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Das Schicksal der Hypothekeneintragung im Umlegungsverfahren

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8 April 2016

Die Umwidmung von nicht erschlossenem Land (suelo urbanizable) zu Bauland (suelo urbano) vollzieht sich in Spanien auf der Grundlage eines Bebauungsplans (plan parcial), der oft aufgrund Privatinitiative auf den Weg gebracht und ausgeführt wird. Die Gemeinden sehen dabei ihre Aufgabe vor allem als Genehmigungsbehörde, später im Bereich der Überwachung der Ausführung und der Abnahme; erst danach wird das so entstandene neue Baugebiet (urbanización) in die Gemeinde eingegliedert und deren Bewohner könne sich an den öffentlichen Leistungen erfreuen (Straßenreinigung, Postzustellung, Straßenbeleuchtung, Strom -, Wasser - und Kanalanschluss).

Im Rahmen dieses Verfahrens ist es zwangsläufig, daß die ursprünglichen Eigentums - und Nutzungsverhältnisse durcheinander gewirbelt werden. Erhebliche Flächen werden für Straßen und öffentliche Aufgaben (Kindergärten, Schulen, Krankenhäuser) benötigt, Grünflächen müssen vorgesehen werden, und auch in der Nutzungsform wird es Abstufungen geben (Wohnungen, freistehende Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, gewerblicher oder industrieller Bezug).

Es ist Aufgabe der „Junta de Compensación“ (Umlegungsversammlung), an der alle Eigentümer mit der Quote der im jeweiligen Eigentum stehenden Flächen stimmberechtigt sind, auf der Grundlage eines entsprechenden Entwurfes (proyecto de compensación) zu einer Umlegungsvereinbarung (acuerdo de reparcelación) zu kommen. Aufgrund dieser Vereinbarung werden die Eigentumsverhältnisse neu zugeordnet.

In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, was in diesen Fällen mit den auf den Ursprungsgrundstücken vorhandenen Belastungen geschieht. Anders als der Eigentümer ist der Hypothekengläubiger an dem Umlegungsverfahren in keiner Weise beteiligt, er wird hiervon auch nicht informiert.

Gemäß Art. 122 des Real Decreto 3288/1978 vom 25.August (Reglamento de Gestión Urbanistica para Desarollo y Aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana) ist festgelegt, daß im Zuge der Neuordnung der Eigentumsrechte der einzelnen Eigentümer die auf den Ursprungsparzellen vorhandenen Belastungen auf die neuen Parzellen übertragen werden. Es findet in diesen Fällen eine dingliche Übertragung (subrogación real) von Gesetz es wegen statt, die keinerlei rechtsgeschäftlicher Erklärung bedarf (siehe hierzu auch Art. 11, Ziffer 5 Real Decreto 1093/1997 vom 4 Juli).

Ein Rechtsmittel steht den betroffenen Hypothekengläubigern nicht zu. Der Gesetzgeber hat sich hier von dem Gedanken tragen lassen, daß im Rahmen eines Umlegungsverfahrens die Werthaltigkeit der resultierenden Grundstücke erheblich erhöht und damit in der Folge auch die Werthaltigkeit der Hypothek gesteigert wird. Dabei wird allerdings außer Acht gelassen, daß sich zwangsläufig in dem gleichen Zuge die belasteten Grundstückflächen verringern werden. Alles in allem wohl kaum ein befriedigendes Ergebnis.

Die praktische Bedeutung dieser hier beschriebenen Problematik dürfte allerdings gering sein: Kaum eine Bank wird im Rahmen einer Finanzierung der hypothekarischen Belastung eines nichterschlossenen Grundstücks zustimmen, es sei denn, das Umlegungsverfahren sei soweit gediehen, daß die abschließende Zuordnung des Grundstücks (und damit der Belastung) praktisch feststeht.

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