Der Immobilienmarkt Mallorca 2022 Chancen und Risiken

Der Immobilienmarkt in Mallorca hat sich im Jahre 2022, eigentlich bereits im Jahre 2021 entgegen allen Erwartungen explosionsartig entwickelt. Früher nie für vorstellbar gehaltene Preise werden nun locker erzielt. Die Nachfrage ist bis heute ungemein hoch und zwangsläufig wird das Angebot immer kleiner.

Verkäufer nutzen die günstige Gelegenheit, um an der Preisschraube zu drehen, um noch höhere Preise durchzusetzen, was auch überwiegend gelingt. Gründe gibt es wie immer viele, man sollte nie monokausal denken, es bestätigt sich nur das, was man eigentlich seit Jahren weiß: Mallorca ist von jedem Punkt in Europa schnell und leicht zu erreichen, bietet zudem eine sehr hohe Lebensqualität und ist daher perfekt als Zweitwohnsitz geeignet.

Der Kaufinteressent des Jahres 2022 steht daher von ganz anderen Entscheidungen, als dies in früheren Jahren der Fall war. Zudem: Das berühmte Schnäppchen oder der Verkäufer, der schnell Geld braucht, gehören der Vergangenheit an.

Angesichts dieser Konstellation eines teils leergefegten, teils überteuerten Marktes gibt es insbesondere zwei Erwerbsvarianten, die die in der Praxis immer häufiger auftauchen, die aber nicht ganz ohne Risiken und Probleme sind: Kauf eines Hauses im Bau und Kauf auf dem Land.

Natürlich gibt es viele Bauträger, die die Gunst der Stunde nutzen und Grundstücke aufkaufen und beplanen und sehr daran interessiert sind, schon in einer frühen Phase Käufer zu finden. Die gibt es auch, die aber selbstverständlich den Anspruch erheben, völlig rechtssicher zu erwerben. Das ist aber nicht ganz einfach, denn das Haus existiert bislang nur auf dem Papier und der Verkäufer fordert hohe Vorauszahlungen. Insoweit kann ich nur auf mein Video „Immobilienkauf vom Plan“ verweisen. Bitte sorgen Sie dafür, dass der Verkäufer seine gesetzliche Verpflichtung einhält, und Ihnen für jede Teilzahlung eine Bankgarantie zur Verfügung stellt. Und achten Sie zudem darauf, dass in dem Vertrag eine Klausel über die mängelfreie Abnahme als Bedingung für die letzte Teilzahlung vereinbart ist. Beide Bedingungen werden leider in diesen wilden Zeiten oft übersehen oder bewusst übergangen.

Die zweite Alternative ist natürlich wirtschaftlich besonders interessant, nämlich der Erwerb auf dem Land. Kostet im teurem Südwesten Bauland leicht 1.000 €/qm oder mehr, es gibt Ackerland (Rústico) für 5-10 €/qm. Dass das seinen Grund hat, erschließt sich nicht so schnell. Das sind schlichte funktionale alte Bauernhäuser im Inselinneren, oft in einem beklagenswerten Zustand, allerdings mit einer Menge Land dazu, die relativ günstig angeboten werden. Da träumt schon der ein oder andere mit handwerklichem Talent von einer Luxussanierung, evtl. mit einer Terrasse und einem Pool (den diese alten Häuser ja meist nicht haben), der ist doch schnell gebaggert. Leider alles Falsch. Fast immer sind Bauteile illegal gebaut, aus der Scheune wurde ein schickes Gästehaus, war

halt früher alles anders, daher gibt es keine Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad). Dann erfolgt gerade der lakonische Hinweis, das braucht man nicht, hatten wir auch nicht beim Kauf, das steht ja schon 20 Jahre da, alles geduldet, kann nichts passieren. ABER: alles was nach dem 01.01.2018 illegal, d.h. ohne Baugenehmigung gebaut wurde, verjährt nie, das beliebte Wort des „Bestandschutzes“ gibt es insoweit also nicht (mehr). Wer heute noch ohne „cédula“ kauft, dem ist sowieso nicht zu helfen.

Auch dann, wenn mehrere Gebäude auf dem Grundstück stehen, oft ein Haupthaus mit einem Gästehaus, so kann das alles kaum legal sein, denn pro Grundstück ist nur ein Wohnhaus zulässig. Bei dem Nebengebäude wird man leicht bei genauerer Prüfung feststellen, dass dieses als Lagerraum oder Abstellraum geführt wird.

Wer eine Parzelle mit mehr als 14.000 qm in „rústico común“ (also allgemeinem Ackerland) erwirbt, das also in keiner der vielen Schutzzonen fällt, hat damit in den meisten Gemeinden das Recht zu bauen (eigentlich sind es zwei Cuarteradas, also 14.206 qm), ABER: Das ist ein langwieriges Verfahren, denn vorab muss die Genehmigung der Bezirksregierung Mallorca (Consell) eingeholt werden und erst dann, ist die Gemeinde mit der Prüfung des Bauantrages dran, das ganze kann locker drei Jahre dauern, da ist also Geduld gefragt.

Diese beiden Alternativen bieten also viele Risiken, dennoch auch aus der Sicht eines Beraters haben sich in diesen merkwürdigen Zeiten die Vorzeichen umgekehrt:

Drängte früher ein Verkäufer auf einen schnellen Abschluss und der Käufer hingegen wollte seine vielen Bedenken geklärt haben, hat heute der Verkäufer alle Zeit der Welt und es ist der Käufer, der seinen eigenen Anwalt drängt, doch nicht so pingelig zu sein. Da kommt man leicht in die Position eines Spielverderbers.