Lawyers in Mallorca

Article

Ab 2015 höhere Steuern beim Immobilienverkauf

BLOG
18 November 2014

Kaum zu glauben, aber dieses Jahr 2014 neigt sich langsam dem Ende entgegen. Kann man irgendwann mal sagen, dass das das letzte Jahr der Krise hier in Spanien war? Hoffentlich!

Und wie bekämpft ein hoch verschuldeter Staat wie Spanien eine Krise?, na klar, in dem für eine kleine Gruppe die Steuern deutlich erhöht und für eine große Gruppe die Steuern leicht senkt. Und so lautet die gute Nachricht: Die Einkommensteuer wird niedriger, wird auch Zeit. Derzeit liegt Spanien im Schnitt bei einem Höchstsatz von satten 52 % (Catalunya legt sogar noch eine Schippe drauf und verlangt 56 %).

Diese Wohltaten müsse irgendwie bezahlt werden und da der Staat ja kein Geld hat, müssen andere ran und das sind Immobilienverkäufer. Hier wird es zwei extrem nachteilige Änderungen geben:

1. Bislang war es so, dass der zu versteuernde Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie aus der Differenz zwischen dem Ankaufs-und dem Verkaufspreis hergeleitet wurde, allerdings mit der Besonderheit, dass der Ankaufspreis künstlich durch die Anwendung eines Koeffizienten erhöht wurde, der den Gewinn inflationsbereinigt definieren (und im Interesse des Eigentümers reduzieren) sollte.

Beispiel: eine Wohnung wurde im Jahr 2000 für 150.000 € gekauft und wird 2014 für 200.000 € verkauft. Durch die Anwendung des genannten Koeffizienten erhöhen sich die Anschaffungskosten auf 188.400 €, zu versteuern sind also 11.600 € Gewinn, das entspricht bei einer Steuer von 21 %: 2.436 €. . Diese Inflationsbereinigung wird ab dem 1. Januar 2015 wegfallen, so dass in exakt dem gleichen Fall, nun ein steuerlicher Gewinn von 50.000 € entsteht. Da hilft es wenig, dass in 2015 der Steuersatz auf 20 % (2016: 19 %) abgesenkt werden soll, es sind in 2015 10.000 € fällig, die steuerliche Mehrbelastung im Vergleich zu einem Verkauf in 2014 wird vervierfacht (!) .

2. Noch schlimmer trifft es Verkäufer von Immobilien, die vor dem Jahr 1994 erworben haben. Für diese galten bestimmte Sonderregelungen. Bis 1996 war es noch so, dass die Bemessungsgrundlage für einen Gewinn aus Immobilienverkauf ab dem zweiten Besitzjahr jährlich um 11,1 % reduziert wurde. Die Steuerreform 1996 ließ diese Wohltat für Immobilieneigentümer bestehen, die vor 1994 erworben hatten, die also für die Besitzjahre bis 1996 von der genannten jährlichen Reduzierung profitierten.

Auch dieser Vorteil sollte zunächst komplett gestrichen werden, mit geradezu dramatischen Konsequenzen.

Beispiel: eine Immobilie wurde im Jahr 1980 für 9.000 € erworben und würde diese in 2014 für 245.000 € verkauft würde. Bei einem Verkauf noch in 2014 würde sich durch die Anwendung der beschriebenen Koeffizienten die Steuerschuld auf 15.360 € beschränken. Wird diese gleiche Immobilie jedoch erst in 2015 verkauft, unterläge der gesamte Gewinn von 236.000 € der Steuer, mit dem Ergebnis einer Steuerschuld von 47.200 €, ein Unterschied von mehr als 30.000 €. Irgendwann muss man wohl erkannt haben, dass das doch etwas zu heftig ist und man ist davon abgerückt.

Die Regierung hat Angst vor der eigenen Courage bekommen und hat schnell in den letzten Oktobertagen nachkorrigiert. Die alte und bisherige Regelung bleibt für einen Teilkaufpreis von 400.000 € nun doch aufrecht erhalten, so dass die Keule des Gesetzgebers nur für den überschießenden Kaufpreis gelten soll.

Von diesen Neuregelungen profitieren werden dabei möglicherweise die Immobilieneigentümer, die erst vor wenigen Jahren gekauft haben und für die entsprechend eine Inflationsbereinigung keine Rolle spielt. Diese werden aufgrund der Herabsenkung des Einkommensteuertarifs möglicherweise sogar weniger Steuern zahlen.

An dem perfekten Steuermodell hat sich allerdings nichts geändert. Wer mehr als 65 Jahre alt ist und seinen Hauptwohnsitz verkauft (damit ist dieses Modell leider für Deutsche in aller Regel nicht anwendbar) bezahlt keinerlei Steuern auf den erzielten Gewinn.

Do you want to keep up with our articles?

Subscribe to our website and we will inform you when a new publication appears
subir