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Wer zahlt die Grundsteuer beim Immobilienkauf?

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14 October 2016

Es ist (fast) immer ein beliebtes Verhandlungsthema bei einem Immobilienkauf, wer denn die jährlich zu zahlende Grundsteuer (Impuesto sobre Bie nes Inmuebles; IBI) zu zahlen hat.

Hier einige kurze Anmerkungen zu dieser Steuer:
Wie in Deutschland müssen alle Immobilieneigentümer auch in Spanien eine jährliche Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) bezahlen. Und einen Unterschied gibt es zu anderen Steuerarten: Die Grundsteuer ist eine der wenigen Steuern, die quasi automatisch durch Zustellung eines entsprechenden Bescheides erhoben werden, ganz im Gegensatz zu den sonstigen laufenden Steuern, wie etwa die Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio, IP) oder die Einkommenssteuer (Impuesto sobre la Renta de las Personas Fisicas; IRPF), bei denen der Steuerpflichtige selbst von sich aus eine Steuererklärung abgeben und die von ihm selbst errechnete Steuer bezahlen muss (autoliquidación).

Es geht bei der Grundsteuer um eine der Gemeinde zustehende jährlich zu zahlende Steuer, die durch zwei Variablen bestimmt wird: den Katasterwert einerseits und den Steuersatz andererseits. Damit hat der Staat zwei Stellschrauben, an denen er drehen kann: Katasterwert und Steuersatz.

Natürlich entspricht es einer gewissen Logik, dass diese (jeweils zwischen Juli und Oktober) zu zahlende Steuer für das Verkaufsjahr zeitanteilig zwischen den Parteien des Kaufvertrages aufgeteilt wird. Wer sich als Käufer dieser eigentlich logischen Zahlungsverpflichtung entziehen wollte, hatte es allerdings ziemlich leicht: Die gesetzliche Regelung ist überaus einfach: wer immer am 1. Januar eines jeden Jahres Eigentümer einer Immobilie ist zahlt die Grundsteuer für das gesamte Jahr. Die Begründung ist eigentlich ganz einfach: Besteuerungsobjekt ist die Immobilie (Art. 61 Ley de Haciendas Locales), steuerpflichtig ist der jeweilige Eigentümer zum Stichtag (art. 63) und dieser Stichtag ist der erste Tag des Jahres , mithin der 01. Januar (art. 75). Diese Regelung war natürlich insbesondere dann außerordentlich nachteilig, wenn der Verkauf der Immobilie zu Anfang des Jahres erfolgte, der Verkäufer aber dennoch die volle Grundsteuer für das gesamte Jahr zahlen musste.

Dieser offensichtlichen Ungerechtigkeit hat der Tribunal Supremo am 15. Juni 2016 (sentencia 409/2016, de 15 de junio) ein Ende gesetzt. Dafür wurde es aber nun auch allerhöchste Zeit. In den letzten Jahren hatten sich verschiedene Urteile von Obergerichten gehäuft, die zu jeweils durchaus unterschiedlichen Ergebnissen gekommen waren.

Nun wird als allgemeine Regel und Grundsatz festgehalten, dass die jährliche Grundsteuer zwischen den Kaufvertragsparteien pro rata temporis aufzuteilen ist. Konkret geht das so: hat der Verkäufer zum Zeitpunkt der Transaktion die Grundsteuer bereits bezahlt, kann er die anteilige Erstattung vom Käufer verlangen. Ist sie jedoch noch nicht bezahlt muss ein entsprechender Einbehalt vorgenommen werden.

Diese neue Regelung muss nicht ausdrücklich im Kaufvertrag vereinbart werden, sie stellt aber ab sofort die grundsätzliche Regelung dar. Sollten die Parteien also etwas anderes vereinbaren wollen, können sie das weiterhin tun und eine solche Vereinbarung wäre auch in jedem Fall rechtswirksam.

Das Urteil des Tribunal Supremo entspricht dem allgemeinen Gerechtigkeitsempfinden. Wenn schon alle anderen Zahlungsverpflichtungen, sei dies Hausversicherungen, Strom, Gas, Wasser auf den Zeitpunkt der Übergabe der Immobilie abgestellt und zwischen den Parteien abgerechnet werden, ist es nicht nachvollziehbar, warum dies mit der Grundsteuer anders sein sollte. Ab sofort ist dies eine weitere Berechnungsposition im Rahmen der Aufteilung der Nebenkosten eines Kaufvertrages.

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