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Bauen im ländlichen Bereich in Mallorca wird immer schwieriger

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27 December 2018

Mallorca ist in den letzten Jahren teuer geworden, insbesondere die Immobilienpreise sind geradezu ins Uferlose gestiegen. Wer da noch ein Schnäppchen machen will, hat es sehr schwer. Wer also danach sucht, wo und was man eventuell etwas preisgünstiger erwerben könnte, der verfällt sehr schnell auf nicht erschlossene Landflächen, auf Spanisch „rústico“ (im Gegensatz zu erschlossenem Bauland „urbano“).

Während Baugrundstücke („urbano“) mehrere 100 € pro Quadratmeter kosten, werden nicht- erschlossene Flächen für ein paar Euro/qm verkauft. Kein Wunder also, dass manche Erwerber die Chance sehen, ein solches Grundstück zu kaufen und es zu bebauen. Allerdings gibt es hierbei erhebliche Fallstricke und Hürden, die es zu überwinden gilt, diese verstärkt noch durch das am 1. Januar 2017 in Kraft getretene neue Baugesetz für die Balearen (Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears), das die Bebauung im ländlichen Bereich neu regelte (und vor allem weiter erschwerte).

Auch wenn hier schon aus Platzgründen eine umfassende Darstellung nicht möglich ist, soll doch nachstehend auf die wesentlichen Prüfungspunkte eingegangen werden. Die Probleme fangen schon damit an, dass es für Bauland zwar den einheitlichen Oberbegriff „urbano“ gibt, hingegen aber sehr viele unterschiedliche Zonen, die alle als „rústico“ bezeichnet werden. Im Flächenplan (plan territorial insular de Mallorca), der zuletzt 2011 überarbeitet wurde, werden in Art. 19 verschiedene Schutzzonen ausgewiesen; so ist in „Arees naturals d’especial interès d’alt nivell de protecció“ (AANP), „àrees naturals d’especial interès“ (ANEI), „àrees rurals d’interès paisatgístic boscoses“ (ARIP-B), „àrees de protecció territorial“ (APT) und „àrees de transició de creixement“ (ATC) eine Bebauung grds. vollständig ausgeschlossen.

In allen anderen Zonen: Áreas de Prevención de Riesgos (APR) Áreas Rurales de Interés Paisajístico (ARIP), Áreas de Interés Agrario (AIA), Áreas de Transición de Harmonización (AT-H), Suelo rústico de Régimen General Forestal (SRG-F) y Suelo rústico de Régimen General (SRG) ist hingegen eine Bebauung unter strengen Bedingungen möglich:

  • Zum einen im Hinblick auf die Mindestgröße der Parzelle: 50.000 qm (in den Zonen SRG-F, ARIP) bzw 14.000 qm(in den Zonen SRG, AIA und AT-H).
  • Weiter darf nur ein Einfamilienhaus pro Parzelle gebaut werden.
  • Daneben gibt es Einschränkungen, was die Bauart und die Dachbeschaffenheit angeht, denn man möchte im ländlichen Bereich keinerlei klassischen Stadt-Immobilien sehen. Also ein hochmodernes mehrgeschossiges Haus mit Flachdach wird sich kaum realisieren lassen. Eine inseltypische Fassadengestaltung ist vorgeschrieben, also eine Verkleidung mit Naturstein und ein Satteldach. Insgesamt sind die Einschränkungen durchaus erheblich im Vergleich zu dem Bau auf einem als solchem ausgewiesenen Baugrundstück.

Wie sieht es aber aus, wenn sich auf dem Grundstück schon ein altes verfallenes Haus befindet, kann man das wiederaufbauen? Hier ist größte Vorsicht geboten. Denn zunächst ist zu klären, ob es sich überhaupt um ein Wohnhaus (vivienda) handelt. Eine alte Scheune oder Stall darf man keinesfalls in ein Wohnhaus umbauen.

Bei älteren Gebäuden, die mit größter Wahrscheinlichkeit noch nicht einmal im Grundbuch eingetragen sind, muss zunächst die Gemeinde eine Stellungnahme zum Alter bzw. zur Nutzungsart abgeben. Man hat dann Glück, wenn das Haus vor 1957 errichtet wurde, (dem ersten Inkrafttreten eines Baugesetzes in Spanien) und es von der Gemeinde als „vivienda“ qualifiziert wurde, dann kann man weiter planen, heißt es hingegen „fuera de ordenación“ (außerhalb der Vorschriften) kann man das Projekt abhaken.

Früher lag es nahe, in ländlichen Zonen eilends ohne jegliche Genehmigung schnell einen Bau hochzuziehen, man konnte durchaus darauf hoffen, dass kein Beamter den Weg dorthin finden würde und sodann abwarten, dass in 8 Jahren keinerlei Abrissverfügung oder sonstige behördliche Maßnahmen erging, danach war eine Verpflichtung zum Rückbau ausgeschlossen. Dies hat sich mit dem neuen Gesetz 12 /2017 komplett erledigt. Seit Anfang 2018 verjähren Bausünden nicht mehr. Und das nicht genug. Die Bußgelder für illegale Bauten sind deutlich nach oben gesetzt worden, sie können bis zu 300 % der Kosten der illegalen Baumaßnahme betragen. Damit illegale Bauten auch schneller abgerissen werden können, muss dafür keine eigene Genehmigung eingeholt werden. Die Geldbuße kann davon abhängig gemacht werden, wie schnell der Bauherr die illegalen Bauten beseitigt. Mit jedem Monat, in dem er der untätig bleibt, kann das Bußgeld um 10 % angehoben werden.

In der Tat, die neunen Regelungen klingen abschreckend, aber wir sollten alles Verständnis haben. Wer die Schönheit der Insel liebt, kann nicht daran interessiert sein, dass immer mehr bislang ungenutzten Flächen weiter zersiedelt werden.

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