatz der Belegenheit der Sache (lex rei sitae) spanisches Recht zur Anwendung kommt.

Auf dieser Grundlage ist festzustellen, dass das spanische Recht keine zwingende notarielle Form für die Übertragung von Immobilieneigentum vorsieht, anders als das im deutschen Recht der Fall ist. Dies bedeutet, dass nach spanischem Recht Eigentum an einer Immobilie rechtswirksam durch einen Privatvertrag übertragen werden kann. Eine besondere Form ist also nicht einzuhalten.

Im Unterschied dazu ist festzustellen, dass privatschriftliche Verträge lediglich Wirkung zwischen den Parteien haben, also Dritten nicht entgegengehalten werden können. Eine Drittwirkung wird erst dann erzielt, wenn ein Vertrag notariell protokolliert wird, insbesondere deshalb, weil diese notarielle Protokollierung eine unanfechtbare Feststellung des Datums der Vereinbarung beinhaltet. Dem Begriff des "gesicherten Datums" (fecha cierta) kommt im spanischen Recht eine große Bedeutung zu.

Weitere Folge einer notariellen Protokollierung eines Immobilienkaufvertrages ist die, dass diese Urkunde auch im Grundbuch eingetragen werden kann und durch das auch in Spanien bekannte Prinzip des Gutglaubensschutzes auch eine Drittwirkung erzielt wird. Dies hat in der spanischen Praxis zur Folge, dass überwiegend in einer Vorphase ein privatschriftlicher Vertrag geschlossen wird, dem aber dann zu einem späteren Zeitpunkt ein notarieller Vertrag folgt, damit der Erwerber auch seine Rechte im Grundbuch sichern kann.

Gemäß Art. 609 des Spanischen Bürgerlichen Gesetzbuchs, „Código Civil“ (nachstehend CC genannt) wird das Eigentum und die übrigen Rechte an Gütern durch das Gesetz, durch Schenkungen, durch testamentarische oder gesetzliche Erbfolge und als Folge gewisser Verträge mittels Übergabe erworben und übertragen.

Zusammen mit Art. 1095 CC, der besagt, dass ein dingliches Recht an einer Sache erst erlangt ist, wenn sie dem Käufer übergeben worden ist,ist Paragraph 609 CC ist die Grundlage der spanischen Auffassung der Eigentumsübertragung, die besagt, dass das Eigentum an den Käufer erst durch Übergabe erfolgt. Der vorherige Vertrag ist „conditio sine qua non“, also nur der legitimierende Titel aus welchem Rechte und Verpflichtungen entstehen. Der Übergang aber in den Bereich des dinglichen Rechtes an der Sache erfolgt erst bei der Übergabe, der Käufer wird insofern bis zu diesem Moment nur einen Anspruch auf Erfüllung des Vertrages haben, während der Verkäufer von Gesetzes wegen noch als Eigentümer angesehen wird.

Art. 1462 erklärt:

Erfolgt der Verkauf mittels öffentlicher Urkunde, so steht deren Ausfertigung der Übergabe der Sache, die Gegenstand des Vertrages ist, gleich sofern sich aus derselben Urkunde nicht das Gegenteil ergibt oder deutlich ableiten lässt.

2.-Bedarf es hierzu jeweils einer Eintragung im Grundbuchamt?

Wie bereits oben ausgeführt, hat eine Eintragung im Grundbuch zur Folge, dass der Eigentumserwerb auch Drittwirkung erzielt und durch den öffentlichen Glauben des Grundbuchs der Eigentümer von Drittverfügungen geschützt ist, aber, dies sei hier noch einmal wiederholt, für eine rechtswirksame Eigentumsübertragung ist weder eine Notarprotokollierung noch eine Grundbucheintragung erforderlich.

3.-Benötigen Grundstücksveräußerungen nach spanischem Recht einer besonderen notariellen Form? Reicht eine handschriftliche Vereinbarung?

Wie bereits ausgeführt wurde, bedürfen Grundstücksveräußerungen nach spanischem Recht keiner besonderen (notariellen) Form.

Eine handschriftliche Vereinbarung reicht für eine Eigentumsübertragung vollständig aus. Jedoch ist insoweit darauf hinzuweisen, dass neben dem Privatvertrag als weitere Bedingung zur Eigentumsübertragung die Übergabe erfolgen muss (die bereits durch den Abschluss eines notariellen Vertrages impliziert wird). Verwiesen werden muss insoweit darauf, dass das spanische Recht nicht wie das deutsche Recht ein Abstraktionsprinzip kennt, sondern ein rein kausales Recht ist.

Der Art. 1280.1 CC verlangt notarielle Form bei Übertragung dinglicher Rechte an Immobilien. Es wird jedoch schon seit dem Urteil des spanischen Obersten Gerichtes des Tribunal Supremo (nachstehend TS genannt)vom 04.07.1899 bis zum Urteil des gleichen Gerichts vom 17.07.2000,die Ansicht vertreten, dass ein Vertrag welcher alle wesentliche Voraussetzungen zu seiner Wirksamkeit erfüllt gemäß Art. 1278 verbindlich ist in welcher Form auch immer er geschlossen sein möge.

4.-Wer ist Eigentümer beziehungsweise Rechtsinhaber der Escritura

Der Begriff der Escritura wird insbesondere von Deutschen, die mit dem spanischen Recht nicht bewandert sind, völlig falsch eingeschätzt. Dieser Begriff definiert lediglich, dass es sich hier vorliegend um ein notarielles Dokument handelt, ohne näher zu spezifizieren, welche Art des notariellen Dokumentes hier gegeben ist. Dies wird durch entsprechende Zusätze nach dem Begriff Escritura angefügt. So mag es sich um eine Escritura de poder (Vollmacht) handeln oder eine Escritura de donacion (Schenkung) oder andere Formen der Notariellen Urkunden. Auch der Begriff der “Inhaberschaft“ eine Escritura ist letztlich aus rechtlicher Sicht völlig ohne Bedeutung, möglicherweise sogar missverständlich insbesondere dann wenn es sich um mehrere Parteien handelt. Man könnte allenfalls, ohne dass dies eine rechtliche Bedeutung hätte, davon ausgehen, dass alle an der notariellen Urkunde beteiligten Personen im Sinne der Formulierung “Inhaber“ der Escritura sind. Zutreffend ist allenfalls, dass in früheren Zeiten der Besitz der ersten Ausfertigung (primera copia) der notariellen Erwerbsurkunde einen gewissen Anschein für die bestehenden Eigentumsrechte darstellte, da auf diese Urkunde sich der Stempel des Grundbuchamtes und des Finanzamtes befinden. Auch war es früher üblich, dass Notare von dem Eigentümer und Verkäufer die Vorlage dieser Ausfertigung der Escritura forderten, um dann in diese Ausfertigung in einem Randvermerk den erfolgten Verkauf vermerkten, möglicherweise um damit sicherzustellen, dass kein Doppelverkauf erfolgen würde. Diese Ausführungen sind aber aus rechtlicher Sicht völlig ohne Belang, da ausschließlich die im Grundbuch niedergelegten Rechtsverhältnisse maßgeblich sind.

Weiterhin ist es möglich bei dem Notar vor dem die Escritura unterzeichnet wurde und nachgewiesen wird, dass ein legitimes Interesse existiert (in Spanien ein undefinierter Rechtsbegriff, über den der Notar entscheidet) eine Kopie der Originalen Urkunde erhält. Insofern ist die Escritura nur die Erklärung vor dem Notar, macht aber deren Besitzer nicht zum Eigentümer der Immobilie oder dergleichen.

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