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Das Hypotheken-Zwangsversteigerungsverfahren in Spanien 2015

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8 April 2016

Seit dem 08.01.2001 gilt in Spanien eine neue Zivilprozeßordnung (Ley de Enjuiciamiento Civil; im folgenden abgekürzt: LEC 1 Neuregelung der Höchstbetragshypothek (hipoteca de máximo) durch Gesetz 41/2007 ) Im Rahmen dieser Neugestaltung wurde auch die Immobiliarvollstreckun g systematisch völlig neu aufgebaut. Allerdings wurden in der Folgezeit zahlreiche gesetzliche Änderungen vorgenommen, die sowohl die Bestellung der Hypothek wie auch das Vollstreckungsverfahren betreffen.

Hierzu gehören unter anderem:

  • Neuregelung der Höchstbetragshypothek (hipoteca de máximo) durch Gesetz 41/2007
  • Real Decreto Ley 6/2012 de 9 de marzo de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos; 
  • Urteil des EuGH vom 14.03.2013 (Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5 . April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen);
  • Urteil des Tribunal Supremo (TS) vom 9. Mai 2013; 
  • Ley 1/2013 DE 14 de Mayo de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social; 
  • Ley 8/ 2013 de 26 de junio de rehabilitación, regeneración y renovación urbana 
  • Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial • Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrat iva en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil

Nachstehend soll die aktuelle gesetzliche Regelung dargestellt werden:

I. Allgemeines

1.  Durch die vollständige gesetzliche Neuregelung im Jahre 2001 entfielen die bisher überwiegen d im Hypothekengesetz (Ley Hipotecaria, LH) untergebrachten Vollstreckungsverfahren vollständig. Ein summarisches Vollstreckungsverfahren  (procedimiento especial sumario) innerhalb der LH wie nach früherem Recht gibt es also nicht mehr 2. Alle Vollstreckungsverfahren sind in der LEC untergebracht.

Ausnahme ist das außergerichtliches Vollstreckungsverfahren 3 (procedimiento extrajudicial), geregelt in Art 129.2 LH4 und Art. 234ff der Durchführungsverordnung zum Hypothekengesetz (Reglamento Hipotecario; im folgenden: RH), das eine Vollstreckung vor Notar ohne Einschaltung eines Gerichtes zulässt. Das Verfahren muss ausdrücklich vereinbart und in einer eigenen Klausel in der Hypothekenbestellungsurkunde untergebracht werden. Die praktische Bedeutung ist aber gering, da das Verfahren leicht von dem Schuldner durch gerichtlichen Klage mit der Behauptung des Vorhandenseins missbräuchlicher Klauseln torpediert werden kann. Formal handel es sich nicht einmal um ein Vollstreckungsverfahren, sondern um einen "aussergerichtlichen Verkauf" (venta extrajudicial), (so auch der Gesetzestext), bei dem der Schuldner / Eigentümer bereits bei der Hypothekenbestellung eine Verkaufsvollmacht (meistens an einen Vertreter des Gläubigers) erteilt, mit dem nach Feststellung des Meistgebotes durch den Notar die Eigentumsübertragung erfolgt. Erst recht problematisch wird es, wenn die Insolvenz des Schuldners hinzutritt, was eine Vereinbarung dieses Verfahrens bei juristischen Personen kaum ratsam erscheinen lässt.

2. Entsprechend hat praktische Bedeutung nur das Vollstreckungsverfahren für Hypotheken der LEC. Dies gilt unbeschadet der Tatsache, dass die Hypothekenbestellungsurkunde alternativ in ihrer Eigenschaft als vollstreckungsfähige Urkunde (título ejecutivo) in einem Urkundsprozess (juicio ejecutivo) eingesetzt werden kann 5 , der in Arts. 517 ff. geregelt ist. In diesen Fällen wird allerdings die Zwangsversteigerung nicht aus der Hypothek betrieben, sondern vielmehr aus dem in einem Urkundsverfahren erlangten und im Grundbuch eingetragenen dinglichen Arrest (embargo). Da es sich aber hier nicht typischerweise um eine Hypothekenvollstreckung handelt, soll dieses Verfahren nachstehend außer Betracht bleiben.

3.  Die Vollstreckung von Immobiliarhypotheken ist innerhalb der LEC gereg elt im Buch III (Von der Zwangsvollstreckung und sonstigen Sicherungsmaßnahmen), dort unter Kapitel IV (Von der Vollstreckung von Geldforderungen) und Kapitel V (Besonderheiten bei der Vollstreckung von mit Hypothek oder Pfändung belasteten Gütern) 6.(Arts. 538 bis 545), wobei innerhalb des Kapitels V die Immobilienversteigerung (Arts. 655 ff.) geregelt ist. Das Hypothekenvollstreckungsverfahren hat zwar in den oben genannten Artikeln festgelegte eigene Regeln, wobei aber immer wieder auf allgemeine Verfahrensgrundsätze zu den Verwertungsvorschriften in Kapitel IV (Arts. 634 ff.) verwiesen wird.

4.  Nicht zuletzt bedingt durch die seit 2007/2008 herrschende Immobilienkrise wurden zahlreiche Sonderregelungen eingeführt, betreffend die Finanzierung und Vollstr eckung in den Hauptwohnsitz des Schuldners (s. hierzu unten VIII).

5.  Neben der gerichtlichen Zwangsversteigerung läßt die LEC auch eine freie Verwertung durch ein „spezialisiertes Unternehmen“ oder aufgrund einer Parteivereinbarung zu (siehe hierzu unten IX).

II. Voraussetzungen des Verfahrens und Zuständigkeit

1. Voraussetzung ist, dass die Parteien in der Hypothekenbestellungsurkunde einen Wert als Mindestgebot für die Zwangsversteigerung angeben (Art. 682.2). Vor 2013 unterlag dieser Wert der freien Vereinbarung. In der Praxis war es immer so, dass Banken hier den (fiktiven) Wert einsetzten, der den gesamten Haftungsumfang der Hypothek ausmachte, somit die Summe aus Darlehensbetrag, Vertrags - und/oder Verzugszinsen aus 5 Jahren sowie Kosten. So wurde sichergestellt, dass in einem Versteigerungstermin die eigene Forderung in jedem Fall ausgeboten werden musste. So war der von Parteien angegebene Wert seinerzeit nicht zwangsläufig identisch mit dem realen Marktwert der Immobilie.

Diesem Verfahren hat das Gesetz 1/2013 einen Riegel vorgeschoben, in dem nun vorgeschrieben wurde, dass dieser Wert mindestens 75 % des tatsächlichen Schätzwertes der Immobilie darstellen muss . Es muss also hierzu ein objektives Wertgutachten einer von der Banco de España zugelassenen Bewertungsgesellschaft vorgelegt werden, das den entsprechenden Wert nachweist. Das entsprechende Gutachten muss nur einmal, also im Rahmen der Hypothekenbestellung vorgelegt werden, nicht aber im Rahmen der Vollstreckung (neu) erstellt werden (Art.682.2). Dies ergibt sich eindeutig aus dem Gesetzestext, der klarstellt, dass in der Hypothekenbestellungsurkunde ein Betrag festgelegt werden muss, der 'als Mindestgebot in der Versteigerun g' gilt (para que sirva de tipo en la subasta) .

2.  Weiter muß in der Hypothekenbestellungsurkunde eine Zustellungsadresse für den Schuldner angegeben werden. Zustellungen werden im Vollstreckungsverfahren grds. nur an die im Grundbuch vermerkte Zustelladresse bewirkt (Art. 660). Gemäß Art. 683 (hier erfolgte eine Neu fassung durch Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil) kann der Schuldner eine Adressenänderung innerhalb des gleichen Gerichtsbezirks durch notarielles Protokoll als Randvermerk im Grundbuch eintragen lassen, eine Adressenänderung außerhalb des zuständigen Gerichtsbezirkes bedarf jedoch der Zustimmung des Gläubigers. Entsprechend ist zwingend darauf zu achten, dass die Zustellungsadressen aller Parteien vollständi g und korrekt angegeben sind, dies gilt selbstverständlich auch für Gläubiger. Gerade bei der Schreibweise von deutschen Namen, Gesellschaftsformen, Adressen und Postleitzahlen können leicht Fehler auftreten, die im Extremfall dazu führen, daß ein Gläubiger keine Kenntnis davon erhält, daß von einem Dritten ein Zwangsversteigerungsverfahren eingeleitet wurde. Gravierender ist es natürlich, wenn das einem Schuldner widerfährt, auch das ist keine Seltenheit. Hierzu kann es kommen, weil spanische Banken formularmäßig als Zustellungsadresse die Adresse der spanischen Immobilie einsetzen, oft eine Ferienwohnung, in der sich der Darlehensnehmer eher selten aufhält und bei der wirksame Zustellungen mehr als problematisch sind. Man kann einem Schuldner nur raten, b ei spanischen Hypothekenfinanzierungen darauf zu bestehen, den deutschen Hauptwohnsitz als Zustellungsadresse anzugeben.

Wegen den 2013 eingeführten Schutzregelungen in den Fällen, in denen der Hauptwohnsitz des Schuldners versteigert werden soll ist wei ter zwingend anzugeben, ob es sich um den Hauptwohnsitz des Schuldners handelt (Art. 21.3 LH; Art. 3 Ley 1/2013 de 14 de Mayo).

3.  Von großer praktischer Bedeutung sind zwingende Vereinbarungen im Hinblick auf die vorzeitige Fälligkeit der Gesamtforderung . Ganz allgemein regelt Art. 693, dass in der Hypothekenbestellungsurkunde zu vereinbaren ist, dass erst dann, wenn mehr als 3

(Monats-) Raten fällig waren und nicht gezahlt wurden, das gesamte Darlehn fällig gestellt werden kann. Entsprechend muss eine entsprechende ausdrückliche Vereinbarung getroffen werden, die zu deren Wirksamkeit im Grundbuch eingetragen werden muss 7 (Art. 693.3).

4.  Örtlich zuständig für die Durchführung des Verfahrens ist das (Amts -) Gericht (juzgado de primera instancia) der Beleg enheit der Immobilie (Art. 684).

5.  Keiner besonderen Erwähnung bedarf sicher die Tatsache, dass der vollstreckende Gläubiger über die spanische Steuernummer NIE verfügen muss.

III. Einleitung des Verfahrens

Die Klage ist gegen den Schuldner zu richten sowie gegebenenfalls gegen den Hypothekenschuldner (hipotecante no deudor), Art. 685. Der Klage sind grundsätzlich alle diejenigen Dokumente beizufügen, die für die Einleitung eines Urkundsverfahrens (juicio ejecutivo) erforderlich sind. Insoweit wird auf die Vorschriften zu diesem Verfahren verwiesen (Arts. 548 ff., insbesondere Art. 550 sowie Arts. 572- 574).

Demnach sind der Klage beizufügen:

1.  Der Vollstreckungstitel, in diesem Fall die erste Ausfertigung (primera copia) der Hypothekenbestellungsurkunde (Art. 550). Dieses Erfordernis ist allerdings nicht zwingend. Es ist auch eine einfache Kopie (copia simple) ausreichend, wobei aber in diesen Fällen eine Grundbuchbestätigung (certificación) des Grundbuchrichters beigefügt werden muss, aus der die Eintr agung im Grundbuch unter Fortbestand der Hypothek hervorgeht (Art. 685.2).

2.  Die Geldschuld muss „bestimmt“ (liquida) sein, was allerdings im Falle von Darlehensforderungen unproblematisch sein dürfte (Art. 572). 

3.  Die notarielle Prozeßvollmacht (mit Apostille im Falle eines nicht spanischen Gläubigers) an Procurador und Rechtsanwalt.

4.  Aufstellung über die Art der Berechnung der angefallenen Zinsen, falls variable Zinsen vereinbart wurden (Art. 574).

5.  Im Falle einer Höchstbetragshypothek (Art. 153 LH) ist e ine Abrechnung des Schuldsaldos einschließlich der Zinsberechnung vorzulegen (Art 573). In der Hypothekenbestellungsurkunde ist eine Vereinbarung zulässig und üblich, wonach die von dem Gläubiger vorgelegte Abrechnung verbindlich sein soll. Darüber hinaus muss ein Notar bestätigen, dass diese von der Bank vorgelegte Abrechnung den vertraglichen Vereinbarungen entspricht. Weiter ist in diesen Fällen nachzuweisen, dass der Schuldsaldo dem Schuldner bereits mitgeteilt wurde.

IV. Verfahren

1. Ist die Klage nebst den sie begleitenden Dokumenten ordnungsgemäß anhängig gemacht worden, wird der Richter als ersten Verfahrensschritt formal die Vollstreckung beschließen (despacho de ejecución), Art. 686.1. Eine formale Zahlungsaufforderung (requerimiento de pago) des Gerichtes an den Schuldner (oder Hypothekenschuldner), entfällt dann, wenn der Kläger nachweist, dass eine solche letzte Zahlungsaufforderung bereits erfolgt ist (Art. 581.2).

2. Gleichzeitig mit der formalen Einleitung des Verfahrens wird das Gerich t gemäß Art. 686 den Grundbuchrichter auffordern, eine Grundbuchbestätigung (certificación) zu erstellen, deren Inhalt in Art. 656 vorgegeben ist. In dieser Grundbuchbescheinigung müssen Angaben zum Eigentümer der Immobilie und den Inhabern dinglicher Rechte gemacht, sowie die vorhandenen Belastungen aufgeführt werden. Daneben ist der Grundbuchrichter verpflichtet, die Tatsache der Ausstellung der Grundbuchbestätigung als Randvermerk (nota marginal) im Grundbuch zu vermerken (Art. 656.2.). Dieser Zwangsvers teigerungsvermerk dient zum einen der Publizität, zum anderen darf von

diesem Zeitpunkt an eine Löschung der Hypothek nur aufgrund eines formalen Gerichtsbeschluss erfolgen (Art. 688.2).

3. Nach Erhalt der Grundbuchbescheinigung wird das Gericht prüfen, ob der zuletzt im Grundbuch eingetragene Eigentümer bereits von dem Verfahren in Kenntnis gesetzt worden ist, was gegebenenfalls nachgeholt wird (Art. 689).

4. Weiter wird das Gericht auch die nachrangigen Gläubiger von dem Verfahren in Kenntnis setzen ( Arts. 659, 689). Diese haben das Recht, durch Zahlung des im Zwangsversteigerungsverfahren geltend gemachten Betrages im Wege der Schuldübernahme (subrogación), und damit ohne das Erfordernis der Einwilligung des Klägers, die Gläubigerposition und damit de ssen Hypothekenrang zu übernehmen (Art. 659.3). Dies wird in diesem Fall entsprechend als Randvermerk (nota marginal) im Grundbuch vermerkt. Das gleiche Recht hat im Übrigen ein Erwerber, der nach Anbringung des Zwangsversteigerungsvermerks im Grundbuch da s Eigentum erwirbt (Art. 662).

5. Auch die vorrangigen Gläubiger werden von dem laufenden Zwangsversteigerungsverfahren informiert (Art. 657). Diese Gläubiger werden aufgefordert, dem Gericht mitzuteilen, ob die gesicherte Forderung noch besteht, ggf. in welcher Höhe, wobei weiter die noch fälligen Tilgungsraten anzugeben sind. Falls Zahlungsverzug besteht, sind die anfallenden Tageszinsen anzugeben. Aus der Sicht der Praxis ist diese Regelung außerordentlich sinnvoll, da in Spanien nur höchst selten Teil -Löschungen im Grundbuch eingetragen werden.

Selbst dann, wenn der Schuldner nach dem vollständigen Ausgleich der Schuld die notarielle Löschungsbewilligung in der Hand hält (wegen der strengen Akzessorietät der Hypothek handelt es sich richtigerweise um e ine schuldrechtliche Quittungserklärung in notarieller Form, carta de pago, verbunden mit dem Hypotheken -Löschungsantrag) wird er diese möglicherweise nicht sofort dem Grundbuchamt zum Vollzug vorlegen, man erspart sich so die Gebühren des Grundbuchs. Durc h die notariell erteilte carta de pago des Gläubigers ist die Hypothek ohnehin materiell erloschen. Aufgrund der Rechtsnatur der Hypothek unterscheidet man daher wirtschaftl iche Löschung (cancelacion económica) und die Registerlöschung (cancelació n registral). Oft gibt man sich damit zufrieden, dass die Bank bestätigt, das Darlehen erhalten zu haben, so dass bei einem späteren Verkauf bzw.

erneuten Finanzierung mit einer anderen Bank mit einem gewissen Aufwand die Löschungsunterlagen wie oben beschrieben besorgt werden müssen.

6. Gläubiger, die ihr Recht zeitlich erst nach Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks eingetragen haben, werden nicht benachrichtigt. Erst wenn sie selbst von sich aus gegenüber dem Gericht die Eintragung ihres Rechtes nachweisen, erfolgen alle weiteren Verfahrenszustellungen auch an sie.

7. Ev. Bewohner der Immobilie sind von der Einleitung des Verfahrens in Kenntnis zu setzen (Art. 661). Diese haben innerhalb einer Frist von 10 Tagen die Urkunde, aus der sich ihr Recht zum Bes itz herleitet, vorzulegen. Ist dies erfolgt muss in der Bekanntmachung der Zwangsversteigerung darauf hingewiesen werden. Auf Antrag des Gläubigers wird das Gericht darüber befinden, ob die Bewohner ein Recht zum Verbleib in der Immobilie auch nach Durchfü hrung der Zwangsversteigerung haben. Insofern ist darauf hinzuweisen, dass sich das spanische Mietrecht (Ley de arrendamientos urbanos; LAU) durch Gesetz 4/2013 vom 4. Juni geändert hat. Hierbei wurde eine ganz wesentliche Änderung insoweit eingeführt, als seitens des Erwerbers oder Ersteigerers das Recht zur Kündigung eines Mietvertrages im Falle eines Verkaufs oder der Zwangsversteigerung besteht, sofern der Mietvertrag nicht im Grundbuch eingetragen wurde.

V. Einwendungen des Schuldners

1.  Einwendunge n gegen die Durchführung eines Zwangsversteigerungsverfahrens bilden gemäß Art. 695 der Nachweis des Erlöschens der Hypothek, was durch entsprechende Bestätigung des Grundbuchamts nachgewiesen werden muss und der Nachweis eines Irrtums bei der Berechnung d er Schuld. Drittwiderspruchsklagen (tercerias de dominio) können lediglich dann berücksichtigt werden, wenn ein Eigentumstitel vorgelegt wird, der zeitlich vor der Bestellung der Hypothek datiert (Art. 696).

2.  Weiterer Einwendungsgrund ist die Einleitung eines strafrechtlichen Ermittlungsverfahrens wegen einer Fälschung des Vollstreckungstitels oder anderer Umstände, die mit dem Verfahren zu tun haben. Allerdings kann auch in diesen Fällen das Verfahren fortgeführt werden, wenn der Kläger entsprechende S icherheiten stellt.

3.  Was die Einwendungen angeht, ist durch das Urteil des EuGH vom 14. März 2013 eine ganz entscheidende Wende eingetreten. Dort wurde entschieden, dass das spanische R echt der Richtlinie 93/13 EWG vom 5. April 1993 insoweit widerspr icht , als das s trotz in einem Erkenntnisverfahren von einem Gericht festgestellte missbräuchlichen Klauseln (unfair clauses) nicht in de Lage sind, vorläufige Maßnahmen, wie insbesondere die Aussetzung des Vollstreckungsverfahrens durchzusetzen. In Umsetzung dieses Urteils wurde Art. 557.1 eingefügt, wonach auch in einem Vollstreckungsverfahren die Einwendung missbräuchliche Klauseln zulässig ist. Dies ist auch von Amts wegen zu prüfen. In einem solchen Fall hat das Gericht weiter festzustellen, ob die Missbr äuchlichkeit der Klausel den Gesamtvertrag erfasst und daher in der Folge das gesamte Verfahren für unwirksam erklärt wird oder aber , dass das Vollstreckungsverfahren auch ohne die nichtige Klausel fortgeführt werden kann.

In der Praxis wurde der Einwand der Missbräuchlichkeit insbesondere im Hinblick auf den Ansatz von überhöhten Verzugszinsen erfolgreich erhoben Hier bestehen einige Erfolgsaussichten, zumal noch in der jüngsten Vergangenheit Verzugszinsen von bis zu 24 % p.a. eingefordert wurden.

4.  Einen weiteren Angriffspunkt stellt die mögliche “fehlende Transparenz” im Rahmen der Vertragsvereinbarungen dar. Dieser Grundsatz wurde in einem Urteil des Tribunal Supremo vom 9.5.2013 entwickelt. Demnach ist eine “fehlende Transparenz” dann gegeben, wenn beispielsweise zwar ein Mindestzins vereinbart wird (“floor”), der unabhängig von der Entwicklung des Euribor von dem Schuldner immer zu zahlen ist, dem Darlehensnehmer aber nicht gleichzeitig eine Gegenleistung im Sinne eines Höchstzinssatzes (“Cap”) ang eboten wird. Die fehlende Transparenz wurde auch bejaht bei einem vorvertraglich fehlender Hinweis auf die Bedeutung dieser Klausel. Ihren Ursprung hatte diese Diskussion darin, das s trotz der anhaltenden Niedrigzinspolitik bei den in Spanien praktisch ausschließlich üblichen variablen Finanzierungen ein Mindestzinssatz von 4,5 % p.a. verlangt wurde. Allerdings wurde einem entsprechend berechtigten Einwand keine rückwirkende Wirkung zugesprochen.

5.  Alle weiteren möglichen Einwendungen werden in keinem Fall zu einer Behinderung oder Unterbrechung des Zwangsversteigerungsverfahrens führen. Allerdings kann der Antrag gestellt werden, dass der Zwangsversteigerungserlös bis zu einer rechtskräftigen Entscheidung hinterlegt bleibt (Art. 698).

VI. Vorbereitun g des Zwangsversteigerungstermins

1.  In einer Frist von 30 Tagen seit E rhebung der Vollstreckungsklage wird auf Antrag des Klägers das Versteigerungsverfahren eingeleitet (Art. 691.1).

2.  Der Zwangsversteigerung stermin wird mit einer Frist von 20 Tagen a ngekündigt (Art. 667). Der Inhalt der A nkündigung ist in Art. 668 geregelt. Hier sind alle Angaben zu der Immobilie und zu dem Mindestgebot zu machen .

3.  Die Zwangsversteigerung ist zunächst nur gemäß Art. 645.1 durch Aushang (edicto) bekanntzugeben. Ledi glich auf Antrag jeder der Parteien kann das Gericht durch Beschluss der Versteigerung eine ev gewünschte weitergehende Publizität geben. In diesem Fall hat jede Partei die durch ihren Vorschlag entstandenen Kosten zu tragen. Die Ankündigung wird auch auf der Webseite des Justizministeriums veröffentlicht:

https://subastas.administraciondejusticia. gob.es/subastas/home.do?startDate=16/03/2015&tiempo=2&estadoSubasta=1&ordenadopor=0&filtroNumResultados=3

Der Termin muss unter Angabe des Ortes, Tag und Uhrzeit dem Schuldner und Beklagten unter der im Grundbuch angegebenen Adresse mitgeteilt werden.

4.  Wird die Besichtigung der Immobilie vor de m Zwangsversteigerungstermin durch den Eigentümer zugelassen, kann er bei dem Vollstreckungsgericht einen Schuld nachlass von 2 % verlangen ( Art. 691.2.).

VII. Ablauf des Zwangsversteigerungstermins

1.  Allgemeines:

Im Hinblick auf die konkrete Durchführung des Zwangsversteigerungsverfahrens verweist Art. 655.2 ergänzend auf die Vorschriften zur Mobiliarversteigerung, die in Art. 643 ff. enthalten sind.

Um bei einer Zwangsversteigerung mitbieten zu können, ist jeder Bieter verpflichtet, seine persönlichen Daten anzugeben und weiterhin, ob er in eigenem oder fremden Namen handelt. Weiter hat er nachzuweisen, dass er bei der Hinterlegungsstelle (cuenta de depósitos y consignaciones) 5 % des Schätzwertes (früher 20 %) hinterlegt hat (Art. 669). Dies kann auch in Form einer Bankbürgschaft erfolgen (Art. 647.1.3.).

2.  Ablauf

Die LEC enthält nur wenige Vorschriften zum Ablauf des Zwangsversteigerungstermins selbst. Der Termin wird von dem Rechtspfleger (secretario judicial) geleitet, der zunächst die Liste der zu versteigernden Immobilien verliest und sodann die Gebote entgegennimmt (Art. 649).

Auch schriftliche Gebote sind zulässig, die in einem verschlossenen Umschlag abgegeben werden müssen und von dem Recht spfleger (secretario judicial) vor Beginn des Zwangsversteigerungstermins geöffnet werden (Art. 648).

Werden gleichzeitig mehrere Immobilien versteigert, die in verschiedenen Gerichtsbezirken liegen, so kann eine gleichzeitige Versteigerung (subasta simul tánea) anberaumt werden (Art. 673). Dabei können bei allen Ortsgerichten Gebote abgegeben werden, die telefonisch oder auf sonstigem Wege übermittelt werden.

Der Termin endet mit der Bekanntgabe des besten Gebots und des Namens des Meistbietenden. Über d en Termin wird ein Protokoll erstellt (Art. 649).

3.  Genehmigung des Zuschlags (aprobación de remate).

Das Meistgebot muss von dem Gericht genehmigt werden. Hierbei sind folgende Regeln zu beachten:

a) Falls das Meistgebot 70 % oder mehr des Schätzwertes ausmacht wird der Rechtspfleger noch am gleichen oder spätestens am darauf folgenden Tag durch Beschluss das Meistgebot genehmigen (670.1.)

Art. 670.3 regelt den Sonderfall, in dem ein Gebot abgegeben wird, das zwar über 50 % des Schätzwertes liegt, aber Ratenzahlung mit hinlänglichen Sicherheiten beinhaltet. Dieses Gebot wird dem Kläger mitgeteilt, der in den 20 darauf folgenden Tagen den Zuschlag der Immobilie für 70 % des Schätzwertes an sich verlangen kann. Falls der Kläger von diesem Recht kein en Gebrauch macht, wird der Zuschlag zugunsten des in der oben beschriebenen Form abgegebenen Gebotes erteilt.

b) Falls das Meistgebot unter 70 % des Schätzwertes liegt, kann der Schuldner innerhalb von 10 Tagen eine dritte Person präsentieren, die ein A ngebot über 70 % des Schätzwertes abgeben muss oder, falls das Gebot niedriger liegen sollte, in jedem Fall ausreichend sein muss, um die Klageforderung auszugleichen (Art. 670.4). c) Falls der Schuldner sich jedoch nicht in der beschriebenen Form verhält , kann der Kläger innerhalb von 5 Tagen den Zuschlag zu einem Betrag von 70 % des Schätzwertes an sich verlangen oder aber für den Betrag der Klageforderung, sofern dieser Betrag höher als 60 % des Schätzwertes liegt.

d) Falls der Kläger von dieser Mögl ichkeit keinen Gebrauch macht, wird der Zuschlag zugunsten des Meistgebots erteilt, sofern dieses Meistgebot über 50 % des Schätzwertes liegt oder, falls das Gebot geringer wäre, zumindest den Vollstreckungsbetrag abdeckt.

Falls das Meistgebot diese Bedin gung nicht erfüllen sollte, wird das Gericht die Parteien hören und entscheiden, ob ein Zuschlag erteilt werden soll oder nicht. Dabei wird das Gericht das Verhalten des Schuldners im Hinblick auf die Erfüllung seiner Verpflichtungen beurteilen, die Chance n des Gläubigers, den Ausgleich seiner Schuld durch die Befriedigung aus sonstigem Vermögen zu erlangen, den Vermögensverlust, den der Schuldner durch den Verlust der belasteten Sache hat und den Gewinn, den der Gläubiger möglicherweise erzielt (670.4).

e ) Falls es keine Bieter gibt, kann der Gläubiger innerhalb einer Frist von 20 Tagen den Zuschlag für 50 % des Schätzwertes verlangen (Art. 671).

f) Der Vollstreckungskläger hat das Recht (Arts. 655.2 und 647.3), den Zuschlag abzutreten (cesión de remate). Dies geschieht in der Weise, dass er sich zwar den Zuschlag erteilen lässt, aber bereits im Termin darauf hinweist, dass er sich vorbehält, den Zuschlag abzutreten, was innerhalb einer Frist von 8 Tagen zu erfolgen hat. Dies geschieht

typischerweise, wenn die betreibende Bank sich den Zuschlag erteilen lässt. Dies hat den Vorzug, dass mit der Abtretung des Zuschlages keine weiteren Steuern und Gebühren anfallen, eröffnet auf der anderen Seite dem Ersteigerer die Möglichkeit, in der fraglichen Frist einen K äufer für die Immobilie zu finden, bzw. auf der Grundlage eines Ausbietungsabkommens für einen dritten Erwerber, der möglicherweise auch nicht in einem öffentlichen Termin auftreten möchte, zu steigern.

g) Der Meistbietende hat innerhalb einer Frist vo n 40 Tagen den Betrag abzüglich der Bietersicherheit bei Gericht einzuzahlen, wobei ihm sodann der Besitz eingeräumt wird (Art. 670.1). Der Rechtspfleger wird sodann eine Abrechnung im Hinblick auf Hauptsumme und Zinsen vornehmen, wobei der Kläger nach Zus tellung dieser Abrechnung einen gegebenenfalls seine Forderung übersteigenden Betrag hinterlegen wird (Art. 670.2).

h) Bis zur Genehmigung des Meistgebotes und damit dem endgültigen Zuschlag an den Gläubiger kann der Schuldner wie ggf. auch der Hypotheke nschuldner Befreiung dadurch erlangen, daß er die geltend gemachte Forderung an den Gläubiger zahlt, einschließlich Zinsen und Kosten (Art. 670.7).

Das Ergebnis der Versteigerung muss in folgender Rangfolge verwendet werden: Vertragszinsen, Hauptsumme, V erzugszinsen, Kosten (Art. 654.3)

4.  Vollzug:

1.  Nachdem der Zuschlag genehmigt wurde, werden die Bietersicherheiten zurückgezahlt, mit Ausnahme der Bietersicherheit des Meistbietenden. Die übrigen Bieter können allerdings beantragen, daß die Sicherheit solange bestehen bleiben soll, bis der Meistbietende den Restbetrag eingezahlt hat (Art. 652).

2.  Falls der Meistbietende seine Verpflichtung zur Zahlung des Restbetrages nicht erfüllt, verliert er die Bietersicherheit und ein neuer Zwangsversteigerungst ermin wird anberaumt, es sein denn, die Bietersicherheit würde ausreichen, um die klageweise geltend gemachten Verbindlichkeiten auszugleichen.

3.  Der Zuschlagsbetrag wird unverzüglich dem Gläubiger zum Ausgleich der Verbindlichkeit übergeben, wobei aber dieser Betrag in keinem Fall den in der

Hypothekenbestellungsurkunde festgelegten Haftungsrahmen der Hypothek überschreiten darf; ein möglicherweise in der Versteigerung darüber hinaus erzielter Betrag wird an die nachrangigen Gläubiger ausgekehrt (Art. 692).

4.  Das Verfahren wird durch Gerichtsbeschluss (decreto de adjudicacion) beendet, mit dem das Grundbuchamt angewiesen wird, die Eigentumsumschreibung auf den Ersteigerer zu vollziehen und die Hypothek und alle nachfolgenden Eintragungen zu löschen, w obei weiter angegeben werden muß, ob der Wert der versteigerten Immobilie geringer war als die Forderung des Klägers bzw., falls dieser höher gewesen wäre, dass der überschießende Betrag bei Gericht hinterlegt wurde (Art. 674).

VII I. Sonderregelungen bei Finanzierung des Hauptwohnsitzes

Es gibt einige Sonderregelungen, sowohl was die Finanzierung des Hauptwohnsitzes (vivienda habitual) eines Schuldners angeht al s auch für dessen Versteigerung, eingeführt vor allem durch Ley 6/2012 und Ley 1/2013.

1.  Falls der Hauptwohnsitz des Schuldners versteigert werden soll, hat der Schuldner das Recht, trotz einer bereits ausgesprochenen fristlosen Kündigung und damit einer Fälligkeit des gesamten Darlehns noch bis zum Versteigerungstermin die bis dahin aufgelaufen en Raten einschließlich Tilgung, Zinsen und Verzugszinsen zu zahlen, wodurch die Zwangsversteigerung eingestellt wird, dies auch ohne Zustimmung des Gläubigers. Dies ist auch mehrere Male möglich, wobei allerdings mindestens drei Jahre seit dem letzten Te rmin verstrichen sein müssen (Art. 693.3; Art. 7 Ley 1/2013 de 14 de Mayo).

2.  Im Rahmen der Finanzierung gilt, dass der Verzugszins höchstens das D reifache des gesetzlichen Zinssatzes betragen darf, bei einem derzeitigen gesetzlichen Verzugszins für 2015 von 3,5 % also 10,5 % maximal ( Art 114.3 LH).

3.  Die pauschalierten und mit abgesicherten Verfahr enskosten dürfen maximal 5 % des Schuldbetrages betragen (Art. 575.1 bis).

4.  Der Gläubiger kann nur den Zuschlag an sich nur dann verlangen wenn er sich 70 % des Mindestgebotes anrechnen lässt oder aber 60 % der Restschuld, falls dieser Betrag niedriger ist (Art 671) .

5.  Eine nach der Zwangsversteigerung eventuell verbleibende Restschuld gilt dann als get ilgt , wenn der Schuldner innerhalb von fünf Jahren 65 % der verbleibenden Schuld zahlt oder in zehn Jahren 80 % (Art 579.2 a )

6.  Falls der Versteigerer die Wohnung innerhalb von 10 Jahren weiterverkaufen sollte, werden 50 % des Gewinns auf die Restschuld angerechnet (Art 579.2 b)..

Darüberhinaus gelten no ch strengere Regeln für sozial S chwache (Decreto Ley 6 /2012, de 9 de Marzo) , in diesen Fällen ist u.a. sogar die Möglichkeit eröffnet, die Immobilie zum Ausgleich aller Verbindlichkeiten an die Bank zu übertragen (dación en pago) .

IX. Verwertung aufgrun d Parteivereinbarung oder durch spezialisiertes Unternehmen

Die spanische Zivilprozeßordnung LEC bietet gem. Art. 636.2 neben der gerichtlichen Zwangsversteigerung zwei weitere Verfahrensalternativen zur Verwertung einer Immobilie an, nicht zuletzt um im Interesse des Schuldners einen marktgerechten Preis zu erzielen. Beide Verfahren haben eine nur geringe praktische Bedeutung.

a) Die Verwertung der belasteten Immobilie kann durch ein „spezialisiertes Unternehmen“ (entidad especializada) durchgeführt wer den (Arts. 636.2 Ziff. 1, Art. 641) und zwar sowohl im Wege einer privaten Versteigerung, als auch eines Verkaufs. Voraussetzung hierfür ist ein Antrag des Klägers oder des Beklagten, in jedem Fall aber die Zustimmung des Beklagten.

Über den Antrag wird das Gericht durch Beschluss nach mündlicher Verhandlung entscheiden, in der auch alle anderen Verfahrensbeteiligten zu hören sind. In dem Beschluss wird das Gericht eine von dem Unternehmen zu hinterlegende Sicherheit festsetzen. Weiter werden die Bedingung en der Verwertung festgelegt. Durch

Gerichtsbeschluss wird sodann gegebenenfalls der entsprechende Auftrag erteilt, befristet auf 6 Monate, wobei der Verkauf zu einem Preis von mindestens 70 % des Schätzwertes erfolgen muss (Art. 641.3).

b) Alternativ ka nn jede der Parteien gemäß Art. 640 eine mündliche Verhandlung mit dem Ziel beantragen, außerhalb einer gerichtlichen Zwangsversteigerung eine optimale Form der Verwertung der belasteten Immobilie zu vereinbaren (convenio de realización). Eine Zustimmung d es Schuldners zu dem Antrag ist in jedem Fall erforderlich. Eine solche Vereinbarung ist bei Immobilien allerdings nur dann möglich, wenn Hypothekenschuldner und nachrangige Gläubiger zustimmen.

Bei den beiden dargestellten Verfahrensalternativen hat das Gericht bei einem erfolgreichen Abschluss in jedem Fall durch Beschluss die Übertragung zu genehmigen (Art. 642). Die Verteilung des Ertrages, Löschung der nachrangigen Belastungen und Grundbuchänderung erfolgen sodann analog den Vorschriften über die Zwan gsversteigerung (Arts. 672,674).

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1 Ley 7 Enero 2000, núm. 1/2000 Ley de Enjuiciamiento Civil

2 Der durch die 9. Abschlußbestimmung (Disposición final novena) der LEC neu gefasste Art. 129 LH verweist für die Vollstreckung einer Hypothek auf die Vorschrifte n der LEC

3 Reichmann, Neuregelung des außergerichtlichen Verfahrens bei der Hypothekenvollstreckung in Spanien. In: „Informaciones“1992, 136 ff

4 Artikel ohne Gesetzesbezeichnung beziehen sich auf die LEC

5Dieses Verfahren wird in der Praxis dann angewandt, wenn die persönliche Forderung gegen den Schuldner den dinglichen Haftungsrahmen der Hypothek übersteigt.

6 Mitumfasst werden von diesen Sondervorschriften auch Mobiliarhypothek und Schiffshypothek.

7 Der Tribunal Supremo (TS), das höchste spanische G ericht, hatte in einer umstrittenen Entscheidung vom 27.03.1999 die Auffassung vertreten, daß ein Hypothekengläubiger nicht berechtigt sei, bei Zahlungsverzug die Gesamtschuld fällig zu stellen und daß eine derartige Vereinbarung in einer Hypothekenbestell ungsurkunde nichtig sei; die Bindung eines Gläubigers an die vereinbarte Laufzeit bliebe auch in diesen Fällen bestehen mit der Folge, daß jeweils nur die fälligen Zahlungsraten geltend gemacht werden dürften und im Falle einer Versteigerung der Erwerber d ie noch offenen Zahlungsraten als Vorlast übernehmen müsse.

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