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Versteckte Mängel beim Immobilienkauf

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20 May 2016

"Tengas pleitos y los ganes" ist Zigeunerfluch, mit dem jemandem gewünscht wird, viele Prozesse zu führen und diese auch noch zu gewinnen. Das kann durchaus ein Fluch sein, denn sicher ist nur, dass Prozesse viel Geld und Zeit kosten, es aber sehr ungewiss ist, ob nachher was dabei rauskommt.

Den Alptraum jedes Erwerbers einer Immobilie in Spanien kann man sich wie folgt vorstellen: zwei Wochen nach dem Kauf (und damit vollständiger Bezahlung des Kaufpreises) tauchen plötzlich Feuchtigkeitsflecken oder Risse in den Wänden auf, der Putz bröckelt, Ursache unbekannt, der Verkäufer lebt nicht mehr auf der Insel und reagiert auf Anfragen nicht. Ein eilend herbeigerufener Gutachter verlangt erst mal vorab ein paar tausend Euro für sein Gutachten. Der Käufer ist verunsichert und rechnet täglich damit, dass ihm kurzfristig das Dach auf den Kopf fällt und hat manche schlaflose Nacht. Das erhoffte Traumhaus wird zur Belastung und die Lust schwindet, dort auch nur eine Nacht zu verbringen.

Jeder der das liest wird die Entrüstung des Käufers teilen, und auch ohne nähere Rechtskenntnisse liegt die Vermutung nahe, dass der Verkäufer haftet und den Schaden bezahlen muss. In der Tat, die Rechtslage ist ebenso einfach wie nachvollziehbar. Nach spanischen Recht haftet ein Verkäufer für versteckte Mängel der Immobilie selbst dann, wenn ihm diese beim Verkauf nicht bekannt waren. Bis dahin klingt das alles sehr gut, aber: Es sind aber einige Bedingungen zu erfüllen:

  • Die Mängel müssen gravierend sein. Das ist dann der Fall, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht bezahlt hätte, wenn er diese Mängel gekannt hätte. Natürlich wird der Verkäufer argumentieren, alles halb so schlimm, in Spanien ist das halt so, lässt sich alles mit ein bisschen Farbe regeln. Hierzu hat aber das oberste spanische Gericht der Tribunal Supremo; (T.S.) entschieden , dass Risse, Feuchtigkeitsflecken oder Mängel in der Installationen sehr wohl als gravierend zu gelten haben.
  • Die Mängel müssen versteckt und dürfen nicht offenbar sein. Sollten also der Verkäufer nachweisen können, dass diese Mängel bereits bei der Besichtigung vorhanden und dem Käufer bekannt waren, sieht es schlecht für die Durchsetzung der Ansprüche des Käufers aus.
  • Der Käufer ist beweispflichtig dafür, dass die Mängel schon vor Vertragsschluss existierten. Leider ist das in der Praxis oft ohne Sachverständigengutachten kaum zu leisten und kostet einige Tausend Euro, die der Kläger auslegen muss.

Zu beachten ist bei allem, dass die Verjährungsfrist relativ kurz ist und nur 6 Monate beträgt. Innerhalb dieser Frist ist der Anspruch gegen den Verkäufer geltend zu machen.

Hat man es nun einmal so weit geschafft und alle Unterlagen zusammen, ist die Entscheidung zu treffen, ob man Rückabwicklung des Vertrags oder aber Minderung des Kaufpreises fordern soll.

Wenn die Klage einmal eingereicht ist heißt es viel Geduld aufzubringen und eine hinreichenden Kriegskasse bereit zu halten. Ein Prozess kann sich über Jahre hinziehen, erst recht, wenn er über mehrere Instanzen geht. Der Aufwand ist bei Bauprozessen nicht unerheblich. Sollte der Verkäufer wieder in Deutschland leben, müssen Klage und Anlagen (Gutachten, Grundbuchauszug usw.) ins Deutsche übersetzt werden. Weiter muss man damit rechnen, dass der Verkäufer die in dem vorgelegten Gutachten genannten Kosten zur Schadensbehebung anfechten wird; vielleicht kommt er sogar mit einem Gegengutachten.

Wenn der Prozess dann immer länger andauert und sich die Kosten (auf beiden Seiten) immer weiter auftürmen, rückt der Moment näher, in dem man das Ganze egal wie zu Ende bringen will. Auch das Gericht wird irgendwann sagen, Leute nun einigt Euch doch, das hat doch alles keine Sinn und mit Rechthaberei kommen wir doch nicht weiter und dann kommt es am Ende zu einem Kompromiss, den beide Parteien als 'faul' bezeichnen werden und insgeheim denkt jeder daran, dass man billiger davon gekommen wäre, wenn man gleich von Anfang an ein schnelles Ende gesucht hätte, und so bleibt Unzufriedenheit auf allen Seiten.

Angesichts all dieser Abläufe fragt man sich natürlich, was kann man tun, um dieses Elend zu verhindern? Eigentlich ganz einfach: VOR dem Kauf ein Gutachten eines Architekten einholen und anwaltlicher Beratung, denn jeder ordentliche Berater wird dem Verkäufer im Vertrag jede Menge (eigentlich selbstverständliche) Zusicherungen und Garantien abfordern, die im Streitfall Klarheit schaffen.

Hier gilt auch ein anderes spanisches Sprichwort „lo barato a veces sale caro“ (Was billig daher kommt, kann manchmal teuer werden).

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