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Steuern beim Verkauf einer Immobilie durch einen Nicht-Resident

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26 Octubre 2015

Wer als Nicht- Residenter seine Immobilie in Spanien verkauft, will natürlich, und das darf man ihm nicht verübeln, nicht nur einen möglichst hohen Gewinn herausschlagen, sondern auch so wenig Steuern wie möglich bezahlen. Beim Ersteren kommt es auf das eigene Verhandlungsgeschick an, beim Zweiteren wird das schon etwas schwieriger und ist zudem von vielen Irrtümern begleitet. Wie kaum anders zu erwarten, unterliegt der Gewinn aus einem Immobilienverkauf der Einkommensteuer, das wäre ja noch schöner, wenn Nicht- Residente in Spanien steuerfrei davon kämen, während ihre residenten Nachbarn den Gewinn versteuern müssten.

IRRTUM Nr. 1: "In Spanien muss man sowieso keine Steuern zahlen, da wie in Deutschland auch, nach einer Haltedauer von zehn Jahren jeder Gewinn aus einem Immobilienverkauf steuerfrei sind". Das ist leider falsch, diese Regel gibt es in Spanien nicht. Jeder Gewinn ist zu versteuern, das gilt für Residente wie für Nicht- Residente.

IRRTUM Nr. 2: "Mir kann ja gar nichts passieren, denn mit dem Verkauf meines Hauses auf Mallorca habe ich ja keinerlei Vermögen in Spanien mehr und das spanische Finanzamt wird mich schon nicht finden". Auch wieder falsch, denn zum einen erfährt das spanische Finanzamt schon über die regelmäßigen Informationen der Notare von jeder Immobilien-Transaktion, zum anderen sind Namen und Adressen des Verkäufers in der notariellen Urkunde säuberlich verzeichnet und auch der Geldfluss muss in der Urkunde exakt beschrieben sein. Informationen hat also das spanische Finanzamt genug. Aber nicht nur das, wer meint, dass man in Deutschland von den Nachstellungen des spanische Finanzamt sicher sei, irrt sich gewaltig. Es ist schon ziemlich naiv zu glauben, dass Europa in allen Bereichen zusammenwächst, bei den europäischen Finanzämtern die Zusammenarbeit und Unterstützung bei wechselseitigen Forderungen noch in den Kinderschuhen stecke. Das ist völlig falsch, europäische Finanzämter arbeiten eng zusammen und vollstrecken wechselseitig berechtigte Steuerforderungen aus dem andern Land.

Dieser Irrtum ist deshalb besonders gefährlich, weil spanische Finanzämter mit Strafzuschlägen in erheblicher Höhe schnell bei der Hand sind und sich die Steuerschuld im schlimmsten Fall leicht verdoppeln kann.

IRRTUM Nr. 3: "Das spanische Finanzamt wird sich schon mit den 3 % des Kaufpreises zufrieden geben, die im Rahmen der notariellen Protokollierung von dem Käufer einbehalten und zu Gunsten des Verkäufers beim Finanzamt eingezahlt wurden". Leider auch wieder falsch! Durch die in dem notariellen Kaufvertrag angegebenen Daten zu der vorherigen Transaktion kann das Finanzamt mit Leichtigkeit feststellen, zu welchem Preis der jetzige Verkäufer die Immobilie erworben hat. Auf den so festgestellten Gewinn muss der nicht residente Verkäufer 19,5 % Steuern zahlen und man wird leicht feststellen können, ob die oben beschriebenen bereits angezahlten 3 % ausreichen, um diese fällige Steuer komplett abzudecken.

IRRTUM Nr. 4: "Wenn ich mein Haus in Spanien verkaufe, muss ich doch keine Steuererklärung abgeben!" Ich wage es kaum zu sagen, aber auch das ist wieder völlig falsch. Innerhalb einer Frist von drei Monaten nach dem Verkauf muss jeder Verkäufer, egal wie die Rechnung ausgeht, eine Steuererklärung abgeben. Letztlich ist das auch in seinem eigenen Interesse, denn nur so hat er die Gelegenheit, getätigte Investitionen in die Immobilie, Nebenkosten des Erwerbs wie Makler und Steuern bei der Berechnung steuermindernd einzubeziehen.

IRRTUM Nr. 5: "Ich stelle es besonders clever an und überredete meinen Käufer dazu, mir den Kaufpreis in voller Höhe auszubezahlen. Da es ja meine eigene Einkommensteuer geht, kann das Finanzamt ja kaum meinen unschuldigen Käufer in Anspruch nehmen". Stimmt leider auch nicht! Dir Verpflichtung zum Einbehalt von 3 % des Kaufpreises trifft von Gesetzes wegen ausschließlich den Käufer. Eine eventuelle Nichtzahlung wird im Kaufvertrag vermerkt. Sollte dieser also so leichtfertig sein, auf den Einbehalt zu verzichten, wird das Finanzamt, falls der Verkäufer seine fälligen Steuer nicht bezahlt, auf ihn zurückgreifen und die 3 % nachfordern.

Wie stellt man es also am Besten an, als Verkäufer möglichst wenig Steuern zu bezahlen? Ganz einfach. Man sammelt alle Belege seit Ankauf, insbesondere über die Erwerbs-Nebenkosten und die getätigten Investitionen und gibt fristgerecht innerhalb von drei Monaten nach Verkauf seiner Steuererklärung ab. Wenn man danach noch eine Nachzahlung über die bereits hinterlegten 3 % des Kaufpreises hinaus leisten muss, sollte man sich nicht ärgern sondern vielmehr richtig von ganzem Herzen freuen, denn dann hat man einen satten Gewinn gemacht und ehrlich gesagt, ein Steuersatz von 19,5 % ist objektiv gesehen doch erfreulich gering

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