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Der spanische Immobilien-TÜV (IEE)

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8 April 2016

Auf Mallorca müssen sich nicht nur Autos einer regelmäßigen technischen Überprüfung entsprechend dem deutschen TÜV unterziehen (hier: ITV), sondern das gleiche gilt auch für Gebäude. Die „Inspeccion Tecnica de Edificios“, (ITE) soll sicherstellen, dass sich alle Häuser in einem ordentlichen Erhaltungszustand befinden und vor allem keine statischen Probleme aufweisen. Allerdings hat sich die gesetzliche Regelung immer wieder geändert, nachstehend die Entwicklung :

  • Erste entsprechende Vorschriften fanden sich in dem spanischen Bauordnungsgesetz (Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion), das die Verpflichtung der Eigentümer enthält, die in ihrem Eigentum stehenden Häuser in einem guten Erhaltungs - und Wartungs zustand zu erhalten.
  • Ende 2008 wurde für Palma de Mallorca eine Gemeindesatzung (Ordenanza Municipal) sobre inspeccion tecnica de los edificios de 22.12.2008 (BOIB 31.12.2008) erlassen, diese mit der Verpflichtung aller Eigentümer, ein Gutachten über die Immobilie zu erstellen, beschränkt auf Erhaltungszustand und Sicherheit.
  • Mit dem Gesetz 8/2013 vom 26 de junio wurden zusätzliche Verpflichtungen eingeführt, dies nicht zuletzt aufgrund von Vorgaben der EU. Statt der zunächst nur rein technischen Überprüfung der Immobilie wird nun ein umfangreicheres Gutachten gefordert ergänzt durch eine Bewertung der Funktionalität des Gebäudes (insbesondere Zugang) und Energieverbrauch. Auch der Name wurde geändert von ITE auf IEE (Informe de Evaluacion de Edificios).
  • Weiter ging es mit dem Ley de ordenacion de Uso del Suelo de las Islas Baleares I 2/2014, mit dem weitere Vorschriften zu dem Erhaltungszustand des Gebäudes, Gewährleistu ng eines Zugangs für Behinderte und Energieverbrauch eingeführt wurden.Schon ein Jahr später am 30. April 2015 folgte die zunächst letzte und derzeit gültige Anpassung dieser Satzung (Ordenanza Municipal, im folgenden: Ordenanza), die am 17.05. 2015 in Kraft trat und die die derzeit geltenden Verpflichtungen von Hauseigentümern regelt.

Das nun gesetzlich vorgeschriebene Immobiliengutachten (Informe de Evaluación de Edificios; IEE) umfasst 4 Teile:

a) Der erste Teil enthält eine Begutachtung des Zustandes des Gebäudes insbesondere im Hinblick auf Grundmauern und Statik, Begrenzungsmauern sowie alle anderen baulichen Elemente, die eine Gefahr für Personen auslösen könnten, schließlich auch noch der gemeinsamen Anlagen der Wasserversorgung, Abwasser und Strom.
b) Der zweite Teil enthält eine Stellungnahme zu den Zugangsmöglichkeiten zu der Immobilie, insbesondere für Behinderte mit einer Einschätzung dazu, ob das Gebäude hierfür geeignet ist oder nicht.
c) Der dritte Teil enthält das bereits sattsam bekannte Energiezertifikat, was er ohnehin bei Verkauf und Vermietung in jedem Fall vorgelegt werden muss.
d) Der vierte Teil enthält einen Lageplan der Immobilie im Maßstab 1:1000 im DIN A4 Format, in dem die Größe der Parzelle und die geprüften Aufbauten eingetragen sind. Diesem Plan sind Farbfotos des fraglichen Gebäudes beizufügen. Sollten Mä ngel festgestellt werden, sind die ebenfalls fotografisch festzuhalten.

Von den oben beschriebenen vier Teilen des Gutachtens hat eigentlich nur der erste Teil eine praktische Bedeutung. Der zweite Teil ( Einschätzung des Zugangs für Behinderte) hält nur die objektiv gegebenen Tatsachen fest, ohne weitergehende Verpflichtung des Eigentümers und der dritte Teil (Energiezertifikat) definiert nur, ebenfalls ohne jegliche Bewertung, die Effizienz des Energieverbrauchs.

Falls allerdings Mängel im ersten Teil des Gutachtens festgestellt werden sind diese in einer Frist von sechs Monaten zu beheben und hierfür die entsprechenden Bauanträge, soweit erforderlich zu stellen. Nach dessen Behebung ist ein Abschlussbericht vorzulegen, in dem der Gutachter ausdrücklich festhält, dass das Gebäude nun den gesetzlichen Vorschriften entspricht. Für alle hier beschriebenen Vorgänge gibt es eine Vielzahl von Mustern (modelos), die jeweils auszufüllen sind. Dokumente und Anträge finden Sie hier:

https://seuelectronica.palma.es/portal/PALMA/sede/RecursosWeb/DOCUMENTOS/1/6_90254_2.pdf

Die Verpflichtungen gelten für alle Bauten, die mehr als 50 Jahre alt sind. In der Ordenanza werden die genauen Fristen festgelegt. Derzeit ist es so, dass in Palma die Verpflichtung zur Vorlage einer IEE allen Eigentümern von Gebäuden obliegt, die vor 1966 gebaut wurden. Alle früher errichteten Gebäude sollten also bereits im Besitz eine IEE ( oder ITV vor 2015) sein. Entsprechend geht es weiter: Bis 2017 sind die Gebäude dran, die 1967 oder früher gebaut wurden, 2018 Gebäude die 1968 gebaut wurden, 2019 Gebäude, die 1969 gebaut wurden, 2020 Gebäude, die 1970 gebaut wurden.

Die Gültigkeit einer entsprechenden positiven Abnahme beläuft sich auf 10 Jahre, so dass 2020 Gebäude erneut abgenommen werden müssen, die vor 1950 gebaut wurden.

Von der Verpflichtung befreit sind diejenigen Eigentümer die, unabhängig von dem Alter des Gebäudes, eine vollständige Sanierung vollzogen haben, die auch Mauerwerk und Statik mitumfasst hat. In diesen Fällen ist der entsprechende Nachweis einer umfassenden Sanierung durch eine entsprechende Bescheinigung der Stadtverwaltung nachzuweisen (certificacion municipal de final de la obra de rehabilitacion integral).

Ein Verstoß gegen die Vorschriften der Ordenanza kann mit Bußgeldern bis zu 3.000 € belegt werden, daneben können im Einzelfall erforderliche Maßnahmen zwangsweise durchgesetzt werden.

Es wird ein öffentliche Register (Registro de Informes de Evaluación de Edificios; Art. 12 der Ordenanza) eingeführt, in dem man nachschauen kann, ob die gesetzlichen Verpflichtungen eingehalten wurden.

Auf der Webseite der Stadtverwaltung Palma de Mallorca (Ayuntament de Palma) finden sich alle Vorschriften und Bedingungen zur IEE auch in deutscher Sprache (https ://seuelectronica.palma.es).

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