Rechtsanwälte in Mallorca

Beiträge / Blog / Publikationen

Allgemeines

Vorkaufsrecht im ländlichen Bereich: „tanteo y retracto“

Bereits das römische Recht kannte das Vorkaufsrecht als ein Vorzugsrecht (lateinisch ius protimiseos), wenn Grundstücke in einem Dorf zuerst den Mitgliedern der Dorfgemeinschaft anzubieten waren. Es gab dem Berechtigten ein Recht, zeitlich vor einem Dritten vorzugsweise einen Vertrag abschließen zu können. Es setzte dabei voraus, dass ein Eigentümer verkaufen will und dass der Vorkaufsberechtigte dieselben Bedingungen zu erfüllen bereit war wie ein anderer Käufer.Im spanischen Código...
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Allgemeines

Neues zur Ferienvermietung auf Mallorca 2022

Die Ferienvermietung auf Mallorca hat in den letzten Jahren einen erheblichen Aufschwung genommen.Die Gründe sind schnell aufgezählt: Es gab eine steigende Nachfrage, denn gerade Familien mit Kindern bevorzugen vermehrt eine Ferienwohnung statt Hotel, und auf der anderen Seite wuchs das Angebot, weil Immobilienerwerber mit diesen zusätzlichen Einnahmen planten, um die laufenden Kosten wenigstens teilweise zu decken. Genehmigungen wurden früher locker gehandhabt, erst erstmals mit dem...
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Allgemeines

Der Immobilienmarkt Mallorca 2022 - Chancen und Risiken

Der Immobilienmarkt in Mallorca hat sich im Jahre 2022, eigentlich bereits im Jahre 2021 entgegen allen Erwartungen explosionsartig entwickelt. Früher nie für vorstellbar gehaltene Preise werden nun locker erzielt. Die Nachfrage ist bis heute ungemein hoch und zwangsläufig wird das Angebot immer kleiner.Verkäufer nutzen die günstige Gelegenheit, um an der Preisschraube zu drehen, um noch höhere Preise durchzusetzen, was auch überwiegend gelingt. Gründe gibt es wie immer viele, man...
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Rechtliches Grundwissen

Verlässlichkeit von Grundbucheintragungen (Eintragung von Aufbauten ohne Baugenehmigung)

Eine geradezu selbstverständliche Standardfrage im Zuge eines Immobilienerwerbs in Spanien ist sicherlich diejenige, wie es sich mit der Legalität der Aufbauten verhält. Ist denn alles ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen? Jeder Kaufinteressent ist beruhigt, wenn er weiß, dass die reale Bebauung vollständig im Grundbuch eingetragen ist. Auch der Berater wird ihn beruhigen. In Spanien wie in Deutschland gilt der gute Glaube an das Grundbuch, die „fé publica registral“. Man sollte...
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Steuern

Neues zum Formular 720 der Verpflichtung aller Residenten das weltweite Vermögen anzugeben

Wenn es ein Feld gibt, auf dem die ständige Veränderung die einzige Konstante ist, so ist es das Steuerrecht. Leider – auch das muss man sagen – gibt es nur sehr wenige Fälle, in denen Neuregelungen zur Freude und Erleichterung der Steuerpflichtigen in Kraft treten.Dennoch eine kleine Genugtuung ist mit dem Thema verbunden, das ich hier kurz erörtern möchte:Alle Residenten – das sind also Spanier wie Ausländer – die in Spanien permanent ansässig sind, sind verpflichtet, mit einer...
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Steuern

Der neue Immobilienmarkt-Referenzwert ab 01.01.2022

Seit dem 01.01.2022 gibt es in Spanien den neuen „Immobilienmarkt-Referenzwert“ („Valor de Referencia del Mercado Inmobiliario”), gesetzlich geregelt in Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal (Gesetz über Maßnahmen zur Verhinderung und Bekämpfung von Steuerbetrug).Es wurde eine neue Richtgröße zur angemessenen Bewertung von Immobilien gesucht, nachdem der Katasterwert als völlig unzureichend empfunden wurde. Verstehen kann man das...
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Steuern

Neues zur Vermögenssteuer 2022

Wenn man an die Vermögenssteuer denkt, fällt einem als Berater als allererstes ein, dass es sich ja eigentlich um ein vorläufiges Gesetz handeln sollte, dass – so jedenfalls der Eindruck, den der Gesetzgeber seit 2011 vermittelt – zwar jährlich verlängert, aber irgendwann einmal abgeschafft werden sollte.Dass davon keine Rede sein kann, beweist eine neuerliche Kehrtwendung zu Lasten des Steuerzahlers, was die Bemessungsgrundlage angeht. Grds. gilt der höhere der folgenden Werte:...
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Rechtliches Grundwissen

Vorzeitige Kündigung von gewerblichen Mietverträgen im spanischen Recht

Das spanische Mietrecht, das Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ist mit Recht von Vermietern gefürchtet, da es den Mietern weitreichende Rechte einräumt, so zB eine Mindestlaufzeit von 5 Jahren und ein gesetzliches Vorkaufsrecht.Dabei wird oft übersehen, dass die LAU praktisch ausschließlich die Wohnraummiete eines Erstwohnsitzes regelt, also weder die Ferienvermietung noch die Vermietung eines Zweitwohnsitzes und noch viel weniger die Geschäftsraummiete umfasst. Ein guter Grund also,...
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Alles zum Immobilienbesitz

Erwerb einer Immobilie durch Minderjährige in Spanien

Es kann viele durchaus legitime Gründe geben, um einen Minderjährigen als (zumindest Mit-) Eigentümer einer Immobilie in Spanien einzusetzen. Es kann sich um eine vorweggenommene Erbschaft handeln, Schenkung, aber auch zur Vermeidung einer Vermögenssteuer, oft aber auch, weg von allen rationalen Überlegungen: Liebe und Fürsorge.Ob das immer bis zum Ende durchdacht und sinnvoll ist und die wirkliche Tragweiter einer so irreversiblen Entscheidung bedacht wird, steht auf einem anderen Blatt,...
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Alles zum Immobilienbesitz

Die Wertzuwachssteuer (plus-valía) auf den Balearen nach dem Urteil des Verfassungsgerichtes vom 26. Oktober 2021

Seit dem 09. November 2021 hat es deutliche Änderung gegeben, was die Bestimmung der Bemessungsgrundlage bei der plus-valía angeht.Hier eine kurze Zusammenfassung der Ausgangslage:Kaum ein Begriff in der spanischen (Rechts-) Sprache ist ebenso verbreitet wie missverstanden wie die „plus-valía“. Schon der Begriff findet sich in keinem spanischen Gesetzestext. Die korrekte gesetzliche Bezeichnung dieser Steuer lautet nämlich: “Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de...
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Steuern

vGA, die verdeckte Gewinnausschüttung bei spanischen Immobiliengesellschaften

Man beklagt oft mit Recht die sehr lebensferne und verschlüsselte Sprache von Medizinern, nicht zuletzt aber auch von Juristen. Ein schönes Beispiel aus meiner Berufswelt ist dafür die sogenannte “vGA”, eine Abkürzung, die zunächst einmal dem Normalbürger nicht sonderlich weiterhilft. Ich fürchte, es wird sich auch dann kein Aha-Erlebnis einstellen, wenn man erklärt, dass es sich dabei um die sogenannte “verdeckte Gewinnausschüttung” handelt. Auch mit größter Fantasie wird...
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Alles zum Immobilienbesitz

Ferienvermietung auf Mallorca

Wer ein Haus oder eine Wohnung auf Mallorca kauft, überlegt sich gelegentlich, einen Teil der Kosten durch eine zeitweilige Ferienvermietung wieder reinzuholen, eigentlich keine schlechte Idee. Dass aber gelegentlich Immobilien als „Renditeobjekt“ angeboten werden mit der Behauptung, der Erwerb einer Wohnung in Mallorca sei sogar eine Geldanlage, mit der man Gewinne erzielen könne, sehe ich allerdings durchaus kritisch. Da sind letztlich eine Menge Kosten und Steuern zu berücksichtigen...
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Steuern

Hat der Katasterwert als Bemessungsgrundlage für viele Steuerarten ausgedient? (Jetzt kommt der Immobilienmarkt-Referenzwert)

Der Katasterwert (valor catastral) ist die maßgebliche Bemessungsgrundlage für eine Vielzahl von Steuern. Nun mehren sich Anzeichen, dass dieser Wert zumindest teilweise ausgedient hat. Verstehen kann man das einerseits schon, denn mit einem „realen Wert“ hat er rein gar nichts zu tun, was andererseits nicht zum Nachteil des Steuerzahlers war, denn der Katasterwert liegt in aller Regel bei nur 15-40 % des tatsächlichen Marktwertes. Die Notwendigkeit einer Neugestaltung erkannten man...
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Allgemeines

Was ändert sich in 2021?

Der Jahresbeginn ist ein perfekter Zeitpunkt, um Steuern anzuheben, das gilt natürlich auch für Spanien, wobei natürlich hier die Not besonders groß ist. Die wirtschaftlichen Folgen der Pandemie haben ein großes Loch in die Kassen gerissen und der Staat benötigt dringend Einnahmen.Traditionell werden Steuererhöhungen in dem Gesetz über den Staatsetat, der üblicherweise in den letzten Tagen des Vorjahres verabschiedet wird untergebracht, so auch im vergangenen Jahr, konkret genau am...
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Der Immobilienkauf

Besonderheiten beim Kauf einer Eigentumswohnung

Über den Immobilienerwerb auf Mallorca habe ich in allgemeiner Form schon des Öfteren berichtet, heute möchte ich aber einen Sonderfall etwas näher beleuchten, nämlich den Erwerb einer Eigentumswohnung. Hier gibt es doch einige Besonderheiten, die unbedingt zu beachten sind.Ich will hier nicht die allgemeine Checkliste wiederholen, die im Rahmen eines Erwerbs zu prüfen ist, und die natürlich auch bei einer Eigentumswohnung gilt, verweisen will ich hier nur auf die selbstverständliche...
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Banken und Finanzierung

Immobilienfinanzierung in Spanien, Neuerungen seit Juni 2019

Wer in Spanien eine Immobilie erwerben will wird, nicht anders als er es in Deutschland tun würde, nach einer Bank suchen, die einen Teil des Kaufpreises finanziert. Leider winken deutsche Banken oft ab, weil ihnen eine Immobilienfinanzierung mit Grundbuchabsicherung in Spanien einfach zu kompliziert und aufwendig erscheint (spanische Steuernummer, Übersetzungen, evtl. Reise(n) nach Spanien), zudem hat die gesetzliche Neuregelung seit Juni2019, von der später noch die Rede sein wird, hier...
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Allgemeines

Makler und Rechtsanwälte

Ohne Makler geht beim Immobilienkauf in Spanien kaum etwas, die Marktpräsenz der Makler ist enorm, da muss man nur eine Zeitung aufschlagen, Privatverkäufe findet man eher bei den Kleinanzeigen. Neben den bekannten großen Makler-Unternehmen gibt es viele kleine Einzelunternehmer(-innen), die von zu Hause aus ohne ein festes Büro Immobilien anbieten, leicht nachvollziehbar, der finanzielle Anreiz ist ja hoch.In der gleichen Branche sind aber auch Anwälte tätig, die ihre Mandanten, seien...
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Der Immobilienkauf

Time Sharing

Wer in Spanien Immobilieneigentum erwerben, aber nicht die enormen Beträge aufbringen kann oder will, die bei dem Erwerb einer Immobilie erforderlich sind, hat eine günstige und auf den ersten Blick verblüffend einfach Alternative, das „time sharing“ (spanisch: „Multi-propiedad“). Zugegeben, deren Blütezeiten sind vorbei, aber dennoch wird dieses Produkt nach wie vor angeboten und hat vor allem Erfolg in den angelsächsischen Ländern.Was ist überhaupt Timesharing? Hier wird nicht...
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Rechtliches Grundwissen

Der “traspaso”, die Übernahme von gewerblichen Mietverträgen im spanischen Recht

Wer in Spanien Geschäftsräume kaufen oder übernehmen will, steht oft vor der Wahl zwischen dem Eigentumserwerb der Immobilie vom Verpächter oder aber der Übernahme des bestehenden Pachtvertrages vom Pächter. Für die letztere Variante gibt es in Spanien den Begriff des sogenannten “traspaso”, so dass man an Geschäftshäusern neben dem bekannten Schild “SE VENDE” oft auch das Angebot “SE TRAPASA” findet. Im letzteren Fall handelt es sich immer um einen laufenden...
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Banken und Finanzierung

Gesetz über Geldwäsche in Spanien (Ley 10/2010)

„Geldwäsche“, ein Begriff, den man früher nur aus Gangsterfilmen kannte, ist nicht nur längst im allgemeinen Sprachgebrauch angekommen, sondern trifft uns (fast) alle. Es gibt kaum einen Beruf, der sich nicht mit diesem Thema und den entsprechenden gesetzlichen Vorschriften beschäftigen müsste. „beschäftigen“ klingt in diesem Fall allerdings sehr verharmlosend, denn es reicht kaum aus, den Begriff passiv zu kennen, sondern es gibt vielmehr eine Vielzahl von aktiven Maßnahmen, die...
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Rechtliches Grundwissen

Die „firma electronica“, der Kontakt zu spanischen Behörden auf elektronischem Wege

In den letzten Jahren hat sowohl im Privat- wie auch im Geschäftsleben die Übermittlung elektronischer Daten statt des althergebrachten Postbriefes an Bedeutung gewonnen. So ist es keine Überraschung, dass Behörden schon aus Kostengründen darauf drängen, alle erforderliche Korrespondenz sowie Zustellungen jeglicher Art auf elektronischem Wege durchführen zu können.Mit dem Gesetz 39/2015 vom 1. Oktober wurden erstmals juristische Personen, also insbesondere die S.L. und die S.A., dazu...
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Erbrecht

Schenken oder vererben? Die Übertragung einer Immobilie in Mallorca auf die nächste Generation

Wenn es eine Hitparade der meist gestellten Fragen an einen deutschen Anwalt in Mallorca gäbe dann würde sicherlich die Frage, wie man denn möglichst steuergünstig die eigene Immobilie auf die Kinder übertragen könnte ganz oben stehen. Dabei favorisieren viele eine Schenkung, weil man lieber zu Lebzeiten mit warmer Hand gibt als mit kalter Hand nach dem Tod.Wer aber diese Frage unter rein steuerlichen Gesichtspunkten angeht macht schon den ersten Fehler. Hier geht es doch vorrangig um...
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Allgemeines

Die größten Fehler der Mallorca-Auswanderer

Es ist nicht von der Hand zu weisen: Wer schon öfters im Urlaub in Mallorca war, Klima, Landschaft und Lebensqualität genossen hat, kann leicht auf den Gedanken kommen, doch einfach Mallorca zu seinem Lebensmittelpunkt zu machen und hier ein neues Leben zu beginnen. „Arbeiten, wo andere Urlaub machen“, das klingt doch großartig, oder? Und wenn man dann der Familie und Freunden in Deutschland von seinen Plänen erzählt, da werden die ganz schön neidisch schauen.Kein Wunder also, dass es...
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Beitrag

Ist das Verbot, während der Corona-Krise zu seinem Zweitwohnsitz nach Spanien zu reisen, mit der Verfassung vereinbar?

Deutschen wie auch anderen Ausländern, die Immobilieneigentum in Spanien besitzen, ist es seit dem am 14. März 2020 wegen des aufgrund der Corona-Krise angeordneten Alarmzustandes (estado de alarma), der derzeit bis 24.05.2020 verlängert wurde, untersagt, sofern sie keine Residenten sind, nach Spanien zu reisen, um dort ihr Eigentum zu nutzen.Das ist nicht nur ärgerlich, sondern auch mit Risiken behaftet, nicht zuletzt deswegen, weil man durch eine längere Abwesenheit, den Hausbesetzern...
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Rechtliches Grundwissen

Auto mit deutschem Kennzeichen in Spanien?

Wenn es überhaupt ein herausragendes, immer wieder (und auch sehr kontrovers!) diskutiertes Thema unter Deutschen auf Mallorca gibt, ist es die Frage, wann, wie lange und ob überhaupt ich als Ferienhausbesitzer in Spanien ein Auto mit deutschem Kennzeichen fahren darf.Der Grund für diese immer wieder aufflammende Diskussion und auch Unsicherheit liegt darin, dass der Gesetzgeber a) zwar klare gesetzliche Regelungen aufgestellt hat, die b) aber allseits ignoriert werden, wobei c) die...
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Alles zum Immobilienbesitz

Die “modelos”, die Steuererklärungen für Nicht Residente bei Immobilien

In der spanischen Sprache hat der Begriff des “modelo” eine interessante Doppelbedeutung: zum einen kann er ein weibliches Fotomodell bezeichnen, (dann “la modelo”) oder aber es handelt sich um ein banales Formular (dann: “el modelo”).Sie ahnen wahrscheinlich schon jetzt, um welche der beiden Varianten es in diesem Beitrag gehen wird. Ehrlich gesagt, und in steuerlichen Angelegenheiten kommt das nicht unerwartet, handelt es sich um ein eher langweiliges Thema, bei dem es kaum...
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Allgemeines

Die Beantragung der Residencia in Spanien

Die „residencia“ gilt bis heute als etwas Besonderes, ein Unterscheidungsmerkmal zu den ganzen Touristen und Pendlern zwischen Deutschland und Spanien, zudem klingt der Begriff nach „Residenz“, also Eindruck macht man damit ganz sicher. Wenn Sie allerdings andere Beiträge zu diesem Thema von mir gelesen haben, dann wissen Sie, dass ich trotz allem ev Prestigegewinn niemandem rate, der nicht zwingend rechtlich dazu verpflichtet wäre, eine residencia zu beantragen. Der Grund ist recht...
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Steuern

Sonderpflichten für Residente: das „modelo 720“ mit der Pflicht zur Offenlegung des Auslandsvermögens

Wenn es einen gravierenden Nachteil zulasten von deutschen Residenten im Verhältnis zu Nicht Residenten gibt, so ist das neben der Verpflichtung zur Bezahlung von Vermögenssteuer ganz sicher der Zwang, das gesamte Vermögen im Ausland offenzulegen. Dies hat auf dem Formular (modelo) 720 zu geschehen, das, wie könnte es anders sein, seit dessen Einführung im Jahr 2012 viel Aufregung verursacht hat. Es wurde seinerzeit mitten in der spanischen Finanzkrise eingeführt mit dem eindeutigen Ziel,...
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Allgemeines

Was man (mindestens!) über Mallorca wissen sollte

Nein, das ist KEIN Reiseführer, also erwarten Sie bitte keine Empfehlungen für Ausflüge und Besichtigungen! Hier geht (nur) es um Basiswissen!Woher kommen eigentlich die Namen „Mallorca“ und „Balearen“?Der Name Mallorca stammt von der lateinischen Bezeichnung „Insula Maior“ (bzw. Maiorica), übersetzt „größere Insel“ für Mallorca im Gegensatz zur „Insula Minor“ („kleinere Insel“) für das kleinere Menorca.Kommen wir nun zu den „Balearen“. Was hat denn dieser...
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Allgemeines

Eine Spanienreise lohnt sich… Notarkosten in Spanien teils deutlich günstiger als in Deutschland

Spanien lebt überwiegend vom Tourismus, Millionen von Touristen insbesondere aus Deutschland verbringen hier ihren Urlaub. Aber eine Spanienreise lohnt sich durchaus auch aus anderen Gründen: Notarkosten sind in Spanien teils deutlich billiger als in Deutschland.Das liegt vor allem an zwei Gründen: zum einen gilt für die Notargebühren ein Königliches Dekret (1426/89) aus dem Jahr 1989, d.h. seit nunmehr 30 Jahren (!) wurden diese Gebühren nicht mehr angepasst /erhöht, so dass Spanien,...
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Allgemeines

„Parejas estables“ in Balearen – eine Ehe-light

In einer modernen Gesellschaft kommt es immer wieder vor, dass zwei Menschen miteinander in einer langjährigen festen Beziehung sind, gemeinsam Eigentum erwerben und manchmal sogar Kinder erziehen, aber aus welchen auch immer Gründen, den Bund der Ehe (noch) nicht eingehen wollen. Die deutsche Rechtsordnung regelt das Zusammenleben solcher eheähnlichen Lebensgemeinschaften nicht. Im Unterschied dazu ist in einigen autonomen Regionen in Spanien – und darunter auch in Balearen – die...
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Alles zum Immobilienbesitz

Der mallorquinische „pacto sucesorio“, ein Steuermodell auch für Nicht-Residente?

Wenn man als Anwalt oder Steuerberater ganz sicher die Aufmerksamkeit seines Mandanten gewinnen will, muss man nur auf Möglichkeiten zur Steuerersparnis hinweisen. Am besten auf solche, die kaum bekannt sind. Mit diesem Wissen kann man einerseits mit seinen besonderen Fähigkeiten als Berater punkten und zum anderen den Mandanten mit der Aussicht auf Steuerersparnis begeistern.Eine solche Chance hat sich vor kurzem, allerdings beschränkt auf Mallorca, aufgetan im Hinblick auf eine dramatische...
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Der Immobilienkauf

Vorverträge beim Immobilienkauf: Optionsvertrag oder Anzahlungskauf?

Wenn man nach vielen Besichtigungen und Gesprächen mit Verkäufern endlich sein Traumhaus in Spanien gefunden hat, will man natürlich schnell handeln und sich die Immobilie sichern. Das ist aber leichter gesagt als getan, denn zu diesem Zeitpunkt hat man allenfalls das Haus angeschaut und ist auch mit dem Verkäufer über den Preis handelseinig geworden. Aber weder hat ein Architekt den baulichen Zustand überprüft, noch weiß man, ob baurechtlich und steuerlich alles in Ordnung ist....
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Rechtliches Grundwissen

Die Verjährung in Spanien

Sowohl im deutschen wie auch im spanischen Recht gibt es den Begriff der „Verjährung“ (prescripción). Was darunter zu verstehen ist, weiß man auch ohne große Rechtskenntnisse: Wenn die Verjährung eintritt, muss der Schuldner nicht mehr zahlen. Aber da es Juristen gern kompliziert machen heißt das nicht etwa, dass der Anspruch auf Zahlung erlischt, sondern (nur), dass der Schuldner das Recht hat, die Leistung zu verweigern. Die Verjährung führt also nicht zum Erlöschen des...
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Alles zum Immobilienbesitz

Die Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles; IBI) auf Mallorca

Wie in Deutschland müssen alle Immobilieneigentümer auch in Spanien eine jährliche Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) bezahlen. Insoweit wird allerdings (ausnahmsweise) mal nicht unterschieden zwischen Residenten oder Nicht-Residenten als Eigentümern, diese Steuer trifft alle gleichermaßen.Und noch einen Unterschied gibt es zu anderen Steuerarten: Die Grundsteuer war noch eine der wenigen Steuern, die durch Zustellung eines entsprechenden Bescheides erhoben wurden, ganz im...
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Die Hausdokumente

Die Neubau-Erklärung (declaración de obra nueva) im spanischen Recht

Ein Grundbuch, also ein öffentliches Register, in dem sämtliche Immobilien des Landes beschrieben und deren Eigentümer und ggf. Belastungen benannt werden, gibt es in Spanien erst seit 1861. Vorher waren alle Immobilien ohnehin überwiegend in den Händen des Klerus und des Adels, und schon von daher nur selten Gegenstand von kaufmännischen Transaktionen. Anders aber als das deutsche Grundbuch lässt das spanische „Registro de la Propiedad“ zu, dass durch Erklärung des Eigentümers...
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Die Hausdokumente

Der Energieausweis (certificado de eficencia energética) auf Mallorca

AusgangssituationBereits seit 2002 gab es eine EU-Richtlinie, die Eigentümer von Neubauten dazu verpflichtete, einen sogenannten Energieausweis für ihre Immobilie erstellen zu lassen (2002/91/EU). Die Richtlinie verfolgte das Ziel, die Energiebilanz von Gebäuden durch eine optimale Wärmeisolierung zu verbessern. Im Jahr 2010 wurde die EU-Richtlinie vom 19. Mai 2010 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (Neufassung) eingeführt, die die frühere Richtlinie 2002/91/EG ersetzte.In...
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Rechtliches Grundwissen

Mythos „Residencia“

Ein Begriff, den man nicht schöner hätte erfinden können: “Residencia”, ein eleganter Begriff, der auf der Zunge zergeht; das klingt nach einem edlen Wohnsitz („Residenz“) und so ist es kein Wunder, weshalb viele genau nach diesem ersehnten Stück Papier streben, nämlich der rechtsgültigen Bescheinigung über den Haupt-Wohnsitz in Spanien. Dabei gibt es die alte „tarjeta de residencia“ bereits seit dem 02.04.2007 nicht mehr. Damit ist natürlich der alte Charme schon etwas...
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Der Immobilienkauf

Bauen im ländlichen Bereich in Mallorca wird immer schwieriger

Mallorca ist in den letzten Jahren teuer geworden, insbesondere die Immobilienpreise sind geradezu ins Uferlose gestiegen. Wer da noch ein Schnäppchen machen will, hat es sehr schwer. Wer also danach sucht, wo und was man eventuell etwas preisgünstiger erwerben könnte, der verfällt sehr schnell auf nicht erschlossene Landflächen, auf Spanisch „rústico“ (im Gegensatz zu erschlossenem Bauland „urbano“).Während Baugrundstücke („urbano“) mehrere 100 € pro Quadratmeter kosten,...
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Gesellschaftsrecht

Die Gesellschafterversammlungen der GmbH und der S.L. im Vergleich: Vieles ist anders als in Deutschland

Die spanische GmbH, die Sociedad de Responsabilidad Limitada (SL) ist für viele Deutsche nach wie vor die geeignete Gesellschaftsform, um in Spanien geschäftlich tätig zu werden, bzw auch, um eine Immobilie zu halten. Allerdings muss man wissen, dass die Führung und Unterhaltung einer Gesellschaft eine ganze Reihe von gesetzlichen Verpflichtungen mit sich bringt, die zwingend einzuhalten sind. Hinzukommt, dass man keineswegs davon ausgehen kann, dass man die Abläufe bei der GmbH ohne...
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Beitrag

Die Kaution im spanischen Mietrecht

Es dürfte allgemein bekannt sein, dass es im spanischen Mietrecht einige Unterschiede zum deutschen Recht gibt. Hervorzuheben ist sicherlich der Umstand, dass die Laufzeit eines Mietvertrages, egal was im Vertrag steht, in jedem Fall mindestens 3 Jahre beträgt, es sei denn der Mieter spricht vorher eine Kündigung aus, was er nach jeweils 12 Monaten tun kann.Aber auch bei der Kaution gibt es einige Unterschiede. Sicherlich muss man nicht erklären, welche Funktion in Deutschland eine Kaution...
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Gesellschaftsrecht

Die Fahndung nach dem “titular real”, dem wirtschaftlich Berechtigten im spanischen Recht

Den Begriff der “Geldwäsche” gibt es schon lange in unserem Sprachschatz, schon aus alten Mafia-Filmen weiß man, dass Verbrecherorganisationen sich bemühen, illegal erlangtes Geld in den regulären Wirtschaftskreislauf einzuschleusen, legendär sind dabei Pizzerias und Waschsalons. Was aber vor vielen Jahrzehnten einmal eine Fiktion war, die man aus dem Kinosessel vergnüglich betrachten konnte, ist heute eine Realität, die praktisch jeden einzelnen von uns betrifft.Dabei begann alles...
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Bei Gericht

Fristwahrende Zustellung in Spanien und Deutschland: Einschreiben/Rückschein vs. burofax

Ob in Spanien oder Deutschland: Wer einen Vertrag kündigt oder einem Gegner verbindlich Fristen setzen will, muss sicherstellen und ggf. nachweisen, dass seine Erklärung den Empfänger auch tatsächlich und nachweisbar erreicht hat. Schließlich soll vermieden werden, dass der Empfänger sich später darauf berufen kann, das Schreiben nicht erhalten zu. Doch welche Zugstellungsmöglichkeiten gibt es in den beiden Ländern und wie kann der Zugang am sichersten nachgewiesen werden?In...
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Rechtliches Grundwissen

Der spanische Notar

Gedanken eines deutschen Notars um 1900: „Dadurch unterscheidet sich der Notar von allen anderen akademischen Berufen, dass wir am Wohlergehen, andere aber am Unglück und der Schlechtigkeit der Menschen interessiert sind. Der Rechtsanwalt freut sich über unübersichtliche Straßenkreuzungen, brechende Ehen, Notzucht und Mord. Der Arzt lebt von abgeschnittenen Beinen und faulenden Blinddärmen. Der Pastor hätte ohne die Sündhaftigkeit der Menschen keine Existenzberechtigung. Nur wir Notare...
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Beitrag

Spanische Strafsteuer für off shore Gesellschaften mit Immobilienbesitz

Das Paradies auf Erden gibt es leider nicht. Daher ist es auch sehr unwahrscheinlich, dass es hienieden Steuerparadiese (paraísos fiscales) geben soll. Auf Deutsch heißen die etwas dezenter “Steueroasen”. Nicht wenige halten diesen Begriff für durchaus zutreffend, zutreffend betrachtet, denn drumherum gäbe es ja nur (Steuer-) Wüste. Die Engländer setzen noch einen drauf und nennen das ganze “Tax heaven”. Da es sich oftum Inseln handelt, wird auch der Begriff „off shore“...
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Bei Gericht

Ist der „procurador“, der span. Gerichtsvertreter zeitgemäß

Eine Prozessführung in Spanien ist ohnehin um einiges teurer als in Deutschland und so ist denn auch die Überraschung groß, wenn in Gerichtsverfahren dann auch noch zusätzlich neben den Gebühren des Rechtsanwalts solche eines „procurador“ anfallen, zudem eines Berufszweiges, den das deutsche Recht nicht einmal kennt. Da ist es nur naheliegend, dass man für dessen Einschaltung ungern Geld bezahlen will. Grund genug also, sich mit dem procurador etwas näher zu beschäftigen.Die...
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Bei Gericht

Die Teilungsversteigerung von Immobilien

Es ist immer ein Beweis ganz besonderen Vertrauens zwischen Eheleuten oder sonstigen Lebenspartnern, wenn man gemeinsam eine Immobilie zu gleichen Teilen erwirbt, d.h. beide Partner werden sogenannte 'ideelle Eigentümer', ohne dass eine Zuweisung eines bestimmten abgegrenzten Bereiches an den einen oder anderen erfolgen würde. In gewissem Sinne gehört jeder Stein, jede Fliese und jede Glühbirne den beiden Eigentümern je zur Hälfte. Der Charme dieser Regelung wird aber dann zum...
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Bei Gericht

Das elektronische Zwangsversteigerungsverfahren

Durch das Gesetz 19 /2015 de 13 de Julio de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y Registro Civil , in Kraft seit dem 15. Oktober 2015 wurde das Verfahren zur elektronischen Zwangsversteigerung (auch) von Immobilien in Spanien eingeführt. Hierzu wurde bei dem amtlichen Gesetzesblatt (Agencia Estatal Boletin Oficial del Estado) ein Portal für elektronische Zwangsversteigerungen (Portal Electrónico de Subastas) e ingeführt, über das das...
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Der Immobilienkauf

Versteckte Mängel beim Immobilienkauf

"Tengas pleitos y los ganes" ist Zigeunerfluch, mit dem jemandem gewünscht wird, viele Prozesse zu führen und diese auch noch zu gewinnen. Das kann durchaus ein Fluch sein, denn sicher ist nur, dass Prozesse viel Geld und Zeit kosten, es aber sehr ungewiss ist, ob nachher was dabei rauskommt.Den Alptraum jedes Erwerbers einer Immobilie in Spanien kann man sich wie folgt vorstellen: zwei Wochen nach dem Kauf (und damit vollständiger Bezahlung des Kaufpreises) tauchen plötzlich...
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