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Immobilienerwerb auf Mallorca Stand: November 2018

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19 Noviembre 2018

Die aktuelle Marktsituation im November 2018

Bei der Erstfassung dieses Berichtes vor etwa 6 Jahren befanden wir uns immer noch in einer tiefgreifenden Krise des spanischen Immobilienmarktes, von der auch Mallorca nicht verschont geblieben war. Trotz deutlich zurückgegangener Preise zögerten viele Kaufwillige mit ihrer Entscheidung. Erstaunlich: heute ist es genau umgekehrt, die Preise sind sehr deutlich gestiegen, (manche meinen zu hoch), aber dennoch werden Kaufentscheidungen schneller getroffen. Dafür gibt es gute Argumente: Die Attraktivität von Mallorca ist ungebrochen. Gute Erreichbarkeit, Sicherheit, Klima, Lebensqualität sind kaum schlagbare Argumente.

Letztlich bestimmt aber Angebot und Nachfrage den Preis. Die Frage, ob es sich lohnt, angesichts des beschriebenen Umfeldes jetzt zu kaufen oder besser abzuwarten, ist schwer zu beantworten. Aber hat das überhaupt Bedeutung für einen Immobilienerwerber? Eigentlich macht es wenig Sinn, eine Entscheidung von der aktuellen Marktsituation abhängig zu machen. Ein Immobilienkauf auf den Balearen ist vor allem eine Herzenssache, weit weg von sonstigen rationalen Entscheidungen im Beruf oder beim Vermögensverwalter. In der Tat bezahlt man einen Kaufpreis ohne realistische Erwartung auf Rendite oder Gewinnerzielung. Aber die Kreditkartenwerbung hat schon recht: einen Sonnenuntergang in Mallorca auf der eigenen Terrasse mit Familie oder Freunden kann man nicht bezahlen. Und dieses Lebensgefühl ist (sollte nicht!) davon abhängig gemacht werden, wieviel genau diese Immobilie nun gerade genau wert ist.Bei der Erstfassung dieses Berichtes vor etwa 6 Jahren befanden wir uns immer noch in einer tiefgreifenden Krise des spanischen Immobilienmarktes, von der auch Mallorca nicht verschont geblieben war. Trotz deutlich zurückgegangener Preise zögerten viele Kaufwillige mit ihrer Entscheidung. Erstaunlich: heute ist es genau umgekehrt, die Preise sind sehr deutlich gestiegen, (manche meinen zu hoch), aber dennoch werden Kaufentscheidungen schneller getroffen. Dafür gibt es gute Argumente: Die Attraktivität von Mallorca ist ungebrochen. Gute Erreichbarkeit, Sicherheit, Klima, Lebensqualität sind kaum schlagbare Argumente.

Wer hingegen als Investor in Mallorca unternehmerisch, also mit Gewinnerwartung kauft und verkaufen will, der sollte schon den Markt im Auge halten. Denn Krisen, und davon gab es in Mallorca schon einige, beginnen meistens dann, wenn alle meinen, dass es, was die Preise angeht, nach oben keine Grenzen gibt und die Nachfrage dennoch ungebrochen bleibt.

Wer kauft, denkt manchmal auch an das Vermieten. Grundsätzlich keine schlechte Idee: mit einer zeitweiligen (Ferien-) Vermietung lassen sich die laufenden Kosten einer Immobilie deutlich reduzieren. Gerade aber das Thema “Ferienvermietung” ist in den letzten Jahren, insbesondere im Jahr 2017 als schwerwiegendes Problem erkannt worden, da dies bislang praktisch ohne jegliche gesetzliche Kontrolle oder Überwachung erfolgte, und da deutlich lukrativer, zu Verwerfungen auf dem allgemeinen lokalen Mietmarkt geführt hat. Durch verschiedene gesetzliche Maßnahmen ( hier sei nur verwiesen auf das Gesetz Ley 6/2017, de 31 de julio, de modificación de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, relativa a la comercialización de estancias turísticas en viviendas und Ley 6/2018, de 22 de junio, por la que se modifican varias normas del ordenamiento jurídico de las Illes Balears en materia de turismo) sind hier strenge Regularien aufgestellt worden, die eine Ferienvermietung in vielen Bereichen der Insel komplett verbieten, im übrigen aber streng reglementieren. Es kann nur dringend empfohlen werden, bevor man ein Haus oder Wohnung zur Ferienvermietung anbietet, alle gesetzlich vorgeschriebenen Genehmigungen einzuholen.

Völlig unverändert ist allerdings das Recht eines jeden Immobilieneigentümers, die in seinem Eigentum stehende Immobilie langfristig zu vermieten. Hierzu muss man allerdings wissen, dass die Mindestlaufzeit aus der Sicht eines Mieters drei Jahre beträgt.

Daher hier nur der allgemeine Hinweis: wer in Mallorca seine Immobilie vermieten möchte, sollte sich dringend vorab beraten lassen.

Die Qual der Wahl

Wer ein grundsätzliches Kaufinteresse hat, hat es in der gegenwärtigen Situation nicht schwer, die Angebote zu sichten, sie sind reichhaltig und vielfältig. Neben den vielen auf Mallorca tätigen Maklern gibt es einige spanische Webseiten, die ein reichhaltiges Angebot bieten: www.fotocasa.es oder www.idealista.es. Oder für etwas Mutigere, die einfach nur ein Schnäppchen suchen, wie wäre es mit der Teilnahme an einer elektronischen Zwangsversteigerung? Zugang über https://subastas.boe.es/acceso.php. Dort muss man ein Konto anlegen und hat dann Zugriff auf alle Zwangsversteigerungstermine in Spanien und kann auch daran (ohne persönlich anwesend zu sein) mitbieten.

Der Gang zu einem Makler fällt für einen Käufer leicht: Üblicherweise zahlt in Spanien ausschließlich der Verkäufer die Maklerprovision, in der Regel 5-6 % zzgl 21 % IVA des vereinbarten Kaufpreises.

Nun kann es mit den Besichtigungen losgehen bis man irgendwann einmal weiß: das ist MEIN Haus, DAS muss ich haben. Und an dieser Stelle hilft kein Ratgeber, kein Fachmann oder Anlageberater: hier muss jeder selbst wissen, wie das Traumhaus oder -Wohnung aussehen soll und vor allem wieviel das Budget hergibt. Und während man vorher mit freundlichem Interesse eine Besichtigung nach der anderen abgewickelt hat, wird es nun ernst: kann man mit dem Verkäufer über den Preis verhandeln? Stimmt die Qualität des Hauses, gibt es keine Mängel? Entspricht die Bebauung der seinerzeit erteilten Baugenehmigung? Sind alle Steuern bezahlt? Ist rechtlich alles in Ordnung?

Genau an dieser Stelle möchte der vorliegende Beitrag ansetzen. Insgesamt gibt es im Immobilienrecht, Steuerrecht und auch in der praktischen Abwicklung von Immobilientransaktionen wichtige Unterschiede zum deutschen Recht, die in allgemeiner Form nachstehend dargestellt werden sollen. Aber Vorsicht! Mehr als eine Erstinformation kann hier nicht geboten werden, der Rat eines Fachmanns (vorher) ist in jedem Fall billiger als ein Rechtsstreit in Spanien (nachher), und der ist auch noch deutlich teurer als in Deutschland, das sollte man wissen.

Die nachstehende Darstellung folgt dem zeitlichen Ablauf eines Immobilienerwerbs.

1. PHASE 1: Die Vorbereitung

Weil es manchmal auch plötzlich sehr schnell gehen kann, (z.B. ein besonders attraktives Objekt, ein guter Preis), will man auch schnell handlungsfähig sein und deshalb lohnen sich zwei wichtige Anfangsinvestitionen, die zudem wenig kosten:

1.1. Beantragung der spanischen Steuernummer (Numero de Identificación de Extranjeros; N.I.E)

N.I.F. sind die Anfangsbuchstaben des Begriffs "Número de Identificación Fiscal" (wörtlich übersetzt: Steuer-Identifikations-Nummer). Die N.I.F. dient dazu, natürliche bzw. juristische Personen (dort C.I.F.) zu identifizieren und deren steuerliche Verantwortlichkeit für Rechtshandlungen sicherzustellen. Deshalb dürfen zahlreiche Geschäftsvorgänge nur dann abgewickelt werden, wenn die N.I.F. der Beteiligten angegeben wird. Für in Spanien in welcher Form auch immer tätige ausländische natürliche Personen gilt insoweit die N.I.E. (Número de Identificación de Extranjero, Ausländer-Identifikationsnummer), die die gleiche Funktion erfüllt. So muss jeder Ausländer, der in irgendeiner auch nur entfernten Beziehung zu einer Geschäftstätigkeit in Spanien steht, eine N.I.E besitzen.

Aber keine Sorge, die Beantragung der NIE verpflichtet keineswegs bereits zur Abgabe einer Steuererklärung. Schon der Name „Ausländer-Identifikationsnummer“ weist ja darauf hin, dass es hier nicht vordergründig um einen steuerlichen Aspekt geht.

Zuständig ist die Generaldirektion der Polizei. Erforderlich ist hierfür das Ausfüllen des Formblattes EX-15 (www.interior.gob.es/modelos-de-solicitud-37/extranjeria-342?...es) und die Vorlage einer beglaubigten Kopie des Reisepasses. Bitte nicht verwechseln mit EX 18, damit verlegen Sie Ihren festen Wohnsitz (residencia) nach Mallorca und werden hier unbeschränkt steuerpflichtig.

Wer in Deutschland in der Nähe eines spanischen Generalkonsulats wohnt, hat es da etwas leichter; auch dort kann man die NIE beantragen, das ist oft schneller und unkomplizierter. Als Beispiel anbei der link zu dem Antragsformular des spanischen Konsulats in Hamburg:

http://www.exteriores.gob.es/Consulados/HAMBURGO/e...

1.2. Einrichtung einer Bankverbindung

Es sollte rechtzeitig eine Bankverbindung eingerichtet werden. Welche Bank richtig oder falsch, gut oder schlecht ist, ist Geschmackssache. Wie oft in Spanien sollte man auf Empfehlungen und ev. persönliche Beziehungen mit dem lokalen Bankberater vertrauen. Die Filiale der Bank sollte jedoch leicht erreichbar sein, denn in Spanien erledigt man viele Vorgänge am besten durch persönliche Vorsprache. Auch nach Deutschkenntnissen sollte man fragen. Allerdings gibt es große Unterschiede, was die Gebühren angeht. Besonders heftig sind gelegentlich die Gebühren für die Entgegennahme einer Überweisung aus dem Ausland. Hier sollte man rechtzeitig die Kosten klären (das gilt vor allem natürlich für die Überweisung des Kaufpreises). Empfehlenswert ist es auch, online-banking einzurichten, vor allem, damit man sich jederzeit über den Kontostand informieren kann, zum anderen aber auch um selbst Überweisungen vornehmen zu können. Vorsichtshalber sollte man auch gleich einen (zweiten) Konto-Bevollmächtigten benennen.

Bitte gleich BIC und IBAN des Kontos notieren, damit man von Deutschland aus gegebenenfalls online dieses Konto füttern kann.

1.3. Wer soll kaufen?

Das klingt nach einer einfachen Frage, ist es aber nicht. Ein Ehepartner allein?, beide gemeinsam?, direkt die Kinder oder zwar die Kinder, aber unter Vorbehalt des Nießbrauchs zu Gunsten der Eltern?, Kauf über eine Gesellschaft? Eine pauschal richtige Antwort gibt es nicht, die hängt vom jeweiligen Einzelfall ab, hier lohnt sich eine sachkundige Beratung, ein nachträglicher Meinungsumschwung ist teuer: die Transaktionskosten, sei dies bei einer Schenkung oder bei einem Verkauf, sind hoch. Damit man in Ruhe entscheiden kann, sollte der Anzahlungs- oder Optionsvertrag (s.u. 3.1.) eine Klausel enthalten, wonach der Käufer berechtigt ist, bei Ausübung der Option einen anderen Erwerber einzusetzen.

Eines kann man allerdings sagen: Bei einem Erwerb über eine Gesellschaft wird das deutsche Finanzamt, falls keine angemessenen Miete an die Gesellschaft bezahlt wird, eine sogenannte „verdeckte Gewinnausschüttung“ (vGA) unterstellen. Hier ist also grösste Vorsicht geboten.

2. PHASE 2: Prüfen, Prüfen, Prüfen

Ich gebe zu, die Überschrift klingt etwas unbeholfen, richtig ist sie trotzdem. Ich möchte auch davor warnen, zu glauben, Anwälte würden es ohnehin gerne kompliziert machen. Im Einzelfall mag das sein, aber hier geht es nicht um mehr oder weniger prüfen, sondern um richtig oder falsch, das ist ein großer Unterschied. Wenn Sie einmal Ihr Geld los sind, wird es sehr schwer, das Rad noch einmal zurück zu drehen.

Aus der Sicht eines Beraters ist der gefährlichste Moment der, in dem nach vielen vergeblichen Versuchen der Mandant endlich sein Traumhaus gefunden hat, der Eigentümer und Verkäufer ist zudem erfreulicherweise höchst sympathisch, man sitzt auf der Terrasse und bei einem Glas Wein wird man sich auch schnell über den Preis handelseinig. Der Verkäufer oder der Makler hat zufällig einen kleinen Vertrag vorbereitet, danach sollen die Anwälte nur schnell noch über ein paar Papiere drüber schauen, ist ja alles nur Formsache und dann schnell zum Notar….aber, wie gesagt, sehr sehr gefährlich! Dabei will ich keineswegs unterstellen oder andeuten, dass diese Gefahr von dem Verkäufer ausgeht, weil dieser täuschen oder etwas verheimlichen wollte, nein, es geht vielmehr darum, dass in dieser Phase wichtige Rechtspositionen eines Käufers unbeachtet bleiben können bzw leichtfertig auf solche verzichtet wird.

An dieser Stelle muss stattdessen dringend Vernunft einsetzen, und da empfiehlt es sich, wie ein Pilot vor einer langen Flugreise, eine Checkliste durchzugehen und zwar selbst dann, wenn man fest davon überzeugt ist, es kann sowieso nichts passieren.

Ich habe in der Überschrift nicht ohne Grund dreimal das gleiche Wort verwendet, nämlich für a) rechtlich prüfen, b) steuerlich prüfen und c) technisch prüfen. Natürlich gibt es für alles auch englische Begriffe, die etwas edler klingen, aber nichts anderes aussagen: legal due diligence, tax due diligence, tecnical due diligence. Leider kann ich Ihnen mit dem letzten Begriff nicht sehr viel weiterhelfen, hierzu benötigen Sie einen Architekten oder Ingenieur, der Ihnen bestätigt, dass die Immobilie baulich in Ordnung und vor allem was die Technik und Installation (Pool!) angeht, mängelfrei ist. Er kann auch feststellen, ob die Bebauung mit den genehmigten Plänen übereinstimmt. Ob eine tecnical due diligence in jedem Fall erforderlich ist, muss der Käufer selbst entscheiden.

Und hier ist eine allerdings sehr allgemeine Checkliste der Dokumente, die Sie vom Verkäufer erbitten sollten:

HAUS

1. Escritura de compraventa / título de propiedad 

2. Nota simple Registro

3. Extracto del catastro y fecha de la última revisión del valor catastral

4.Recibo de IBI y basuras (últimos 4 años)

5.Certificado eficiencia energética

6.Cédula de habitabilidad vigente

7.Certificado de no-infracción urbanística

8.Certificado de que no hay deudas en el ayuntamiento

9.Boletines (el de electricidad debe tener menos de 20 años)

10.Últimas facturas de luz, agua, gas, etc

11.Planos

12.Seguro del hogar

13.Cálculo plusvalía municipal

14.Escritura de obra nueva

15.Licencia de obra

16.Final de obra arquitecto

17.Final de obra del Ayuntamiento

18.Seguro decenal

19.Libro de edificio

20.Inspección técnica de edificio IEE

21.Cancelación de cargas

22.Licencia de alquiler vacacional


SONDERFALL KAUF APPARTMENT

1.Escritura de división horizontal

2.Estatutos de la comunidad

3.Últimos protocolos de la junta de propietarios

4.Certificación de la administración sobre deudas

HAUS

1.Notarieller Kaufvertrag

2.Grundbuchauszug

3.Katasterauszug und Datum der letzten Anpassung des Katasterwertes

4.Grundsteuerbescheide & Müllabfuhr der letzten 4 Jahre

5.Energieausweis

6.(gültige) Bewohnbarkeitsbescheinigung

7.Bescheinigung, dass kein Verfahren wegen Bauverstoss vorliegt

8.Bescheinigung, dass bei der Gemeinde keine Schulden bestehen

9.Installationsnachweis (bei Stromanschluss nicht älter als 20 Jahre)

10.letzte Abrechnungen der Versorgungsunternehmen

11.Pläne

12.Hausversicherung

13.Berechnung Wertzuwachssteuer

14.Neubauerklärung

15.Baugenehmigung

16.Baufertigstellungsbescheinigung des Architekten

17.Baufertigstellungsbescheinigung Gemeinde

18.Zehn Jahres Versicherung

19.Gebäudebuch

20.Gebäude TÜV für ältere Gebäude im Bereich Palma(muss bis 31.12.2018 vorgelegt werden, falls das Haus vor 1968 gebaut wurde)

21.Prüfung/Löschung Belastungen

22.Genehmigung zur Ferienvermietung


SONDERFALL KAUF APPARTMENT

1.Teilungserklärung

2.Satzung der Eigentümergemeinschaft

3.letzte Protokolle der Sitzungen der Eigentümergemeinschaft

4.Bescheinigung der Verwaltung über ev bestehende Verbindlichkeiten

Die vorstehende Aufstellung ist keineswegs allumfassend oder auf jeden denkbaren Einzelfall anwendbar. Das ist nur eine Basisliste, die im Einzelfall erweitert (oder auch reduziert) werden kann/muss (Beispiel: Genehmigung, falls ein eigener Brunnen auf dem Grundstück betrieben wird oder eine Bescheinigung der Küstenbehörde bei Grundstücken in 1. Meereslinie).

Man sollte daher darauf vorbereitet sein, dass die Übergabe einer solchen Liste an einen Verkäufer keine Begeisterung auslösen wird, vielleicht verbunden mit dem Hinweis darauf, dass man das eine oder andere nicht braucht. Das kann sich aber ändern, wie man an nachstehendem Beispiel illustrieren kann.

Die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad; s.o. Ziffer 6) führte über Jahre ein stilles Dornröschendasein, bis nun im Juni 2018 diese Bescheinigung per Gesetz (Ley 5/2018 de 19 de junio de la vivienda de las Illes Balears) deutlich aufgewertet wurde und zur Vorbedingung für den Anschluss von Strom, Gas Wasser und Telefon erklärt wurde und ebenso zwingend bei jeder Immobilientransaktion beim Notar vorgelegt werden muss.

Warum sollte man sich eigentlich erst bei einem Verkaufswunsch mit den bohrenden Fragen eines Kaufinteressenten auseinandersetzen? Es wäre doch keine schlechte Idee, wenn JEDER Eigentümer auch ohne konkreten Verkaufsauftrag alle Unterlagen ständig griffbereit hätte, spätestens seine Erben werden es ihm danken….

3. PHASE 3: Verträge

3.1. Optionsvertrag oder Anzahlungsvertrag (contrato de arras)?

3.1.1. Sicherlich liegt der wichtigste Unterschied zwischen dem deutschen und dem spanischen Immobilienrecht darin, dass in Spanien auch privatschriftliche Verträge über Immobilien volle Rechtsgültigkeit haben, eine notarielle Protokollierung ist also zum Eigentumserwerb nicht zwingend erforderlich. Zwar hat der Notarvertrag seine Bedeutung, weil er die unerlässliche Eintragung im Grundbuch ermöglicht (s. hierzu unten Ziff. 3.2), aber privatschriftliche Verträge eröffnen die Möglichkeit für die Parteien, sich ohne größere Formalitäten verbindlich zu verpflichten.

3.1.2. Hier gibt es letztlich zwei Instrumente, die in ihrer Ausgestaltung sehr ähnlich sind, sich aber in ihrer steuerlichen Bewertung deutlich unterscheiden. Es handelt sich dabei um den Anzahlungsvertrag (contrato de arras) bzw. den Optionsvertrag (contrato de opción). In der Praxis wird überwiegend der Optionsvertrag verwendet. Er bindet den Verkäufer für einen bestimmten Zeitraum (üblicherweise sechs Wochen bis drei Monate), der erhält dafür einen Optionspreis, der auf den Kaufpreis angerechnet wird. Der Verkäufer muss in dem Optionsvertrag versichern und garantieren, dass die Immobilie mangelfrei ist, über alle gesetzlichen Genehmigungen verfügt, nur nach genehmigten Bauplänen gebaut wurde und auf dem Laufenden mit allen Steuern und Abgaben ist (um nur einige zu nennen). Der Verkäufer muss in dieser Phase alle hierzu angeforderten Dokumente und Nachweise beibringen. Der Käufer wird seinerseits die Optionsfrist nutzen, um diese Angaben zu überprüfen. Natürlich muss der Käufer in der Optionsfrist auch ein jederzeitiges Besichtigungsrecht haben.

Sollte sich nach Ablauf der Optionsfrist herausstellen, dass die Garantien des Verkäufers unzutreffend waren, erhält der Käufer den Optionspreis zurück. Sollte der Verkäufer abredewidrig an einen Dritten verkaufen, muss er muss er den Optionspreis und einen zusätzlichen Schadensersatz in Höhe des Optionspreises an den Käufer zahlen. Zahlt hingegen der Käufer nach Ablauf der Optionsfrist und positiv abgelaufener Prüfung den Restkaufpreis nicht, verfällt der Optionspreis zu Gunsten des Verkäufers, also alles in allem eine faire Regelung.

3.1.3. Aus rechtlicher Sicht handelt es sich bei einem Optionsvertrag, was in der Praxis oft übersehen wird, eigentlich um ZWEI Verträge: zum einen den Optionsvertrag selbst, in dem die Optionsfrist, der Optionspreis, die Garantien und Zusagen des Verkäufers aufgenommen werden, ebenso das Datum, Uhrzeit und Name des Notars für die notarielle Protokollierung, und zum anderen um den im Anhang zu diesem Optionsvertrag beigefügten Entwurf des notariellen Kaufvertrages. Denn es macht ja wohl keinen Sinn, dass die Parteien nach Ablauf der Optionsfrist noch über den Inhalt des notariellen Kaufvertrages verhandeln müssen und damit neue Risiken und Unsicherheiten schaffen. Diese saubere, klare und optisch erkennbare Trennung zwischen Optionsvertrag einerseits und dem Entwurf des notariellen Vertrages als Anlage andererseits findet sich leider nur in wenigen im Umlauf befindlichen Vertragsmustern.

Diese Dualität ist allerdings auch der entscheidende Nachteil eines Optionsvertrages. Mit dem Optionsvertrag wird (nur) ein Recht eingeräumt, während mit dem späteren Kaufvertrag Eigentum übertragen wird. Diese vom Übertragungsgegenstand unterschiedlichen Verträge lösen auch jeweils eigene selbständige steuerliche Folgen aus. Dennoch: Das Risiko einer „Doppelversteuerung“ wirkt sich in der Praxis selten aus, da mit der Protokollierung des notariellen Vertrages (s. hierzu unten 3.2.) der Optionsvertrag obsolet wird und es kaum einen Grund geben dürfte, den (Options-) Vertrag den Steuerbehörden vorzulegen, die sich in der Regel mit der Versteuerung des notariellen Vertrages zufrieden geben werden. Eine Garantie ist das aber nicht.

3.1.4. Der Anzahlungsvertrag (contrato de arras) hingegen bietet hier eine sichere Alternative. Hier handelt es sich bereits um den endgültigen Kaufvertrag, zu dem eine Anzahlung geleistet wird, die im Falle der Nicht-Durchführung des Vertrages der einen oder anderen Partei zufällt, mit exakt der inhaltlichen Struktur wie beim Optionsvertrag (s. hierzu oben 3.1.2.-3.1.3.) Hier gibt es keine Optionsprämie, sondern vielmehr eine „Anzahlung“ auf den Kaufpreis, aber ebenso wie beim Optionsvertrag eine Frist, in der der Verkäufer Dokumente zu beschaffen bzw Garantien zu erfüllen hat, die Rechte und Pflichten der Parteien sind also im Vergleich zum Optionsvertrag praktisch unverändert. Im Ergebnis ist daher dem Anzahlungsvertrag (zumal gesetzlich geregelt in Art. 1454 des spanischen Zivilgesetzbuches, código civil; c.c.) der Vorzug zu geben.

3.1.5. Leider wird in der Praxis immer wieder gefordert, dass die Anzahlung (bzw. der Optionspreis) direkt an den Verkäufer zu bezahlen ist. Hier bestehen jedoch erhebliche Risiken. Bei üblicherweise 10 % des Kaufpreises reden wir über einen oft ganz erheblichen Betrag, den man auf das Konto einer bis vor wenigen Tagen völlig unbekannten Person (oder Gesellschaft) überweist, deren Beteuerungen und Zusicherungen man einfach nur glauben muss. Besser ist es, dass dieser Betrag treuhänderisch hinterlegt wird, z.B. bei einem Notar oder Rechtsanwalt, die gegen die möglichen Vermögensschäden versichert sind. Dieser Treuhänder wird von den Parteien im Rahmen des Vertrages angewiesen, die Auszahlung wie oben beschrieben zu leisten, sobald die jeweilige Bedingung eingetreten ist.

3.1.6. Im Ergebnis ist damit die Erfüllungsfrist zu Lasten des Verkäufers ein extrem wichtiger Zeitraum für den Käufer, der nun, mit eigenem und gegebenenfalls fremdem Sachverstand, die Immobilie auf Herz und Nieren prüfen kann. Dies würde natürlich dadurch erheblich erleichtert, wenn der Verkäufer in Kenntnis möglicher Käufer-Anfragen, bereits genau die Dokumentation zusammengestellt hat, die er selbst vernünftigerweise erwarten würde, wenn er auf der Käuferseite wäre. Dies ist aber leider nur allzu selten der Fall.

3.1.7. Merkwürdigerweise findet sich in den üblichen Anzahlungs- und Optionsverträgen selten die im anglo-amerikanischen Recht gebräuchlichen „covenants“, also vom Verkäufer abzugebende umfangreiche Garantien zur Legalität der Immobile, der Zusicherung zu Grösse und Grenzen, Nichtvorhandensein von Ansprüchen Dritter und vieles mehr. Diese Garantien und Zusagen sollten als „ongoing covenants“ ausgestaltet werden, also mit der ausdrücklichen Vereinbarung, dass diese, unbeschadet der späteren Unterzeichnung des notariellen Vertrages, aufrechterhalten bleiben.

3.1.8. Man sollte auch eine Klausel aufnehmen, wonach die Parteien nach einer bestimmten Frist (zB 3 Monate) eine Endabrechnung der laufenden Kosten, Versicherungen und Steuern des Hauses bezogen auf den Tag des Besitzübergangs vornehmen.

3.1.9. Sollte Inventar mitverkauft werden, ist dies in einer Anlage exakt zu bezeichnen und dessen Preis muss gesondert ausgewiesen werden. (s. hierzu unten 5.2.1.).

Wer mit dem Anzahlungsvertrag oder dem Optionsvertrag alles richtig macht, dem kann nachher kaum noch etwas passieren. Hier werden die Weichen gestellt, gewiss nicht beim Notar. Dies alles zeigt wieder einmal deutlich die große praktische Bedeutung eines solide formulierten (und präzise abgearbeiteten) Anzahlungs- oder Optionsvertrages. Wenn man einmal beim Notar sitzt, gibt es praktisch keinen Handlungsspielraum mehr.

3.2. Der notarielle Kaufvertrag (escritura pública de compra-venta) und die Funktion des Notars

3.2.1. Ich hatte schon oben ausgeführt, dass zwar ein privatschriftlicher Vertrag für den Eigentumsübergang ausreicht, ein notarieller Vertrag aber die zwingende Vorbedingung dafür ist, dass der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden kann.

Daneben ist die Funktion des notariellen Kaufvertrages darin zu sehen, dass Zug um Zug gegen Protokollierung der vollständige Kaufpreis gezahlt wird, üblicherweise mit einem Bankscheck einer spanischen Bank. Nach wie vor sind leider Überweisungen als Zahlungsmittel in Spanien noch eher die Ausnahme; in Zeiten schneller online Überweisungen aber durchaus möglich und empfehlenswert, gerade dann, wenn beide Parteien Deutsche sind. Das kann und sollte man also durchsetzen.

3.2.2. Zug um Zug mit der Protokollierung und Zahlung des Kaufpreises werden gleichzeitig die Schlüssel des Hauses übergeben. Die notarielle Protokollierung entspricht demnach auch dem Besitzübergang. Auch deswegen schlage ich immer vor, dass die Parteien vor der Protokollierung gemeinsam zu dem Haus fahren, eine abschließende Besichtigung (besonders wichtig auch wegen der Überprüfung der Vollständigkeit des Inventars und Ablesung der Verbrauchszähler) vornehmen und sich dann von dort gemeinsam zum Notar begeben. Wenn dann also beim Notar der Kaufpreis gegen die Schlüssel des Hauses ausgetauscht wird, weiß der Käufer genau, was ihn erwartet, wenn er dann, ein paar Stunden später, als neuer, hoffentlich glücklicher Eigentümer in „sein“ Haus zurückkehrt.

3.2.3. Zu einer sachkundigen Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages gehört nicht nur die inhaltliche Abstimmung des Vertragstextes (zumal dieser Text ja schon im Anzahlungs- oder Optionsvertrag exakt festgelegt war). Für die Notarurkunde müssen die Vertragsparteien die entsprechenden Ausweispapiere wie auch die spanische Steuernummer bereithalten.

3.2.4. Bei der Verwendung von Vollmachten ist besondere Vorsicht geboten. Diese können zwar in Deutschland protokolliert und dann auch in Spanien problemlos verwendet werden (wenn die Apostille nach dem Haager Abkommen angebracht wurde und eine beglaubigte Übersetzung vorliegt), inhaltlich jedoch müssen sie den Vorgaben des spanischen Rechts entsprechen. Insoweit gibt es wichtige Unterschiede zum deutschen Recht, von denen hier nur herausgehoben werden soll, dass im spanischen Recht die Befugnis zu verfügen (und genau das geschieht typischerweise bei einem Kaufvertrag) genau benannt werden muss, während in Deutschland eine einfache Generalvollmacht („Der Bevollmächtigte darf alles tun, was auch ich tun darf“) ausreichen würde.

Wann immer möglich, empfiehlt es sich, eventuell erforderliche Vollmachten in Spanien protokollieren zu lassen und nicht in Deutschland. Anders als in Deutschland betrachtet die spanische Gebührenordnung Vollmachten als “Dokumente ohne Wertangabe“ (documentos sin cuantía), sodass Kosten von maximal 80 € anfallen. In Deutschland hingegen wird der Notar seine Gebühren nach dem “Wert der Urkunde” ausrichten, den er bei der Protokollierung erfragen wird. Da dieser “Wert” in aller Regel durch den Kaufpreis der Immobilie definiert wird, kann eine solche Vollmacht leicht 1.000 € kosten, da lohnt sich sogar der Flug nach Mallorca, den man sich eigentlich ersparen wollte.

3.2.5. Gerade wegen der gelegentlich seitenlangen Wiedergabe der Vertretungsverhältnisse ist der Text des notariellen Kaufvertrages von der Seitenanzahl recht umfangreich, von seinem sachlichen Gehalt ist er hingegen sehr kurz und wie folgt gegliedert:

  • Angaben zu den anwesenden (und unterschreibenden) Personen und (ggf.) Erläuterung der Vertretungsverhältnisse
  • Beschreibung der Immobilie (wie im Grundbuch eingetragen)
  • Kaufpreis und dessen Zahlungsweise
  • Quittungserklärung des Verkäufers
  • Regelung zur Tragung von Kosten und Steuern

Ein Käufer sollte auch wissen, dass Gegenstand des notariellen Kaufvertrages ausschließlich die Beschreibung des Grundstücks und der Immobilie einschließlich der Aufbauten sein wird, wie sie im Grundbuch enthalten ist. Eintragungen im Kataster sind rechtlich irrelevant! Dies ist auch letztlich die einzige Basis für eventuelle Ansprüche gegen Verkäufer oder Nachbarn. Falls es also Unterschiede zwischen der Grundbucheintragung, dem Kataster und der Realität geben sollte, müssen diese vorher (natürlich vom Verkäufer) abgearbeitet werden.

3.2.6. Die Immobilie wird üblicherweise „wie besehen“ gekauft, eine Gewährleistung wird von dem Verkäufer in der Praxis nicht übernommen, allerdings gibt es eine gesetzliche Verpflichtung, für jeden Bauherren, ein von ihm erbautes Haus für einen Zeitraum von zehn Jahren gegen mögliche Bauschäden zu versichern (seguro decenal).

3.2.7. Der notariellen Urkunde sind eine Reihe von Anlagen beizufügen, die überwiegend der Verkäufer beizubringen hat; hierzu gehört u.a. der Grundbuchauszug (besorgt der Notar), Grundsteuerbescheid IBI, Energiezertifikat, Katasterauszug und die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad), die ja seit Juni 2018 in ihrer Bedeutung deutlich aufgewertet wurde. Auch gilt hier wieder einmal: wer die Checkliste (s. Ziff. 2) sauber abgearbeitet hat, der hat sowieso das alles zur Hand.

3.2.8. Glücklicherweise trifft man nur noch selten auf den möglichen Vorschlag des Verkäufers „aus steuerlichen Gründen“ nicht den vollen Kaufpreis in den notariellen Kaufvertrag aufzunehmen. Argument: dadurch könne man die Grunderwerbssteuer von 8-11 % deutlich milder gestalten. Dass der Verkäufer 19 % Steuern auf den Gewinn zahlen müsste, und damit den viel besseren Deal macht, wird dabei verdrängt. Zudem: wer sich auf eine solche Vorgehensweise einlässt, riskiert nicht nur eine steuerliche Überprüfung durch das Finanzamt, sondern hat auch seinen eigenen „steuerlichen Einstandspreis“ fixiert. Will er also später einmal selbst verkaufen und gerät an einen steuertreuen Erwerber, und auch das soll es ja geben, wird ihm nichts anderes übrig bleiben, als genau die Steuern (nach-) zu entrichten, um die sein cleverer Verkäufer herum gekommen ist. Also: Don´t even think about it!

3.2.9. Wie in Deutschland ist der Notar die Urkundsperson, übernimmt aber weit weniger Aufgaben und vor allem weit weniger Verantwortung, im Gegenteil in dem für einen Käufer entscheidend wichtigen Punkt schließt er sogar seine Haftung aus, dann nämlich, wenn es um die Bestätigung der Eigentums- und Belastungsverhältnisse zum Zeitpunkt der Protokollierung geht. Ansonsten gibt er viele Belehrungen und Hinweise. Der Notar übernimmt, anders als in Deutschland, üblicherweise keine treuhänderische Abwicklung der Kaufpreiszahlung. Man darf auch nicht zwingend damit rechnen, dass der Notar den vollständigen Text vorliest, schon gar nicht in deutscher Sprache. Während ein Anzahlungs- oder Optionsvertrag zweisprachig gestaltet werden kann, wird der notarielle Kaufvertrag nur auf Spanisch unterzeichnet. Wenn der Käufer (oder seine Berater) nicht selbst für eine Übersetzung sorgt, steht er alleine da. Eine Unterstützung oder Interessenwahrung des Käufers sollte man also nicht erwarten. Das alles gilt erst recht, wenn der Entwurf des notariellen Vertrages von dem Verkäufer geliefert wird.

Nach der Protokollierung wird der Notar dem Grundbuchamt per Fax oder online den Eigentumswechsel anzeigen, wodurch für zehn Tage das Grundbuch für anderweitige Eintragungen blockiert ist. Damit ist allerdings seine Tätigkeit erledigt. Entsprechend empfiehlt es sich, die Ausfertigung zeitnah bei dem Grundbuch einzureichen, um damit eine Verlängerung dieser Vormerkungsfrist (asiento de presentación) auf 60 Tage zu erreichen, Zeit genug, um alle Steuerzahlungen zu erledigen.

3.2.10. Neben dem Kaufpreis sind auch die anfallenden Kosten und Steuern bereitzustellen, denn mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages beginnen Zahlungsfristen (meistens vier Wochen), deren Versäumnis heftige Strafzuschläge auslöst. Natürlich hat man schon die Aufteilung von Kosten und Steuern zwischen den Parteien im Anzahlungs- oder Optionsvertrag geregelt. Üblich ist folgende Regelung: der Käufer übernimmt Notar, Grundbuch, Grunderwerbssteuer (bzw Mehrwertssteuer; IVA) und sonstige Eintragungs-Nebenkosten (zB Gestoría). Die Grundsteuer (IBI) wird por rata temporis zwischen den Parteien aufgeteilt. Der Verkäufer trägt die Wertzuwachssteuer (plus valía, s. hierzu unten 5). Da im Falle einer Nichtzahlung letztlich die Immobilie (und damit der Käufer) haftet, empfiehlt es sich, den vorab errechneten Betrag vom Kaufpreis einzubehalten.

Bei einem nichtresidenten Verkäufer ist der Käufer verpflichtet, 3 % des Kaufpreises einzubehalten und (als Vorauszahlung auf die eventuelle Einkommensteuerschuld des Verkäufers) bei dem Finanzamt einzuzahlen (s.u. 5.2.2.)

Die rechtzeitige Bereitstellung aller Mittel (also Kaufpreis plus aller Nebenkosten) ist deshalb so wichtig, weil eine Eintragung im Grundbuch erst dann erfolgen darf, wenn der Nachweis der Zahlung der Grunderwerbssteuer erfolgt ist.

3.2.11. Steuerzahlung und Eintragung im Grundbuch überträgt der Käufer üblicherweise einem Abwicklungsbüro (Gestoría), das schon vorab einen Kostenvoranschlag über die Gesamtkosten erstellen kann, die dann von dem Käufer bevorschusst werden.

Glauben Sie bloß niemandem, der behauptet, in Spanien gehe etwas „automatisch“, also ohne eigenes Zutun des Käufers. Neben der Grundbucheintragung selbst muss auch das Kataster umgeschrieben und die Ummeldungen bei den öffentlichen Versorgern (Strom, Gas, Wasser, Telefon) besorgt und entsprechende Lastschriften bei der Bank (domiciliaciones) eingerichtet werden. Auch damit sollte man die Gestoría beauftragen.

3.2.12. Vom Verkäufer sollte man sich nicht endgültig verabschieden, man sollte ca 3 Monate später einen Termin zur stichtagsgerechten Abrechnung der Verbrauchskosten vereinbaren.

4. Grundbuch (Registro de la Propiedad) und Kataster (catastro)

4.1. Der Inhalt des Grundbuchs genießt in Spanien öffentlichen Glauben und kann, anders als Privatverträge, auch jedem Dritten entgegengehalten werden.

Das Grundbuch ist öffentlich, so dass es jedermann praktisch ohne Einschränkung offensteht. Mit der Angabe eines Namens kann jeder Berater relativ schnell und online einen einfachen Grundbuchauszug (nota simple) besorgen. (www.registradores.org )

Es ist nicht ganz einfach, einen vollständigen spanischen Grundbuchauszug (certificación) richtig zu lesen. Eintragungen werden nicht, wie im deutschen Recht, nach Abteilungen gegliedert, sondern es werden fortlaufend alle Rechtsvorgänge ohne Unterscheidung durchnummeriert. Daneben sind Randvermerke (notas marginales) zu beachten. Schließlich wird bei der Eintragung eines Rechtsvorgangs beinahe der gesamte Urkundentext wörtlich wiedergegeben, was deshalb erforderlich ist, weil im Grundbuchamt keine Urkunden verwahrt werden, so dass es oftmals nicht ganz einfach ist, aus einem mehrseitigen Grundbuchauszug die relevanten Angaben herauszufiltern. Immerhin: Wenn Sie die Worte: „sin cargas“ oder „no tiene cargas“ lesen, wissen Sie, dass das Grundstück lastenfrei ist.

Pläne werden im Grundbuch nicht geführt. Angaben zur Lage, Größe und Grenzen eines Grundstücks werden nach den jeweiligen örtlichen Gegebenheiten wie „Weg“, „Straße“ oder durch Angabe des Namens des Grundstücksnachbarn beschrieben, sind also (ungeachtet des „öffentlichen Glaubens“ des Grundbuchs) keineswegs leicht und zweifelsfrei feststellbar. Vor einem geplanten Erwerb, insbesondere außerhalb einer geschlossenen Bebauung oder bei nicht erschlossenen Grundstücken (rústico), empfiehlt es sich daher, eine offizielle Vermessung (estudio topográfico) in Auftrag zu geben und diese als Anlage dem Vertrag beizufügen. Haben Sie Zweifel an der Größe eines unbebauten Grundstücks, vereinbaren Sie lieber einen Preis pro qm, damit Sie bei Feststellung einer Mindergröße ggf. Rückforderungen stellen können.

Anders als das deutsche Grundbuch lässt das spanische „Registro de la Propiedad“ zu, dass durch Erklärung des Eigentümers auch Aufbauten eingetragen werden können. Dies erfolgt in der Weise, dass der Eigentümer vor einem Notar in einseitiger Form eine Neubauerklärung (declaración de obra nueva) protokolliert, in der die nach genehmigten Plänen legal errichteten Aufbauten im Einzelnen beschrieben und die Räume nach Fläche und Zuordnung definiert werden. Diese Urkunde wird dann im Grundbuch eingetragen. Im Rahmen der Neubauerklärung sind verschiedene Dokumente vorzulegen, die die Legalität und Abnahme des Baus nachweisen, die schon in der obigen Checkliste (s.o. 2.) aufgeführt sind.

4.2. Der frühere lässige Umgang mit „Bausünden“ (insbes. An- und Umbauten, Pool, Tennisplatz) ist längst Vergangenheit. Das Vertrauen auf einen Bestandsschutz, falls Arbeiten vor mehr als 8 Jahren abgeschlossen wurden, bedarf einer genauen Überprüfung und ist zudem fragil: Diese Bauteile bleiben illegal und unterliegen einer Veränderung- und Sanierungssperre, im ländlichen Bereich (rústico) wurde dieser Bestandsschutz durch Ley 12/2017 de 29 de diciembre gänzlich abgeschafft. Alle ungenehmigten Bauten im ländlichen Bereich, die vor dem 01.01.2018 noch nicht verjährt waren, verjähren NIE!

4.3. Kataster und Grundbuchamt sind in Deutschland eng miteinander verzahnt, erfüllen aber völlig unterschiedliche Funktionen. Der wesentliche Unterschied zwischen beiden Institutionen liegt vor allem darin, dass das Kataster die tatsächlichen Verhältnisse (Lagebezeichnung, Grenzen und Größe sowie Nutzungsart) und das Grundbuch die rechtlichen Verhältnisse (Eigentum und sonstige Grundstücksrechte) nachweist.

Dabei müssen das Kataster und das Grundbuch aufgrund gesetzlicher Vorschriften (§ 5 HVG, § 6 KatasterGes) hinsichtlich der Bezeichnung der Grundstücke, der Angabe ihrer Flächengröße sowie ihrer Eigentümer und sonstigen Berechtigten ständig in Übereinstimmung gehalten werden. Dies geschieht von Amts wegen, wobei die Übereinstimmung zwischen beiden Behörden durch gegenseitige Veränderungsmitteilungen und deren kontinuierliche Bearbeitung sichergestellt wird.

Die rein sprachliche Übereinstimmung der Begriffe „Kataster“ und „catastro“ in der deutschen bzw. spanischen Sprache bedeutet leider nicht, dass die Begriffe auch inhaltlich und funktional deckungsgleich sind, davon kann in Spanien keine Rede sein. Bedauerlicherweise gibt es in Spanien nach wie vor kein funktionierendes Katasterwesen. Zwar gibt es ein „catastro“, dass bei der Gemeinde angesiedelt ist; und dort gibt es sogar Pläne, diese Behörde hat aber, anders als in Deutschland, ausschließlich fiskalische Bedeutung zur Berechnung der jährlichen Grundsteuer IBI. Das „Catastro“ ist demnach auch kein staatliches Vermessungsamt. Es gab bislang keinerlei Abstimmung mit dem Grundbuchamt. Seit einer gesetzlichen Neuregelung im September 2015 werden Anstrengungen unternommen, Grundbuch und Kataster zu koordinieren, eine schwierige Aufgabe, denn bisher stimmen Grundstücksgrössen und Bauflächen in den beiden Registern fast nie überein und schon gar nicht Grundbuchbezeichnungen und Katasterbezeichnungen. Es entspricht also derzeit noch absoluter Normalität in Spanien, dass im Kataster eine andere Grundstücksgröße angegeben ist als im Grundbuch und, dass dort andere oder mehr Aufbauten angegeben sind. Immerhin: im Grundbuch werden nun die Katasterbezeichnungen eingetragen (aber leider nach wie vor im Kataster keine Grundbuchbezeichnungen)

Da die Gemeinde möglichst hohe Steuern kassieren will, trägt sie gerne auch ohne Genehmigung errichtete Aufbauten (klassischer Fall: Swimmingpool) im Kataster ein, was entsprechend in keiner Weise als stillschweigende Legalisierung betrachtet werden darf. Ein Rechtsanspruch lässt sich also daraus nicht herleiten.

5. Das Unangenehmste kommt zum Schluss: STEUERN

Die Erfüllung steuerlicher Verpflichtungen in Spanien erfolgt überwiegend im Wege der Eigenerklärung (autoliquidación). Ausnahme ist die Grundsteuer IBI. Der Steuerpflichtige muss ansonsten selbständig und unaufgefordert seine Steuererklärung ausfüllen und fristgerecht die von ihm selbst errechneten Steuern bezahlen. Hierzu gibt es eine Vielzahl von Formularen „modelos“, die Sie auf der Webseite des spanischen Finanzamtes www.agenciatributaria.es finden (Webseite auch auf Englisch). Das Finanzamt hat innerhalb der Verjährungsfrist von 4 Jahren das Recht zur Nachprüfung (Vorsicht: Die Frist beginnt dem letzten Tag der Frist zur Abgabe der Erklärung, entsprechend werden am 30.06.2019 Vermögenssteuerschulden (IRPF) aus 2014 verjähren).

Vernachlässigt wird im Folgenden die Tatsache, dass manche Steuern (so die Vermögenssteuer) nur zeitlich begrenzt in Kraft sein soll(t)en: Die Zuverlässigkeit solcher Beteuerungen dürfte gering sein, für 2018 (Abgabefrist: 30.06.2019) bleibt sie uns jedenfalls noch erhalten.

Noch etwas zu Steuern: In Spanien gibt es 17 Comunidades Autónomas (CCAA), (entspricht in etwa den deutschen Ländern), die teilweise sehr heftig (insbesondere Catalunya) mit der Zentralregierung in Madrid um mehr Selbstständigkeit ringen, und welchen größeren Machtbeweis könnte es geben, als die Hoheit über Festsetzung und Vereinnahmung von Steuern? Entsprechend driften Steuerarten und –Höhe in Spanien je nach Comunidad Autonoma auseinander. Daher der Hinweis: die in diesem Beitrag genannten Steuern beziehen sich, soweit nicht anders vermerkt, ausschließlich auf das Gebiet der Balearen. Ebenso bleiben nachstehend die in Deutschland zu zahlenden Steuern aufgrund von in Spanien erzielter Erträge, sei dies aus Miete oder Immobilienverkauf, außer Betracht.

5.1. Gesetzliche Grundlagen

5.1.1. DBA-Spanien: Für die hier relevanten steuerlichen Verpflichtungen hat vorrangig das Abkommen zwischen der Bundesrepublik Deutschland und dem Königreich Spanien zur Vermeidung der Doppelbesteuerung Bedeutung. Hier ist am 01.01.2013 eine umfassende Neuregelung in Kraft getreten. Einige Stichworte zu den Neuerungen: Umfassender Informationsaustausch, gegenseitige Amtshilfe, der Verkauf von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft ist in Spanien zu versteuern, ebenso wie spanische Mieteinkünfte.

Hier hat sich in den letzten Jahren einiges getan. Der Informationsaustausch wurde unter der Beteiligung von mehr als 100 Staaten 2014 in Berlin beschlossen, führte zu einer Richtlinie der EU (2014/107/EU), die im Verhältnis Deutschland- Spanien zum 1.1.2016 umgesetzt wurde. In Deutschland erfolgte bis September 2017 der erste automatische Informationsaustausch. Nachdem zuerst nur Altbestandskonten mit hohem Wert gemeldet wurde, kamen per September 2018 auch alle weiteren Konten hinzu, Mindestbeträge gibt es also nicht (mehr). Gemeldet werden: Name, Adresse, Geburtsdatum, Steuernummer, Konten- und Depotsalden zum Jahresende, Zinsen, Dividenden, Verkaufserlöse und sonstige Erträge.

5.1.2. Einkommensteuergesetz für Nicht-Residente in Spanien: Die zentrale gesetzliche Regelung für die steuerliche Behandlung Nicht-Residenter in Spanien sind die Gesetzesverordnung (Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo), und die Verordnung (Real Decreto 1776/2004, de 30 de julio). Zur Abgrenzung zum DBA Spanien ist darauf hinzuweisen, dass die Vorschriften des Einkommensteuergesetzes für Nicht-Residente in Spanien nur anwendbar sind, wenn nach dem DBA-Spanien dem spanischen Staat das Besteuerungsrecht zugewiesen wurde.

5.1.3. Bedeutung des Katasterwertes: Der Katasterwert (Katastergesetz (Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo), hat erhebliche steuerliche Auswirkungen, da er als Bemessungsgrundlage für eine Vielzahl von Steuern dient. Die Höhe des Katasterwertes lässt sich leicht aus dem letzten Grundsteuerbescheid (I.B.I.) herauslesen. Dort findet sich unter dem Begriff „valor catastral“ der entsprechende Betrag.

In Palma sind diese Werte zuletzt 2013 angepasst und die bisherigen Werte praktisch verdoppelt worden. Eigentlich kein Wunder, denn die letzte Festlegung erfolgte 1997. Damit aber der Steuerbürger nicht von einem Jahr auf das andere von dieser Verdopplung erschlagen wird, wird die Steuer nicht aus diesem (neuen) Katasterwert berechnet, sondern aus einer „Bemessungsgrundlage“ (base liquidable). Die kommt so zustande, dass der Erhöhungsbetrag (zwischen dem alten und dem neuen Katasterwert) nach und nach, gleichmäßig auf die nächsten zehn Jahre verteilt, auf den bisher gültigen Katasterwert draufgepackt wird, mit der Folge also, dass erst im zehnten Jahr (also 2022) der neue Katasterwert in voller Höhe zur Besteuerung herangezogen wird.

Steuersatz: Dieser kann je nach Größe der Gemeinde zwischen 0,4 % und 1,1 % variieren, wird aber konkret von jedem Gemeinderat festgesetzt und ist deshalb selbst auf der kleinen Insel Mallorca durchaus unterschiedlich, liegt aber in der Regel zwischen 0,5 % und 0,9 %. Für Palma de Mallorca betrug er 2011 noch 0,692, aktuell in 2018 0,54 %.

Zu einer oft gestellten Frage: Allgemeine Aussagen zu dem Verhältnis Katasterwert / Marktwert lassen sich wegen der lokalen Zuständigkeiten nicht treffen.

Eine gewisse Rolle spielt der Katasterwert dann, wenn das Finanzamt, und das geschieht gelegentlich, in den notariellen Kaufverträgen die Angemessenheit des Kaufpreises überprüft. Hierzu muss man wissen, dass alle Notare automatisch das Finanzamt über die bei ihnen protokollierten Urkunden informieren. Um zu vermeiden, dass der Finanzbeamte seine Amtsstube verlassen muss, wird die Plausibilitätsprüfung in der Weise vorgenommen, dass bei der Bewertung von Grund und Boden einfach der doppelte Katasterwert angesetzt wird, bei der Bewertung von Aufbauten hingegen der Baukostenansatz der balearischen Architektenkammer.

5.2. Steuern beim Erwerb:

5.2.1. Mehrwertsteuer oder Übertragungssteuer?

Beim Erwerb kann grundsätzlich die spanische Mehrwertsteuer IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) anfallen oder aber die Übertragungs-Steuer ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), die der deutschen Grunderwerbssteuer entspricht. Beide Steuern schließen sich wechselseitig aus.

Die Mehrwertsteuer wurde zuletzt zum 01.09.2012 angehoben: der allgemeine Satz von 18 % auf 21 %, der reduzierte Satz von 8 % auf 10 % während der superreduzierte Satz (tipo superreducido) bei 4 % bleibt, der aber im Immobilienbereich keine Rolle (mehr) spielt.

Wie in Deutschland fällt die Mehrwertsteuer nur dann an, wenn von einem Unternehmer gekauft wird. Es gelten folgende Steuersätze:

21 % IVA bei Erwerb von unbebauten Grundstücken und Geschäftsräumen

10 % IVA beim (Erst-) Erwerb von Wohnungen oder Häusern (bei späteren Übertragungen fällt dann ITP an).

Neben IVA fällt zusätzlich immer 1,2 % AJD- Steuer (Dokumenten-Steuer) an.

Die Mehrwertsteuer wird beim Kauf direkt an den Verkäufer gezahlt; WICHTIG: zusätzlich muss der Verkäufer eine Rechnung mit ausgewiesener IVA erstellen.

Beim Kauf von einem Nicht-Unternehmer, also einer Privatperson, ist ITP zu zahlen. Man spricht zwar immer von „Grunderwerbssteuer“, aber das ist eigentlich nicht ganz richtig, denn das entsprechende Gesetz (Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) besteuert beispielsweise auch (natürlich mit unterschiedlichen Steuersätzen) die Übertragung von Mobilien wie Autos und ist auch keineswegs nur auf „Kauf“ beschränkt, so fällt ITP auch bei einer Hypothekenbestellung an. Richtiger wäre es also, von einer „Übertragungssteuer“ zu sprechen.

Früher galt für einen Immobilienerwerb ein linearer Satz von 7 %, nun gelten für die Balearen seit dem 1. Januar 2016 folgende (gleitenden) Steuersätze:

Bis zu einem Kaufpreis von 400.000 €         8 %

ab 400.000,01 € bis 600.000 €                     9 %

ab 600.000,01 € bis 1.000.000 €                10 %

ab 1.000.000,01 €                                       11 %

Das Finanzamt der Balearen stellt online ein Programm zur Verfügung, mit dem man den steuerlichen Wert einer Immobilie zur Berechnung der Grunderwerbssteuer feststellen kann (http://www.atib.es/TA/valoraciones/default.aspx)

Werden Mobilien oder Inventar (mit-) erworben, so sind diese gesondert auszuweisen und es ist ein eigener Kaufpreis festzusetzen. Insoweit fällt die Übertragungssteuer ITP in Höhe von 4 % an. Wer zur Reduzierung der Grunderwerbssteuer den Kaufpreis für das Inventar (zu) hoch ansetzt, sollte wissen, dass er damit einen (entsprechend niedrigeren) Einstandspreis für die Immobilie fixiert und damit seine Steuern bei einem ev späteren Verkauf erhöht (s. 5.4.).

Sonderfall sind Kfz. Die Übertragungssteuer bei Pkw- Verkauf wird aufgesplittet: keine Steuern muss man zahlen bei dem Verkauf eines Motorrades, aber 8 % statt früher 4 % Steuern bei PS-starken Fahrzeugen. Die werden nach "Steuer-PS" (potencia fiscal) bemessen. Alles unter 15 zahlt weiter 4 % (zB Golf 1.9 TDI 12,90/AUDI A3 13,19 / Mercedes C 220 13.90), alles über 15 nunmehr 8 % (zB: BMW 323 17,0 )

5.2.2. Quellensteuer des Verkäufers (retención)

Wird von einem nicht-residenten Verkäufer erworben, ist der Käufer verpflichtet, 3 % des vereinbarten Kaufpreises einzubehalten und als Vorauszahlung auf den möglichen Gewinn des Verkäufers beim Finanzamt einzuzahlen (hierzu unten 5.4.1.). Der Verkäufer hat seinerseits die Pflicht, innerhalb von 3 Monaten eine gesonderte Einkommensteuererklärung abzugeben, mit der er den durch den Verkauf erzielten Gewinn versteuert, wobei er die vorausbezahlten 3% anrechnen kann.

5.2.3. Wertzuwachssteuer (plus valía)

Die Wertzuwachssteuer ist eine Gemeindesteuer und besteuert den Wertzuwachs des Grund und Bodens (also nicht der Aufbauten) seit der letzten Übertragung. Berechnungsgrundlage sind in der Gemeindesatzung festgelegte Parameter, nicht also die mathematische Differenz zwischen Einkaufs- und Verkaufspreis. Entsprechend ist diese Steuer bei Eigentumswohnungen eher gering. Bitte nicht verwechseln mit der Einkommensteuer des Verkäufers! Die Höhe der Steuer wird per Gemeinde-Satzung definiert. Es empfiehlt sich eine Anfrage bei der Gemeinde vor Vertragsschluss, auch insoweit gibt es ein Berechnungsprogramm des Finanzamtes https://www.atib.es/tl/Plusvalias/Default.aspx?lang=es Die Steuer ist per Gesetz vom Verkäufer zu tragen. Gelegentlich gibt es den Versuch, sie dem Käufer aufzubürden, wobei allerdings bereits 2012 der TS (Tribunal Supremo) entschieden hatte, dass eine Verlagerung auf den Käufer nicht zulässig ist. Dennoch empfiehlt es sich, eine ausdrückliche vertragliche Regelung zur Tragung dieser Steuer in den Vertrag aufzunehmen. Das reicht aber nicht! Als Käufer sollte man unbedingt die errechnete plus valía vom Kaufpreis einbehalten und an die Gemeinde abführen. Nur so hat man die Sicherheit, dass die plus valía auch tatsächlich bezahlt wird. Sollte nämlich ein Verkäufer (beispielsweise wegen Wegzugs aus Mallorca) seine Zahlungspflicht ignorieren, so haftet nachrangig die Immobilie und damit letztlich der Käufer für die Zahlung der Steuer.

Das spanische Verfassungsgericht (Tribunal Constitucional; TC) hat durch Urteil vom 11. Mai 2017 für die Fälle einen grundsätzlichen Rückforderungsanspruch festgelegt, in denen die Gemeinde aufgrund der eigenen Tabellen plusvalía einforderte obwohl bei dem Grundstücksverkauf kein tatsächlicher Gewinn erzielt wurde. Grundsätzlich sind zwei Vorbedingungen zu erfüllen: zum einen der Nachweis, dass zwischen dem seinerzeitigen Erwerb und späteren Verkauf kein Wertzuwachs erzielt wurde und zum anderen, dass noch keine Verjährung eingetreten ist. Die Verjährung tritt ein vier Jahre nach Abschluss des Verkaufsvorgangs +30 Tage, weil in dieser Frist grundsätzlich die Wertzuwachssteuer bezahlt werden muss. Letzteres ist leicht zu errechnen.

Problematisch ist natürlich die erste Bedingung und zwar ganz einfach, weil die Beweispflicht beim Steuerpflichtigen liegt. Hier aber liegen die wirklichen Probleme. Die einfache Vorlage der Einkaufs-und Verkaufsescritura zum Nachweis eines Verkaufs mit Verlust wird nicht ausreichen, denn da liegt das Gegenargument auf der Hand: der Steuerpflichtige hat halt zu teuer eingekauft und schließlich zu billig verkauft, mit dem zusätzlichen Problem, dass die Wertzuwachssteuer ja nur den Wertzuwachs an Grund und Boden besteuert, so dass die Gemeinden leicht argumentieren können, dass die Aufbauten während der Haltezeit völlig marode wurden, während der Bodenwert stark angestiegen sei.

Daneben ist der Käufer verpflichtet, der Gemeinde eine Kopie des notariellen Kaufvertrages vorzulegen, dies übernimmt üblicherweise der Notar.

5.3. Steuern in der Besitzphase

5.3.1. Einkommensteuer: Gemäß Artikel 6 Absatz 1 DBA-Spanien können die aus Immobilieneigentum herrührenden Einkünfte von dem Vertragsstaat (hier: Spanien), in dessen Gebiet die Immobilie belegen ist, zur Versteuerung herangezogen werden. Im DBA findet sich keine Beschränkung dieser Besteuerung, so dass der nicht-residente Eigentümer in Spanien sowohl die durch Vermietung der Immobilie tatsächlich erzielten Einnahmen, wie auch auf die im Falle der Eigennutzung nach spanischem Steuerrecht unterstellten fiktiven Einnahmen uneingeschränkt versteuern muss.

5.3.1.1. Für diese fiktiven Einnahmen bei Eigennutzung gelten die nachfolgenden Grundsätze: Bei Immobilien, die nicht ständig zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden (dies wird bei Nicht-Residenten in Spanien grundsätzlich unterstellt), die nicht vermietet sind oder in sonstiger Weise wirtschaftlich genutzt werden, werden 2 % des Katasterwertes als Einkommen unterstellt. Diese Bemessungsgrundlage ermäßigt sich auf 1,1 %, wenn der Katasterwert gemäß dem Gesetz über die Steuern der Gemeinden mit Wirkung zum 01.01.1994 überprüft und angepasst wurde, was überwiegend der Fall ist. Hierauf sind für das Jahr 2018 19 % Steuern (Nicht-EU Bürger: 24 %) zu zahlen. Frist 31.12.2019.

5.3.1.2. Wird die Immobilie dagegen vermietet, ist die vereinnahmte Miete zu versteuern, wobei Aufwendungen für die Immobilie (Finanzierungskosten, Abschreibung) absetzbar sind. Die so berechneten Einkünfte sind mit 19% zu versteuern. In diesen Fällen muss die Erklärung vierteljährlich abgegeben werden.

Im Falle einer Ferienvermietung (die seit 2018 in Mallorca streng limitiert und genehmigungspflichtig ist) sind verschiedene Voraussetzungen zu erfüllen (Art. 52 Ley de Turismo). Anders als bei der klassischen Wohnungsvermietung ist dort 21 % IVA zusätzlich zu berechnen.

5.3.2. Vermögenssteuer: (Impuesto sobre el Patrimonio) Am 17.09.2011 wurde die Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio), wiedereingeführt, nachdem das Vermögen in Spanien seit dem 01.01.2008 steuerlich nicht mehr belastet war. Es gibt gleich zwei gesetzliche Regelungen zur Vermögensteuer, einmal die zentral-staatliche Regelung, daneben aber auch ein ausschließlich für das Gebiet der Balearen gültiges Gesetzes-Dekret. (Staatliches Gesetz: Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio; Gesetz für die Balearen: Decreto Ley 6/2011, de 2 de diciembre, de Medidas Tributarias Urgentes).

Die Steuer trifft nur natürliche Personen, nicht also Gesellschaften. Bemessungsgrundlage ist das Nettovermögen auf spanischem Staatsgebiet, hierzu gehören auch Geschäftsanteile an einer spanischen Gesellschaft, deren Aktiva zu 50 % oder mehr aus Immobilien bestehen (s. Art 21 DBA Deutschland-Spanien).

  • Früher galt für Nicht-Residente unweigerlich das staatliche Gesetz, dies allerdings letztmalig für 2014, denn der europäische Gerichtshof EuGH hatte am 3. September 2014 bezogen auf die Erbschaftsteuer klargestellt, dass eine unterschiedliche Behandlung von Residenten und Nicht- Residenten nicht EU Recht entsprach. Folglich musste Spanien seine Gesetzgebung ändern und hat im Zuge der Angleichung der Erbschaftssteuer auch andere Steuerarten, wie die Vermögenssteuer angepasst.

Mit Gesetz 26/2014 vom 27. November wurde eine vierte Zusatzbestimmung eingeführt, mit der Überschrift: „Besonderheiten bei der Besteuerung von nichtresidenten Steuerpflichtigen, die in der EU oder dem europäischen Wirtschaftsraum EWR ansässig sind“. Der Text dieser Vorschrift lautet wie folgt:

Die nicht residenten Steuerpflichtigen, die in einem Staat ansässig sind, der Mitglied der EU oder des europäischen Wirtschaftsraums ist, haben Anspruch auf die Anwendung der eigenständigen Gesetzgebung der jeweiligen Comunidad Autónoma, in der sich deren überwiegendes Vermögen oder Rechte befindet, für das sie Steuern zu bezahlen haben, weil sie auf spanischen Staats Gebiet belegen sind oder aber ausgeübt werden können.“

Damit wird erstmals im spanischen Steuerrecht anerkannt, dass für Residenten wie Nicht-Residenten die gleichen Regeln gelten. Eine völlige Gleichstellung aller Steuerbürger wird es allerdings nie geben, denn innerhalb der verschiedenen spanischen CCAA gibt es natürlich Unterschiede, wobei man besonders Madrid hervorheben muss, wo es gar keine Vermögenssteuer gibt.

Die sechste Zusatzbestimmung stellt klar, dass diese Regelung am 01.01.2015 in Kraft tritt. Damit haben auch Nicht-Residente mit (Immobilien-) Vermögen auf Mallorca ab 2015 Anspruch auf Anwendung der Steuertabelle der Balearen. Die ist allerdings, anders als die staatliche Tabelle, zum 01.01.2016 heftig angehoben worden, so dass es (für Nicht Residente!) absolut Sinn macht, nach der staatlichen Steuer abzurechnen. Der Freibetrag beträgt 700.000 €.

Bei einem Vermögen von 1.000.000 € sind nach der Regelung der Balearen 1.008,39 € zu zahlen, Nicht Residente, die ihr Wahlrecht nutzen und nach der staatlichen Tabelle versteuern, bezahlen 732,87 €, ein Unterschied von 275,52 €.

Bei einem Vermögen von 3.000.000 € zahlt man nach der Balearen Tabelle 28.891,41 € Vermögensteuer, Nicht-Residente hingegen, die nach der staatlichen Tabelle versteuern, 21.042,37 €, hierbei sparen die Nicht Residenten 7.849,04 €Abgabefrist der Steuererklärung für 2018: 30.06. 2019

5.3.3. Grundsteuer: Diese jährlich anfallende Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) beträgt zwischen 0,4 % und 1,10 % des Katasterwertes (Hierzu oben 5.1.3.) eines erschlossenen Grundstücks (urbana) und zwischen 0,3 % und 0,90 % des Katasterwertes eines nicht erschlossenen Grundstücks (rústica). Sie gilt sowohl für Residente wie auch für Nicht-Residente. Der Steuersatz unterliegt geringfügigen Änderungen durch die jeweiligen zuständigen Gemeindevertretungen, jedoch innerhalb der vorgegebenen Begrenzungen des Gesetzes über die Steuern der Gemeinden. Der IBI-Bescheid wird nur noch in wenigen Gemeinden Mallorcas jährlich an die Hausadresse in Spanien zugestellt. Es setzt sich immer mehr durch, dass den Haushalten ein code zugestellt wird, mit dem man online den Bescheid und vor allem den Steuerbetrag einsehen kann. Man kann also nur empfehlen, insoweit eine Lastschrift (domiciliación) einzurichten, so dass die Steuerschuld vom Bankkonto des Eigentümers abgebucht wird. Zeitpunkt September/Oktober eines jeden Jahres, in einigen Gemeinden auch schon früher (Calvià schon im Juli).

Bitte die obigen Fälligkeitstermine notieren, bei Fristversäumung werden hohe Strafzuschläge fällig.

5.4. Steuern beim Verkauf

Bei einem Verkauf einer Immobilie in Spanien unterliegt der Gewinn der spanischen Einkommensteuer. Bei einem nicht- residenten Verkäufer beträgt diese Steuer ab 19 % des bereinigten Gewinns (Aufwendungen und Wertverbesserungen werden dem Anschaffungsaufwand zugerechnet), schon deshalb empfiehlt es sich alle Belege für entsprechende Investitionen sorgfältig aufzubewahren.

Natürlich ist der Verkaufserlös grds. auch in Deutschland zu versteuern. Interessant immerhin: Auch für ein Ferienhaus gilt, dass auch bei einem Weiterverkauf innerhalb von 10 Jahren dann keine Spekulationssteuer gem Parr. 23 I Einkommensteuergesetz zu bezahlen ist, falls diese Wohnung „nur zeitweilig bewohnt wird, (dem Steuerpflichtigen) in der übrigen Zeit also zur Verfügung steht“ (also nicht vermietet wird).

Weiter hat der Verkäufer die plus valía zu bezahlen (s. hierzu oben 5.2.3.)

5.5.Erbschaftssteuer

Fällt spanisches Immobilienvermögen in die Erbmasse, so muss (auch) spanische Erbschaftssteuer bezahlt werden.

Durch mehrere Zusatzbestimmungen im Gesetz 26/2014 vom 27. November wurden die unsinnigen Schranken zwischen Residenten und Nicht Residenten aufgehoben.

Unter der Überschrift: "Anpassung steuerlicher Regelungen in Befolgung des Urteils des EuGH vom 03.09.2014" wird klargestellt, dass sich bei Erblassern, die in der EU ansässig waren, die zu zahlende Erbschaftssteuer sich nach den Gesetzen der Comunidad Autónoma, richtet, wo das überwiegende Vermögen belegen ist. Das heißt konkret: die Erbschaftssteuer für eine Ferienimmobilie eines Deutschen in Mallorca richtet sich nach balearischem Steuerrecht und nicht mehr wie bisher nach dem ungleich ungünstigeren zentralspanischem Steuerrecht. Dies hat (zunächst) zur Folge, dass Erbvorgänge in direkter Linie (Eltern, Kinder) oder an den Ehepartner mit maximal 1 % besteuert wurden. Diese Regelung galt aber nur bis zum 31.12.2015. Seit dem 01.01.2016 wurde nämlich eine Erbschaftssteuertabelle, nun mit Gültigkeit für Residente wie Nicht Residente, eingeführt. Hier sind bis 700.000 Euro 1 % Steuern zu bezahlen, bei höheren Vermögen gilt eine gleitende Tabe

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