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Hypothekarische Belastung von ideellen Eigentumsanteilen an Grundstücken

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8 Abril 2016

Eines der großen praktischen Probleme im spanischen Hypothekenrecht stellt die Tatsache dar, daß es eine Gesamthypothek nicht gibt, mit der Folge also, daß bei einer Belastung von mehreren Grundbucheinheiten (fincas) für eine (Darlehens -) Verbindlichkeit die Haftung der einzelnen Grundstücke betragsmäßig exakt festgelegt werden muß und zwar nicht nur nach Hauptsumme, sondern auch nach Vertragszinsen, Verzugszins en und Kosten. Dies geht oft zu Lasten der Übersichtlickeit gerade bei großen Bauträgerfinanzierungen.

Der Frage wie zu verfahren ist, wenn zwar nur ein einziges Grundstück belastet werden soll, das aber einer Mehrzahl von (Bruchteils -) Eigentümern gehört, ob also mehrere Miteigentümer bei Bestellung einer Hypothek eine Aufteilung der Haftung auf die verschiedenen Anteile vornehmen müssen oder nicht wird in der Literatur erheblicher Raum gewidmet (Roca -Sastre Derecho Hipotecario IV,621).

Die Belastung aller ideeller Anteilen an einem Gesamtgrundstück mit einer Hypothek durch deren verschiedene Eigentümer ist jedenfalls unzweifelhaft auch ohne eine Aufteilung der Haftung möglich (Art. 217 Reglamento Hipotecario, Durchführungsverordung zum spanischen Hypothe kengesetzes, im folgenden: R.H., Art. 119 Ley Hipotecaria Hypothekengesetz, im folgenden: L.H.). Diese Ausnahme wird damit gerechtfertigt, daß sich die dingliche Belastung in diesen Fällen auf eine einzige Grundstückseinheit beziehe, daß diese verschiedene Eigentümer habe, sei dabei irrelevant.

Die hypothekarische Belastung einzelner ideeller Grundstücksanteile hingegen wird jedoch demgegenüber als höchst problematisch betrachtet. Dies wird an dem Beispielsfall festgemacht, in dem zunächst ein Bruchteils -E igentümer an seinem Anteil eine Hypothek bestellt und zeitlich danach die Gesamtheit der Eigentümer eine (weitere) Hypothek auf dem gesamten Grundstück (somit allen Grundstücksanteilen) bestellt. Würde in diesem Fall aus der Sicht des Grundstückseigentümer, dessen Anteil zweifach belastet ist eine Vollstreckung aus der ersten Hypothek dazu führen, daß die im zweiten Rang bestellte Hypothek gelöscht würde?

Unabhängig davon sprechen auch gewichtige sachliche Gründe gegen die Belastung einzelner ideeller Grundstücksanteile: Im Falle einer Zwangsversteigerung wird sich der Ersteigerer lediglich der Rechtsposition eines Miteigentümers wiederfinden, wodurch er in seinen Dispositionsmöglichkeiten erheblich eingeschränkt sein dürfte.

Die hier gestellten Fragen bl ieben allerdings in aller Regel recht theoretisch; zum einen dürfte es in der Praxis nur höchst selten vorkommen, daß Miteigentümer (typischer Fall: Eheleute) nicht gemeinsam bereit wären, ihre gesamten Anteile mit einer Hypothek zu belasten, andererseits werden Miteigentümer, die nicht persönlich miteinander verbunden sind in aller Regel bei einem unbebauten Grundstück eine Realteilung vorziehen bzw. (bei bebauten Grundstücken) eine Aufteilung nach spanischem Wohnungseigentumsgesetz (Ley sobre Propiedad Horizontal) vornehmen.

Einen Sonderfall stellten allerdings Eigentumsrechte an Pkw -Abstellplätzen in Tiefgaragen in den Immobilien der Ballungsgebiete dar. Zum einen ist es schon höchst fraglich, ob hier eine Aufteilung nach spanischem Wohnungseigentumsgesetz überhaupt zulässig wäre, da die einzelnen Einstellplätze lediglich durch Markierungslinien auf dem Boden gekennzeichnet sind, zum anderen wäre eine Aufteilung höchst aufwendig. In diesen Fällen war man bei Erwerbsvorgängen in der Praxis dazu übergegang en, lediglich ideelle Anteile an der gesamten Tiefgarage zu übertragen, wobei aber in der notariellen Übertragungsvereinbarung parallel dazu dem Miteigentümer das ausschließliche Nutzungsrecht an einem bestimmten Einstellplatz zugewiesen wurde. Allerdings bestand das Problem darin, daß der Grundbuchrichter sich grundsätzlich weigerte, diese (rein schuldrechtliche) und auf einen bestimmten Abstellplatz konkretisierte Nutzungsvereinbarung zwischen den Parteien im Grundbuch einzutragen, so daß sich der öffentl iche Glaube des Grundbuchs nur abstrakt auf den ideellen Grundstücksanteil beschränkte.

Um dieses Problem zu beheben, wurde zunächst durch das Real Decreto vom 12. November 1982 ein neuer Art. 68 RH eingeführt, der ausdrücklich zuließ, daß auch für lediglich ideelle Grundstücksanteile, beschränkt allerdings auf Garagen und Pkw -Einstellplätze, ein eigenes Grundbuchblatt (finca registral) angelegt werden kann. Art. 68 RH Absatz 1 lautete wie folgt:

La inscripción de la transmisión de una cuota indivisa de finca destinada a garaje o estacionamiento de vehículos, podrá practicarse en folio independiente que se abrirá con el número de la finca matriz y el correlativo de cada cuota.

„Die Eintragung der Übertragung eines ideellen Anteils an einem Grundstücks, das als Garage oder Pkw - Einstellplatz genutzt wird, kann auf einem eigenen Grundbuchblatt erfolgen, das unter der Nummer des Ursprungsgrundstücks geführt wird unter Anfügung der laufenden Nummer der jeweiligen Quote.“

Damit war ein erster Schritt zu einer Individualisierung des ideellen Grundstücksanteils getan. Durch eine weitere gesetzliche Maßnahme (Real Decreto 1867/1998 vom 04. September) wurde ein neuer 3. Absatz in Art. 68 R.H.eingeführt, der folgenden Text hat:

„Um die Zuweisung der ausschließlichen Nutzung einer bestimmten Fläche der Garage oder des jeweiligen Einstellplatzes festzulegen, muß in der in dem Erwerbstitel enthaltenen Bezeichnung eine genaue Beschreibung eingefügt werden, in der unter Bezugnahme auf einen Plan, dessen Kopie in dem Grundbuchamt verwahrt wird, die laufende Nummer, Grenzen, Gesamtfläche und Nutzfläche, und eine Beschreibung der Gemeinflächen vorgenommen werden.“ 

Jedoch hat der Tribunal Supremo durch Urteil vom 31.01.2001 diesen Absatz (ebenso wie Art 68 IV RH ) für nichtig erklärt.

Dennoch Art. 68 RH schafft die Möglichkeit, daß neben der Einrichtung eines eigenen Grundbuchblatts nun auch die konkrete dem Eigentümer zur Nutzung zugewiesene Fläche durch die Eintragung im Grundbuch Gutglaubensschutz erlangt. Der jeweilige Eigentümer kann sich daher gegenüber Dritten nicht nur auf seinen Miteigentumsanteil, sondern vielmehr auch auf die ihm konkret zugewiesenen Nutzungsfläche berufen.

Art. 68 R.H.hat darüber hinaus entscheidende Wirkung für den Fall einer hypothekarischen B elastung. Wenn ein Eigentumserwerb in der geschilderten Form durch Art. 68 R.H. möglich ist, gilt dies erst recht für eine hypothekarische Belastung. Entsprechend können (auch einzelne) ideelle Anteile an Grundstücken in der Form des Art. 68 R.H. mit einer Hypothek belastet werden.

Aber noch eine weitere Besonderheit ergibt sich aus der genannten Vorschrift; Art. 68 II R.H. durchbricht das Prinzip, daß im spanischen Grundbuch keine Urkunden verwahrt werden. RD 1867/1998 vom 4.9.1998 faßte Art. 51 R.H. neu und läßt, zunächst nur als Option („... podrá completarse la identificación de la finca...“) zu, daß Pläne den notariellen Urkunden beigefügt werden können, wobei eine Kopie dieses Planes (anders als die Ausfertigung der Urkunde selbst) im Grundbuchamt verbleibt. Das Vorhandensein eines solchen Planes soll als Randvermerk im Grundbuch festgehalten werden. Nachdem bereits in der Vergangenheit durch das „Ley 13/1996 del 30 de diciembre de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social“ die Angabe der Katasterbezeichnung in notariellen Urkunden zur Pflicht gemacht wurde, werden hier weitere Bemühungen deutlich, die Mißstände eines fehlenden Katastersystems zu beheben.

Ohnehin laufen derzeit intensive Bemühungen Kataster (hat Pläne) und Grundbuch (dort gibt es keine) zu koordinieren. Langfristig sollen Pläne auch im Grundbuch aufbewahrt werden.

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