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Einseitige Löschung von Vorbehaltsklauseln

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8 April 2016

Eine „clausula resolutoria “ (wörtlich übersetzt etwa: Aufhebungsklausel) ist eine in spanischen Immobilienkaufverträgen enthaltene Vertragsklausel, durch welche der Verkäufer, sofern die Kaufpreiszahlung in Raten erfolgt, im Falle eines Zahlungsverzuges des Käufers in die Lage vers etzt wird, einseitig den Kaufvertrag rückabzuwickeln. Diese Klausel wird im Grundbuch eingetragen und erlangt damit dingliche Wirkung. Entsprechend geht das Aufhebungsrecht des Verkäufers etwa zeitlich später bestellten und eingetragenen Rechten (Hypotheken) vor.

Dieses Problem taucht allerdings bei dem Erwerb von Ferienwohnungen oder Häusern in den touristischen Gegenden Spaniens eher selten auf. Dies liegt daran, daß in diesen Fällen bei der Vereinbarung von Ratenzahlungen der Verkäufer regelmäßig darauf besteht, daß zunächst ein lediglich privatschriftlicher Kaufvertrag geschlossen wird (der allerdings nach spanischem Recht volle Rechtswirkung entfaltet) und daß der notarielle Kaufvertrag (escritura pública de compraventa), der eine Grundbucheintragung ermöglicht, erst dann geschlossen wird, wenn alle Kaufpreisraten bezahlt sind. Dies ist natürlich mit erheblichen Risiken zu Lasten des Käufers verbunden, der bis zu diesem Zeitpunkt mangels Eintragung im Grundbuch gegen Drittverfügungen, Zugriff von Gläub igern auf die Immobilie oder Tod des Verkäufers nicht abgesichert ist.

Anders ist dies bei Kaufverträgen über gewerbliche Immobilien in den Ballungszentren von Madrid und Barcelona. Hier haben cláusulas resolutorias eine grosse Bedeutung. In diesen Fällen besteht der Käufer aus naheliegenden Gründen auf einer sofortigen Protokollierung des Kaufvertrages, wobei die Ratenzahlungen, auch wenn dies zu zusätzlichen steuerlichen Belastungen führt, ebenfalls mit in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen werden. Als aufhebende Bedingung wird naturgemäß in diesen Fällen vereinbart, daß das Eigentum an den Verkäufer zurückfällt, falls der Käufer seine Ratenzahlung nicht pünktlich leistet. Es entspricht ebenfalls der spanischen Praxis, daß diese Ratenzahlungen oft zusätzlich durch Wechsel unterlegt werden. Bei dieser Sachlage kommt es nicht selten vor, daß der Wortlaut des Grundbuchs in Vergessenheit gerät, da das Interesse der Parteien sich auf die ordnungsgemäße Bezahlung der Wechsel konzentriert.

Soll nun zeitlich später die Immobilie verkauft oder belastet werden, ist es oft der Käufer oder die darlehensgebende Bank, die bei einer ersten Grundbuchprüfung feststellt, daß nach wie vor eine cláusula resolutoria im Grundbuch eingetragen ist. Wegen der absoluten Vorrangigkeit dieses Rechts vor jeder späteren Verfügung oder Belastung und dem Gutglaubensprinzip des spanischen Grundbuchs ist aber eine Löschung unverzichtbar. Dies kann aber auf Schwierigkeiten stoßen, falls der Erwerbsvorgang viele Jahr zurückliegt oder die Verkäuferfirma zwischenzeitlich aufgelöst ist.

Eine Finanzierung oder Verkauf wird dadurch erschwert oder gar unmöglich, denn natürlich kann nur der im Grundbuch eingetragene Berechtigte die Löschung der cláusula resolutoria bewirken.

Um dieses Problem zu beheben, wurde durch das Real Decreto 1867/98 vom 4. September eine Änderung der Durchführungsverordnung zum Hypothekengesetz (Reglamento Hipotecario, im folgenden abgekürzt R.H.) eingeführt, die auch dem Eigentümer die Möglichkeit einräumt, einseitig derartige Belastungen zur Löschung zu bringen. Dies ist allerdings aus verständlichen Gründen des Gläubigerschutzes an strenge Voraussetzungen geknüpft:

Gemäß Artikel 177 R.H. können cláusulas resolutorias nun auch durch den Eigentümer durch einseitige Erklärung gelöscht werden, falls 15 Jahre seit dem Zeitpunkt vergangen sind, an dem die Verpflichtung (in der Regel also die Kaufpreiszahlung) vollständig hätte erfüllt sein müssen. Diese Erklärung darf aber nicht von dem Eigentümer abgegeben werden, der seinerzeit Vertragspartner bei der fraglichen schuldrechtlichen Vereinbarung war, sondern vielmehr nur von seinem Rechtsnachfolger. Eine vergleichbare Regelung gilt im übrigen auch für Hypotheken, hier beträgt die Frist allerdings 20 Jahre, so daß ein neuer Eigentümer, der nicht Darlehensschuldner war, die Löschung der Hypothek betreiben kann, falls 20 Jahre seit dem Zeitpunkt vergangen sind, an dem das Darlehen vollständig hätte zurückgeführt sein müssen.

Es ist dies ein wenn auch kleiner, so doch auch wichtiger Schritt mit dem Ziel, eine Übereinstimmung des Grundbuchinhalts mit der Realität herzustellen. Dennoch, es bleibt noch ein langer Weg bis dahin. Noch heute finden sich ungelöschte Eintragungen in spanischen Grundbüchern, in denen Wegerechte zum ausschließlichen Befahren mit Pferdekutschen eingeräumt werden oder, noch häufiger, im Rahmen von letztwilligen Verfügungen aus dem vorigen Jahrhundert dem treuen Diener oder Magd eine tägliche Apanage von einem Real zugestanden wird. Damit muß man sich bislang noch abfinden.

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