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Testament und Rechtsnachfolge auf Mallorca

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15 Mayo 2018

Man kann schon recht merkwürdige Blicke ernten, wenn man jemanden fragt, ob er denn schon sein Testament gemacht hat. “Testament” klingt nun einmal nach Tod, und damit will man sich normalerweise nicht beschäftigen. Das ist allerdings eine sehr unkluge Einstellung, denn es steht ja doch definitiv fest, dass wir alle irgendwann einmal sterben werden; bislang ist noch keiner hiergeblieben!

Vielleicht erhält man auch auf die oben genannte Frage die Antwort: “Das werden schon meine Kinder unter sich alleine regeln”, auch das ist, wie man als erfahrener Anwalt weiß, ein Trugschluss. Gerade um das Erbe gibt es meistens den übelsten Streit, der dann auch gleich generationenlang anhält. Es ist also viel besser, man trifft selbst klare Regelungen, die möglicherweise den einen oder anderen Erben verärgern, aber besser man schimpft über jemanden, der nicht mehr lebt, als sich untereinander in die Haare zu kriegen.

Eine Erbschaft in Mallorca betrifft natürlich in den meisten Fällen eine Immobilie, wobei es sich überwiegend um ein Ferienhaus handeln wird. Die Überlegungen, wer denn nun dieses Haus erben soll: der überlebende Ehegatte, die Kinder zusammen oder eine Kombination aus beidem, führt meistens in die Irre, da fehlt oft der Realismus.

Es mag eine Binsenwahrheit sein, dass Erben immer nur das eine wollen (nämlich Geld), aber man sollte sich auch darüber klarwerden, dass das schöne Haus in Mallorca, nüchtern betrachtet vor allem eine hohe finanzielle Belastung bedeutet. Die als Erben auserwählten Kinder befinden sich vermutlich gerade am Beginn einer beruflichen Karriere, haben selbst Kinder und können und wollen daher oft nicht die laufenden Kosten für eine Immobilie in Mallorca aufbringen, die sie ohnehin aufgrund der beruflichen Belastung nur selten nutzen können. Wenn man diesen Erben vorschlagen würde, statt der Immobilie den Gegenwert in Euro zu erhalten, kann man sich leicht vorstellen, wie die Entscheidung ausgehen würde.

Der oder die Erblasser überbewerten auch oft den emotionalen Wert einer Immobilie auf Mallorca. Die hat man eventuell selbst gebaut, jedenfalls aber renoviert, eingerichtet, gepflegt, saniert, den Garten liebevoll angelegt, man denkt an die vielen schönen Abende auf der Terrasse mit Familie oder Freunden und es fehlt komplett die Vorstellung, dass diese Immobilie unmittelbar nach ihrem Tod bei einem Makler zum Verkauf angeboten werden könnte. Aber, so wie man auch nicht am Leben selbst festhalten kann, sollte man dies auch nicht mit einer Immobilie tun und sollte sich vor allem von der Vorstellung trennen, dass man damit seinen Nachkommen eine große Freude bereitet, denn das ist nicht zwingend der Fall.

Statt komplizierter Nachfolgeregelungen in einem Testament zu treffen, sollte man also ganz realistisch auch die Möglichkeit in Betracht ziehen, dass die Immobilie nach dem eigenen Tod veräußert wird.

Wer sein Testament im Hinblick auf seine Immobilie in Mallorca errichten will, sollte sich also zunächst überlegen, ob die von ihm ins Auge gefassten Erben überhaupt willens und in der Lage sind, die laufenden Kosten zu tragen? Werden sie das Haus auch in einer Regelmäßigkeit nutzen, die die laufenden Kosten rechtfertigt?

Vielleicht ist es parallel doch sinnvoller, zu Lebzeiten alle Dokumente des Hauses zusammenzusuchen, die im Falle eines Verkaufes von einem Makler angefragt werden. Leider wird dies oft völlig missachtet. Oft weiß der Eigentümer und Erblasser selbst nicht einmal mehr, ob und welche Dokumente er hat. Liegen die in Deutschland oder in Spanien im Haus?

Nun mag man sich einmal vorstellen, wie es den eventuellen Erben geht, die vor die gleiche Frage gestellt werden. Es wäre also sehr ratsam, sich statt komplizierter Nachlassregelungen erst einmal mit dieser Frage zu beschäftigen und die vielfältigen Dokumente zusammenzusuchen bzw. erstellen zu lassen, die jeder vernünftige Käufer heutzutage erwarten würde. Man darf auch nicht vergessen, dass sich in den letzten Jahren rechtlich eine Menge geändert hat. Folgende Dokumente sollten zwingend in jeder Hausakte zu finden sein:

HAUS:

1. Notarieller Kaufvertrag
2. Grundbuchauszug
3. Katasterauszug und Datum der letzten Anpassung des Katasterwertes
4. Grundsteuerbescheide & Müllabfuhr der letzten 4 Jahre
5. Energieausweis
6. (gültige) Bewohnbarkeitsbescheinigung
7. Bescheinigung, dass kein Verfahren wegen Bauverstoss vorliegt
8. Bescheinigung, dass bei der Gemeinde keine Schulden bestehen
9. Installationsnachweis (bei Stromanschluss nicht älter als 20 Jahre)
10. letzte Abrechnungen der Versorgungsunternehmen
11. Pläne
12. Hausversicherung
13. Berechnung Wertzuwachssteuer
14. Neubauerklärung
15. Baugenehmigung
16. Baufertigstellungsbescheinigung des Architekten
17. Baufertigstellungsbescheinigung Gemeinde
18. Zehn Jahres Versicherung
19. Gebäudebuch
20. Gebäude TÜV für ältere Gebäude (muss bis 31.12.2017 vorgelegt werden, falls das Haus vor 1980 gebaut wurde)
21. Prüfung/Löschung Belastungen

SONDERFALL KAUF APPARTMENT

1. Teilungserklärung
2. Satzung der Eigentümergemeinschaft
3. letzte Protokolle der Sitzungen der Eigentümergemeinschaft
4. Bescheinigung der Verwaltung über ev bestehende Verbindlichkeiten

Und das ist nur die „Basisliste“, die im Einzelfall leicht erweitert werden kann/muss (Beispiel: Genehmigung, falls ein eigener Brunnen auf dem Grundstück betrieben wird oder eine Bescheinigung der Küstenbehörde bei Grundstücken in 1. Meereslinie).

Gerade das ist/wäre eine wohlverstandene “Vorsorge”.

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