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Die Wertzuwachssteuer (plus-valía) auf den Balearen

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23 Enero 2019

Kaum ein Begriff in der spanischen (Rechts-) Sprache ist ebenso verbreitet wie missverstanden wie die „plus-valía“. Schon der Begriff findet sich in keinem spanischen Gesetzestext. Die korrekte gesetzliche Bezeichnung dieser Steuer lautet nämlich: “Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana“ (Steuer auf den Wertzuwachs von erschlossenen Grundstücken), was zunächst einmal erklärt, weshalb man in der Praxis auf die weit griffigere Bezeichnung „plus-valía“ gekommen ist, der auch in diesem Beitrag verwendet werden soll. Die Verunsicherung rührt weiter daher, dass es in Deutschland keine vergleichbare Steuer gibt, immerhin wird (auch in Spanien) ein beim Verkauf einer Immobilie erzielter Gewinn zusätzlich über die Einkommenssteuer (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas; IRPF) besteuert. Die „plus-valía“ ist also leider kein anderer Ausdruck für diese Einkommensteuer, sondern eine eigenständige zusätzliche Steuer.

Gesetzliche Regelung:

Der etwas sperrige Begriff findet sich in dem Real Decreto Legislativo 2/2004 Ley reguladora de las Haciendas Locales (Gesetz über die Gemeindefinanzierung; LHL), wo die plus-valía in Arts. 104 ff regelt wird. Es handelt sich also um eine der wenigen Gemeindesteuern, deren Einnahmen in voller Höhe bei der Gemeinde verbleiben, und nicht in der Kasse des Zentralstaates verschwinden. Das Gesetz gibt allerdings nur den Rahmen für das Besteuerungsverfahren (insbesondere Höchstsätze für die Berechnung) vor und überlässt die konkrete Festsetzung im übrigen den Gemeinden. Dies erfolgt durch eine entsprechende Steuersatzung (Ordenanza Fiscal). In dieser Satzung wird unter anderem die Bemessungsgrundlage, Koeffizient, Steuersatz, ev. Befreiungen und Reduzierungen des Steuersatzes, Gutschriften und die Fälligkeit geregelt.

Gegenstand der Besteuerung:

Die „plus-valía“ besteuert den Wertzuwachs des Grund und Bodens bei Gelegenheit einer Übertragung. Erfreulich immerhin für den Steuerpflichtigen, der Wert der Aufbauten bleibt bei dieser Definition außer Betracht. Deshalb ist die plus-valía bei der Übertragung von Eigentumswohnungen eher gering.

Die Steuer fällt bei jeglicher Eigentums- oder Nutzungsübertragung eines Rechtes an einer Immobilie an, die der Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles; IBI) unterliegt und zwar im Hinblick auf den seit der letzten Übertragung eingetretenen Wertzuwachs bis zu einer maximalen Frist von 20 Jahren. Plus-valía fällt auch dann an, wenn dingliche Nutzungsrechte übertragen werden (z.B. Nießbrauch, Wohnrecht) oder bei Erbschaft oder Schenkung. Keine plus-valía fällt an bei Bestellung von Dienstbarkeiten und Übertragungen zwischen Ehegatten.

Bemessungsgrundlage und Berechnung

Ausgangspunkt zur Berechnung der Steuer ist der Katasterwert (der steht unter der Bezeichnung „valor catastral“ in dem Grundsteuerbescheid IBI) und nicht etwa der Marktwert oder der von den Parteien in einer notariellen Urkunde angegebene Kaufpreis.

In der Satzung der Gemeinde wird ein Koeffizient festgesetzt in Abhängigkeit der seit der letzten Übertragung verstrichenen Jahre (maximal 3,7 gem LHL) sowie der konkrete Steuersatz (max 30 % gem LHL).

Nachstehend eine fiktive Beispielsberechnung: Katasterwert 100.000 €, 7 Jahre seit der letzten Übertragung, Koeffizient der Gemeinde 2,7, Steuersatz 20 %:

2, 7 % von 100.000 € = 2.700 x 7= 18.900 €, hiervon 20 % = 3.700 € plus valía

Aufgrund der Tatsache, dass jede Gemeinde sowohl den Koeffizienten wie auch den Steuersatz in eigener Zuständigkeit regeln kann ist eine allgemeine Aussage unmöglich, man kann jedoch über die Webseite des Finazamtes eine fiktive Berechnung durchführen lassen, https://www.atib.es/TL/Plusvalias/default.aspx?lang=es.

Wer ganz sicher gehen will sollte vor der geplanten Übertragung bei der Gemeinde konkret anfragen.

Steuerschuldner

Steuerschuldner ist bei Schenkungen der Erwerber und bei Verkaufsvorgängen der Verkäufer. Im letzteren Fall ist aber der Käufer (bzw. die Immobilie) nachrangiger Steuerschuldner, falls der eigentlich zahlungspflichtige Verkäufer nicht zahlt. Ein Grund mehr für Erwerber, Sorge dafür zu tragen, dass der Verkäufer auch tatsächlich zahlt, im Zweifel empfiehlt sich also immer eine Einbehaltung vom Kaufpreis. Leider findet man in Verträgen oft die Klausel, und dies gilt vor allem für Catalunya und die Balearen, daß alle Kosten und Steuern von dem Käufer zu tragen sind und damit auch die plus-valía.

Verfahren, Mitwirkungspflichten der Parteien

Durch gleich mehrere gesetzliche Pflichten wird sichergestellt, dass die Gemeinden von einem steuerpflichtigen Vorgang erfahren:

Alle Notare sind verpflichtet, vierteljährlich die Gemeindeverwaltung über die in ihren Amtsbezirk protokollierten Urkunden zu informieren, die der plus-valía unterliegen könnten.

Unabhängig davon sind die Parteien der Vereinbarung verpflichtet, innerhalb einer Frist von 30 Tagen alle Übertragungsvorgänge der Gemeinde zu melden. Dabei obliegt die Verpflichtung zur Vorlage der Urkunde auch dem (eigentlich nicht zahlungspflichtigen) Erwerber.

Damit die Verpflichtung des Erwerbers, den Kaufvertrag bei der Gemeinde vorzulegen, durchgesetzt werden kann, wurde durch die 4. Schlussbestimmung im Gesetz 16/2012 por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidacion de la finanzas publicas y al impulso de la actividad economica (Steuergesetz zur Konsolidierung der öffentlichen Finanzen und Förderung der unternehmerischen Tätigkeit) in Art. 254 des Hypothekengesetzes (Ley Hipotecaria) ein neuer 5. Absatz eingefügt, wonach die Grundbuchämter Eintragungen von Rechtsänderungen nur dann vornehmen dürfen, sofern der Nachweis der Zahlung der plus-valía oder aber die Mitteilung des Käufers an die Gemeinde mit Übersendung der Übertragungsurkunde erfolgt ist. Für diese vorgeschriebene Mitteilung gibt es ein entsprechendes Formular http://www.tributolocal.es/wp-content/uploads/2013/02/comunicacion_plusvalia_registro_propiedad.pdf

Zahlungsfrist

Innerhalb einer Frist von 30 Tagen seit der Übertragung muß die plus-valía im Wege der „autoliquidación“ (Selbstversteuerung) gezahlt werden; es erfolgt also keine Festsetzung von Amts wegen. Die Frist verlängert sich auf sechs Monate bei einer Übertragung von Todes wegen. Eine Verjährung tritt erst nach vier Jahren ein.

Das spanische Verfassungsgericht (Tribunal Constitucional; TC) hat durch sein Urteil vom 11. Mai 2017 einen grundsätzlichen Rückforderungsanspruch festgelegt und zwar für die Fälle, in denen ein Immobilienverkauf erfolgte, ohne dass ein tatsächlicher Zugewinn erzielt wurde. In diesen Fällen könnten die Gemeinden keine plus valía fordern, was aber bisher routinemäßig erfolgte, da die Gemeinden eigenen Berechnungsparameter haben und sich nicht nach dem Vergleich Einkaufs/Verkaufspreis richten. In der Tat hat dieses Urteil große Unruhe ausgelöst und allenthalben entsteht der von vielen Beratern geförderte Eindruck, man könne einfach Geld zurückfordern. Dem ist leider nicht (ganz) so.

Grundsätzlich sind zwei Vorbedingungen zu erfüllen: zum einen der Nachweis, dass zwischen dem seinerzeitigen Erwerb und späteren Verkauf kein Wertzuwachs erzielt wurde und zum anderen, dass noch keine Verjährung eingetreten ist. Die Verjährung tritt ein vier Jahre nach Abschluss des Verkaufsvorgangs +30 Tage, weil in dieser Frist grundsätzlich die Wertzuwachssteuer bezahlt werden muss. Letzteres ist leicht zu errechnen.

Problematisch ist natürlich die erste Bedingung und zwar ganz einfach, weil die Beweispflicht beim Steuerpflichtigen liegt. Hier aber liegen die wirklichen Probleme. Die einfache Vorlage der Einkaufs-und Verkaufs Escritura zum Nachweis eines Verkaufs mit Verlust wird nicht ausreichen, denn da liegt das Gegenargument auf der Hand: der Steuerpflichtige hat halt zu teuer eingekauft und schließlich zu billig verkauft, mit dem zusätzlichen Problem, dass die Wertzuwachssteuer ja nur den Wertzuwachs an Grund und Boden besteuert, so dass die Gemeinden leicht argumentieren können, dass die Aufbauten während der Haltezeit völlig marode wurden, während der Bodenwert stark angestiegen sei.

Schließlich hat das Verfassungsgericht eine Rückzahlungsverpflichtung nur für die Fälle entschieden, in denen gar kein Wertzuwachs erzielt wurde, nicht aber diejenigen Fälle, in dem der Wertzuwachs geringer ist, als von der Gemeinde angenommen.

Man sollte einen Rückforderungsantrag also nur dann stellen, wenn die absolute Überzeugung besteht, dass ein Wertverlust an Grund und Boden nicht nur entstanden, sondern auch durch Gutachten nachweisbar ist.

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