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Vorsicht Vorkaufsrechte?

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8 April 2016

Ich denke, man muss kein Rechtsanwalt sein, um zu wissen, was ein Vorkaufsrecht ist: nämlich das (Vor -) Recht, einen Gegenstand (meistens eine Immobilie) erwerben zu können und zwar zu dem Preis und den Konditionen, die ein Verkäufer mit einem beliebigen Dritten vereinbart hätte. Für den Verkäufer ist dieses Einstiegsrecht eigentlich kein Problem, denn an dem vereinbarten Kaufpreis ändert sich ja nichts, nur die Person des Käufers kann er sich nicht aussuchen. Derartige Rechte gibt es sowohl im deutschen wie auch im spanischen Recht (derecho de adquisicion preferente)

Die vertraglichen Vorkaufsrechte sind meistens unproblematisch, denn diese werden einverständlich zwischen den Parteien vereinbart und üblicherweise auch im Grundbuche ingetragen. Mal ist es ein Nachbar, der im Verkaufsfall unbedingt ein Vorrecht zum Erwerb haben möchte, manchmal auch der Verkäufer selbst, der im Falle eines Weiterverkaufs auf sein früheres Eigentum zurückgreifen möchte. Vielleicht auch ein Mieter, der sich vorbehalten will, die gemietete Immobilie irgendwann einmal zu erwerben. Schließlich gibt es den Sonderfall, wenn dieses Vor -Recht zu einer Vor-Pflicht wird, dann nämlich, wenn sich der bevorrechtigte Erwerber in einem Kaufvertrag verpflichtet, diese eben erworbene Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist, zu einem bestimmten Preis unter bestimmten Bedingungen an den Verkäufer zurückzuübertragen. Diese Rückkaufsverpflichtung (pacto de retro- venta) wird gelegentlich auch als Sicherheit für ein Darlehen verwendet. Der Verkäufer (und gleichzeitig Darlehensnehmer) überträgt das Eigentum als Sicherheit an seinen Kreditgeber, der, sobald das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist, das Eigentum an den ursprünglichen Eigentümer und Darlehensnehmer zurücküberträgt. Dies ist allerdings ein sehr bedenkliches Verfahren, vor dem man nur abraten kann. Gerade in Krisenzeiten tauchen Anbieter auf, die Eigentümern in Geldnöten den Erwerb ihrer Finca zum halben Preis anbieten, aber das Recht einräumen, innerhalb einer bestimmten Frist zu einem höheren Preis zurückzukaufen, der einer exorbitanten Verzinsung ( z.B. 12-15 % pro Jahr) entspricht .

Neben den vertraglichen Vorkaufsrechten gibt es aber auch verbindliche Vorkaufsrechte, die (nur) in einem Gesetz geregelt sind. In diesen Fällen kann es leicht vorkommen, dass der Verkäufer in Unkenntnis seiner Verpflichtung an einen Dritten verkauft. Dann kann es schnell unangenehm und vor allem teuer werden.

Besonders gefährlich gerade für einen deutschen Eigentümer sind natürlich diejenigen gesetzlichen Vorkaufsrechte, die im deutschen Recht unbekannt sind. Man nennt diese Rechte “derechos de tanteo y retracto”, wobei die Unterscheidung eigentlich nur darin liegt, dass “tanteo” das eigentliche Vorkaufsrecht darstellt, während mit dem “retracto” de r Vorkaufsberechtigte in einen bereits vollzogenen Vertrag mit einem Erwerber eintritt, der unter Missachtung des bestehenden Vorkaufsrechtes vom Eigentümer bereits erworben hatte. Diese „subrogacion“ verpflichtet den Vorkaufsberechtigten, dem Käufer, der ja möglicherweise gutgläubig gehandelt hat, nicht nur den gezahlten Kaufpreis zu erstatten sondern auch alle ihm entstandenen Nebenkosten im Rahmen der Transaktion.

Die wichtigsten gesetzlichen Vorkaufsrechte sind im spanischen Zivilgesetzbuch (codigo civil) in den Artikeln 1521 bis 1524 geregelt. Der Codigo Civil regelt aber nur die folgenden zwei Fälle:

a) Das Vor kaufsrecht eines Miteigentümers (comunero). Steht eine Immobilie im Eigentum von mehreren Personen in der Form von ideellen Anteilen (indiviso) und möchte einer diese r Miteigentümer verkaufen, so muss er seinen Anteil zunächst seinen Miteigentümern anbieten. Der klassische Fall ist natürlich die Übertragung im Falle einer Ehescheidung, aber auch die der Erbengemeinschaft, keiner der Miterben kann demnach so ohne weiteres seinen Anteil an einen Dritten veräußert.

b) Das Vorkaufsrecht eines Nachbarn im ländlichen Bereich (rustica). Dieses kommt aber nur zum Tragen, wenn das fragliche zum Verkauf stehende Grundstück kleiner als 10.000 m² ist und nicht etwa durch eine natür liche Grenze (Schlucht, Fluss, Wege) oder aber Dienstbarkeiten von den bevorrechtigten Nachbarn getrennt wäre.

Liegen die Voraussetzungen vor, kann der Bevorrechtigte seinen Anspruch auf Vertragsübernahme innerhalb von neun Tagen nach Eintragung des unberechtigten Erwerbs im Grundbuch, hilfsweise aber neun Tage nach seiner Kenntnisnahme von dieser Übertragung ausüben.

Nun wäre die Sache ja relativ einfach, wenn es keine weiteren gesetzlich en Vorkaufsrechte gebe. Das vielleicht wichtigste Vorkaufsrecht findet sich im Mietgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos; L.A.U.). Dort wird in Art. 25 dem Mieter das Recht eingeräumt, die Immobilie im Verkaufsfall bevorrechtigt zu erwerben. Im diesem Fall muss der Eigentümer dem Mieter notariell seine Verkaufsabsicht mitteilen. Der Mieter hat dann eine Frist von 30 Tagen,um sein Vorkaufsrecht auszuüben. Dieses verfällt in jedem Fall 180 Tage nach dem vollzogenen Verkauf. Der Mieter hat aber dann kein Vorkaufsrecht , wenn alle Wohneinheiten eines Gebäudes an einen Käufer verkauft werden.

Vorkaufsrechte zu Gunsten des Staates gelten unter anderem auch für historisch oder kulturell wichtige Gebäude ( Art. 38.1 Ley 16/1985 Patrimonio Historico Español) oder im Falle des Naturschutzes (Art 39 Ley 42/2007 Patrimonio Natural y Biodiversidad). Fehlt nicht hier eine Aussage zu dem Küstengesetz (Ley de Costas )? Hat nicht auch hier der Staat ein 'Vorkaufsrecht”? Leider nein, den Gerichten zufolge ist das n icht einmal eine Enteignung, also gibt es auch kein Geld. Aber hier ist das letzte Wort noch nicht gesprochen.

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