Lawyers in Mallorca

Article

Die Landpacht in Spanien

ARTICLES
8 April 2016

Am 27.November.2003 wurde im Spanischen Staatsanzeiger (Boletín Oficial del Estado; BOE) das Gesetz vom 26.11.2003, Nr. 49/2003, über die landwirtschaftliche Verpachtung (Ley 26 de noviembre 2003, NUM. 49/2003, de Arrendamientos Rústicos) veröffentlicht, das 6 Monate nach Veröffentlichung, mithin am 27. Mai 2004 in Kraft tritt.

Mit der Verabschiedung dieses Gesetzes erfolgt eine umfassende Neuregelung der bisher geltenden Normen, insbesondere des seit 1980 geltenden Landpachtgesetzes, zuletzt geändert durch das Gesetz 19/1995 vom 4. Juli über die Modernisierung der Landwirtschaft (Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias). Nach eigenen Erklärungen beabsichtigt der spanische Gesetzgeber damit, eine angemessene Regelung für die in den kommenden Jahren in Spanien und in der Europäischen Union zu erwartenden Strukturänderungen in der Bodenbewirtschaftung und Bodennutzung einzuführen und somit seinem verfassungsrechtlichen Auftrag zur Modernisierung und Entwicklung der Landwirtschaft gerecht zu werden.

Glaubt man den Ausführungen in den einleitenden Gesetzesmotiven (Exposición de Motivos), wird in den nächsten Jahren in Spanien ein Zuwachs der Anpachtung von Grundstücken zur landwirtschaftlichen Nutzung im Vergleich zu anderen Besitzformen zu verzeichnen sein. Dies sei insbesondere darauf zurückzuführen, dass aufgrund eines in Zukunft zu erwartenden Rückgangs der bestehenden landwirtschaftlichen Einzelbetriebe, schätzungsweise 4 Mio. Land zur Bewirtschaftung frei werden und angesichts der steigenden Grundstückpreise nicht damit zu rechnen ist, dass eine Eingliederung des frei werdenden Landes in bestehende Betriebe durch Kauf erfolgt.

Das Gesetz Nr. 49/2003 über die landwirtschaftliche Verpachtung (Ley NUM. 49/2003, de Arrendamientos Rústicos, im folgenden „LAR“) ist in 10 Kapitel aufgeteilt und enthält 34 Artikel sowie verschiedene Zusatz -, Übergangs - und Schlußregelungen. In dem nachstehenden Beitrag werden die Grundzüge der landwirtschaftlichen Pacht in Spanien aufgezeigt, wobei vor allem die Änderungen im Vergleich zu den bisherigen Regelungen herausgestellt werden.

I. Allgemeine Vorschriften

Im Kapitel I sind die Allgemeinen Vorschriften geregelt, wie z. B. der Begriff der Landpacht, die Anwendbarkeit des Gesetzes und der Umfang der landwirtschaftlichen Bestimmung.

1. Begriff des Landpachtvertrages

In Art. 1 Nr. 1 LAR wird zunächst die seit 1980 geltende Legaldefinition übernommen, wonach Landpachtverträge solche Verträge sind, durch die ein Grundstück oder mehrere Grundstücke insgesamt oder teilweise zur land - oder forstwirtschaftlichen Nutzung sowie zur Haltung von Tieren gegen Entrichtung eines Pachtzinses überlassen werden.

Als Neuerung gegenüber der bisherigen Regelung wird zum einen in einer neu eingeführten Nr. 2 des Art. 1 LAR der Vorrang der Vertragsautonomie ausdrücklich hervorgehoben und damit den Vertragsparteien ein höheres Maß an Flexibilität gewährt. Zum anderen wird in Art. 1 Nr. 3 i. V. m. Art. 2 LAR erstmals die Pacht eines landwirtschaftlichen Betriebes der Landpacht gleichgestellt und legal definiert. Danach liegt die Pacht eines Betriebes vor, wenn die zum Landwirtschaftsbetrieb gehörenden Wirtschaftselemente als Einheit überlassen werden und die Parteien dies ausdrücklich vereinbaren.

Weiter wird in Art. 3 LAR eingeführt, dass der Landpachtvertrag auch die Rechte an den landwirtschaftlichen Erzeugnissen und sonstigen mit dem Grundstück verbundenen Rechten umfaßt, es sei denn, die Vertragsparteien vereinbaren ausdrücklich etwas anderes.

Unter Beibehaltung des Wortlautes der bisherigen Regelung fallen gemäß Art. 5 LAR Verträge über das Einfahren der Ernte im Tausch gegen ein Teil der Erzeugnisse nicht unter den Begriff der Landpachtverträge.

2. Anwendbarkeit des Gesetzes

Der Gesetzgeber hat den Anwendungsbereich der LAR nicht positiv bestimmt, sondern diesen vielmehr durch einen Ausschlußkatalog geregelt. Art. 6 und 7 LAR enthält einen Katalog mit der Aufzählung solcher Mietverträge auf die das Gesetz keine Anwendung findet.

Der Katalog wurde hauptsächlich redaktionell geändert, ohne wesentliche inhaltliche Änderungen nach sich zu ziehen, so dass weiterhin solche Verträge von diesem Gesetz ausgeschlossen sind, die nicht überwiegend die Bodenbewirtschaftung und die mit der Bodennutzung verbundene Tierhaltung zum Zwecke der Gewinnung pflanzlicher bzw. tierischer Erzeugnisse umfassen. Hierzu gehören beispielsweise solche Verträge, die allein auf die Ausnutzung bloßer Stoppelfelder, gerodeter Felder oder auf industrielle Zucht, Mast und Erzeugnisse tierischer Produkte ohne eigene Futtererzeugnisse abstellen.

3. Änderung der landwirtschaftlichen Bestimmung

In Art. 8 Nr. 1 LAR wird das Recht des Landpächters vorausgeschickt, die Art des Anbaus selbst zu bestimmen, jedoch unbeschadet der Verpflichtung am Ende der Pachtzeit das Grundstück im ursprünglichen Zustand zurückzugeben sowie unbeschadet der in diesem Gesetz vorgesehenen Vorschriften über die Verwendungen auf die Pachtsache.

Art. 8 Nr. 2 LAR regelt den Fall, dass die durch den Pächter bestimmte Art der Bebauung eine Änderung der landwirtschaftlichen Bestimmung hervorruft oder außergewöhnliche Verwendungen (=Vermögensaufwendungen, die zwar der Sache zugute kommen, jedoch über das normale Maß der notwendigen und nützlichen Erhaltungs- bzw. Verbesserungsmaßnahmen hinausgehen) mit sich bringt. Während nach der bisherigen Regelung (Art. 10 Nr. 2 LAR a. F.) lediglich auf die Vorschriften über die Verwendungen (Art. 61 LAR a. F.) verwiesen wurde und dort eine fehlende Zustimmung des Verpächters hinsichtlich der Änderung durch das Institut für Agrarreform und -entwicklung (Instituto de Reforma y Desarollo Agrario; IRYDA) ersetzt werden konnte, verstärkt das neue Gesetz die Vertragsautonomie der Parteien und sieht vor, dass eine Änderung der landwirtschaftlichen Bestimmung nur bei ausdrücklicher Vereinbarung der Vertragsparteien zulässig ist.

In diesem Zusammenhang ist hervorzuheben, dass nunmehr gemäß Art. 8 Nr. 3 LAR auch bei der Pacht eines landwirtschaftlichen Betriebes der Pächter in der Ausübung seiner geschäftlichen Aktivität frei ist, wobei er die Verpflichtung übernimmt, die organische Einheit des Betriebes zu erhalten und diese bei Beendigung der Pachtzeit dem Verpächter zurückzugeben.

II. Vertragsparteien

In Kapitel II des Gesetzes (Art. 9, 10 LAR) werden die Personen definiert, die Vertragsparteien eines Landpachtvertrages sein können. Insoweit ist eine bedeutende Änderung gegenüber der bisherigen Regelung eingetreten, als dass die ursprüngliche Voraussetzung des „professionellen Landwirtes“, d. h. Personen die die Landwirtschaft als Hauptberuf betreiben, gänzlich weggefallen ist. Nach dem neuen Gesetz darf nunmehr jede natürliche und juristische Person mit ausreichender Geschäftsfähigkeit sowie jede „Gütergemeinschaft“ (Comunidad de bienes; eine nach spanischem Recht besondere Gesellschaftsform, die keine eigene Rechtspersönlichkeit besitzt) Pächter eines ländlichen Grundstückes sein.

III. Formvorschriften

Gemäß Art. 11 Nr. 1 LAR (Kapitel III) sind Landpachtverträge in schriftlicher Form abzuschließen. Darüber hinaus können die Vertragsparteien jederzeit verlangen, den Vertrag in notarieller Form zu beurkunden, wobei die in diesem Fall anfallenden Kosten zu Lasten desjenigen gehen, der eine Protokollierung fordert.

Weiter wird in Art. 11 Nr. 2 LAR geregelt, dass bei Pachtverträgen über landwirtschaftliche Betriebe eine Inventarliste beizufügen ist, aus der die zum Betrieb gehörenden Wirtschaftselemente einschließlich deren Erhaltungszustand bei Übergabe der Pachtsache sowie sonstige für die angemessene Erfüllung des Vertrages erforderliche Angaben hervorgehen.

IV. Dauer und Verlängerung des Pachtverhältnisses

Eine grundlegende Veränderung wird in Kapitel IV (Art. 12 LAR) eingeführt, in dem die gesetzliche vorgegebene Mindestdauer eines Landpachtvertrages von 5 auf 3 Jahre verkürzt wird. Dementsprechend wurde auch das vom Gesetzgeber vorgesehene System der stillschweigenden Verlängerungen eines Pachtvertrages geändert, und zwar Verlängerungen von jeweils 3 Jahren, wenn nicht der Verpächter unter Wahrung einer Frist von einem Jahr vor Vertragsende dem Pächter die Kündigung zustellt oder der Pächter am Ende der Laufzeit dem Verpächter die Pachtsache zurückgibt.

Im Zusammenhang mit der Verkürzung der Mindestdauer der Landpachtverhältnisse wurden auch die ursprünglich in der Regelung von 1980 vorgesehenen gesetzlichen Vorkaufsrechte des Pächters abgeschafft, zumal diese Beschränkung nach eigenen Angaben des Gesetzgebers für viele Verpächter ein Hinderungsgrund war, ihre Grundstücke zu verpachten.

V. Pachtzins

Der Pachtzins ist von den Parteien frei vereinbart und grundsätzlich in Geld zu leisten. Ausgenommen anderweitiger Vereinbarung ist die Zahlung der Pacht jährlich fällig und hat am Wohnsitz des Pächters zu erfolgen.

VI. Notwendige und wertverbessernde Verwendungen auf die Pachtsache

In Kapitel VI sind die notwendigen und wertverbessernden Verwendungen auf die Pachtsache geregelt. Insoweit wurden auf der Grundlage der bisherigen Regelung die Bestimmungen grundsätzlich neu geordnet und vereinfacht. Dies spiegelt sich vor allem in der Anzahl der für die Verwendungen vorgesehenen Vorschriften wieder; während es nach der bisherigen Gesetzesfassung 23 Artikel (Art. 47 bis 69 LAR a. F.) gab, enthält die Neuregelung 5 Artikel (A rt. 17 bis 21 LAR).

Wie nach der bisherigen Systematik ist zunächst allgemeiner Grundsatz, dass Pächter und Verpächter jeweils verpflichtet sind, die Vornahme von erforderlichen und erlaubten Bau - und Reparaturmaßnahmen sowie Verbesserungen der anderen Partei zu dulden (Art. 17 LAR).

In Art. 18 LAR ist die Verpflichtung des Verpächters geregelt, auf seine Kosten alle zur Erhaltung des verpachteten Grundstückes erforderlichen Bau- und Reparaturmaßnahmen durchzuführen, um den vertragsgemäßen Gebrauch zu gewähren. Der Verpächter ist in diesen Fällen nicht berechtigt, die Pacht zu erhöhen. Die Reparaturverpflichtung entfällt in den Fällen höherer Gewalt.

Des weiteren hat der Verpächter gemäß Art. 19 LAR auf seine Rechnung alle Bau -, Verbesserungs - und Investitionsmaßnahmen durchzuführen, die gesetzlich auferlegt werden. Hierunter fallen auch solche Maßnahmen, die von den sogenannten „Bewässerungsgemeinschaften zur Modernisierung der Bewässerungssysteme“ (Comunidades de Regantes sobre la modernización de regadí os para el cambio del sistema) in rechtskräftigen Abkommen vereinbart werden.

In Art. 20 LAR sind die vom Pächter am Grundstück vorzunehmenden Reparatur -, Verbesserungs - und Investitionsmaßnahmen geregelt. Hierunter fallen zunächst solche, die dem Landwirtschaftsunternehmer im Rahmen der normalen Ausübung seiner Tätigkeit eigen sind sowie solche, die ihm aufgrund gesetzlicher und administrativer Entscheidungen bzw. auch aufgrund der vorstehend durch die Comunidades de Regantes geschlossenen Abkommen auferlegt werden.

VII. Veräußerung und Untervermietung

Hervorzuheben ist weiter die Neuregelung in Kapitel VII über die Veräußerung (Art. 22 LAR) und Abtretung bzw. Unterverpachtung (Art. 23 LAR) des Pachtgegenstandes.

Hinsichtlich der Veräußerung verabschiedet sich der Gesetzgeber von dem nach der alten Gesetzesfassung vorgesehenen Grundsatz des Art. 1571 Código Civil (spanisches Zivilgesetzbuch), wonach der Käufer eines verpachteten Grundstückes grundsätzlich nicht an den Mietvertrag gebunden ist. D. h. der Erwerber hatte das Recht, den laufenden Pachtvertrag sofort aufzulösen, es sei denn, dass dieses Recht ausdrücklich vertraglich ausgeschlossen und der Pachtvertrag im Grundbuch eingetragen war. Dieses Recht der vorzeitigen Auflösung des Pachtvertrages durch den Erwerber ist nunmehr gänzlich ausgeschlossen. Das bedeutet, der Erwerber eines verpachteten Grundstückes tritt in alle Rechte und Pflichten des Verpächters ein und hat die vertraglich vorgesehene Laufzeit bzw. die Restdauer einer jeder eingetreten Verlängerung der Vertragsdauer einzuhalten.

Entgegen dem bisherigen System, wonach die Abtretung und Unterverpachtung eines verpachteten Grundstückes grundsätzlich nichtig ist, wird nunmehr den Parteien des Pachtvertrages eine diesbezügliche Regelungsmöglichkeit eröffnet, wenngleich dies dadurch beschränkt wird, dass der Pachtzins für die Unterverpachtung nicht den ursprünglich zwischen Pächter und Verpächter vereinbarten Pachtzins überschreiten darf. Hiermit möchte der Gesetzgeber der Kommerzialisierung durch spekulative Vermittler einen Riegel vorschieben.

VIII. Ende des Pachtverhältnisses

In Kapitel VIII sind die Beendigungstatbestände und die Kündigungsgründe eines Landpachtvertrages aufgezählt. Insoweit gibt es keine wesentlichen Veränderungen im Vergleich zur alten Regelung, lediglich solche redaktioneller Art, insbesondere Anpassungen an die Änderungen in den übrigen Kapiteln.

1. Beendigung des Pachtvertrages

Der Pachtvertrag endet gemäß Art. 24 LAR durch:

- Verlust und Enteignung des Pachtgegenstandes

- Ablauf der Vertragsdauer bzw. –verlängerung

- Einvernehmliche Aufhebung

- Rücktritt durch den Pächter am Ende eines jeden Erntejahres unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Jahr

- Ableben des Pächters, vorbehaltlich des Rechtes der gesetzlichen Erben, in die Rechtsnachfolge einzutreten

- Bei juristischen Personen bzw. Gütergemeinschaften durch Auflösung bzw. Liquidation

- Kündigung

2. Kündigung des Pachtvertrages

In Art. 25 LAR ist die (außerordentliche) Kündigung des Pachtvertrages durch den Verpächter geregelt. Danach kann dieser aufgrund der nachstehenden Gründe das Vertragsverhältnis aufkündigen:

- Bei Nichtzahlung des Pachtzins.

- Bei grober Mißachtung bzw. Nichterfüllung einer vertraglich oder gesetzlich vorgegebenen Verpflichtung des Pächters, wertverbessernde Verwendungen vorzunehmen oder Veränderungen des Grundstückes durchzuführen.

- Bei nicht vertragsgemäßer Nutzung des Pachtgegenstandes.

- Im Falle einer nicht gemäß Art. 23 LAR vorgenommenen Abtretung bzw. Unterverpachtung des Grundstückes.

- Bei grob fahrlässiger oder vorsätzlicher Beschädigung des Pachtgegenstandes.

Im übrigen sieht Art. 26 LAR vor, dass sowohl der Pächter, als auch der Verpächter immer dann den Vertrag kündigen können, wenn der Vertragspartner seiner Verpflichtung nicht nachkommt, Kosten für Erhaltungsmaßnahmen und wertverbessende Verwendungen in Übereinstimmung mit den Artikeln 18 – 20 LAR zu übernehmen.

IX. „Aparcería“ (Teilpacht)

Gegenstand der „Aparcería“ ist die von dem Grundstückseigentümer gegen Beteiligung an den Landwirtschaftserzeugnissen an Dritte zeitlich begrenzte Abtretung seiner Landwirtschaftsgüter und Rechte, die geeignet sind, Früchte und Gebrauchsvorteile herzugeben. Hierbei wird grundsätzlich vermutet, dass zwischen Eigentümer bzw. Zedent und Zessionar kein Arbeitsverhältnis besteht.

Die ursprünglich vorgesehene Verpflichtung des Eigentümers, mindestens 25 % des Gesamtwertes der für die Bodenbewirtschaftung verwendeten Wirtschaftselemente, wie etwa Geräte, Vieh und laufendes Kapital aufzubringen, fällt mit der Einführung des neuen Gesetzes weg.

Ferner wird eine Regelung über die „gemeinschaftliche Teilpacht“ (aparcería asociativa) eingeführt, wonach die Zusammenlegung von Vermögensgütern und Rechten sowie der Arbeitsleistung von zwei oder mehr Personen mit dem Ziel, einen landwirtschaftlichen Betrieb zu führen, sich grundsätzlich nach dem Vereinbarten richtet. Bei fehlender Vereinbarung gelten die Vorschriften über den Gesellschaftsvertrag. Unbeschadet dessen gelten auch für diese Rechtsverhältnisse die Vorschriften über die Kosten und Verwendungen, die das Mietrecht hierfür im spanischen Zivilgesetzbuch vorsieht.

X. Verfahrens - und Übergangsvorschriften

In Kapitel X sind zunächst die Verfahrensvorschriften geregelt, insbesondere die Gerichtsbarkeit und Zuständigkeit der Zivilgerichte bei Streitigkeiten aus dem Pachtverhältnis. Im Gegensatz zur bisherigen Regelung wird nach dem neuen Landpachtgesetz auf eine detaillierte gesetzliche Vorgabe für eine außergerichtliche Streitbeilegung durch Schlichtungsstellen (Juntas Arbitrales) verzichtet und im allgemeinen darauf verwiesen, dass die Vertragsparteien sich bei streitigen Auseinandersetzungen einem Schiedsgerichtsverfahren unterwerfen können.

Hinsichtlich der Übergangsvorschriften ist hervorzuheben, dass gemäß der „Ersten Übergangsvorschrift“ (Disposición transitorio primera) die neuen Vorschriften auf Verträge, die bereits vor Inkrafttreten des neuen Landpachtgesetzes wirksam abgeschlossenen wurden, keine Anwendung finden.

Do you want to keep up with our articles?

Subscribe to our website and we will inform you when a new publication appears
subir