Der neue Immobilienmarkt-Referenzwert ab 01.01.2022

Seit dem 01.01.2022 gibt es in Spanien den neuen „Immobilienmarkt-Referenzwert“ („Valor de Referencia del Mercado Inmobiliario”), gesetzlich geregelt in Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal (Gesetz über Maßnahmen zur Verhinderung und Bekämpfung von Steuerbetrug).

Es wurde eine neue Richtgröße zur angemessenen Bewertung von Immobilien gesucht, nachdem der Katasterwert als völlig unzureichend empfunden wurde. Verstehen kann man das durchaus, denn mit einem „realen Wert“ hat der rein gar nichts zu tun, was andererseits nicht zum Nachteil des Steuerzahlers war, denn der Katasterwert liegt in aller Regel bei nur 25-40 % des tatsächlichen Marktwertes. Es musste also ein neuer, allgemeingültiger und marktgerechter Wert her. Ganz neu ist der Begriff „Valor de Referencia del Mercado Inmobiliario” nicht. Er fand erstmals, aber nur als Zukunftsprojekt Erwähnung in dem Gesetz über den Staatshaushalt 2018 (Ley 6/2018 de 3 de Julio de Presupuestos Generales del Estado).

Die gesetzliche Neuregelung der Bemessungsgrundlage erfolgte bereits am 9. Juli 2021 mit Wirkung zum 01.01.2022 und wird sich auf eine ganze Reihe von Steuern auswirken, die nachstehend beschrieben werden.

Ermittlung des Referenzwertes:

Der Referenzwert wird jährlich von der Generaldirektion des Katasters (Dirección General del Catastro) festgesetzt, dies auf der Basis der von den Notaren und Grundbuchämtern mitgeteilten Kaufpreisen. Dies gilt für ganz Spanien, so dass hier (man sagen ausnahmsweise) keine Zuständigkeit der einzelnen „Autonomías“ gegeben ist. Der ermittelte Wert wird jährlich angepasst, sodass er sich, anders als der doch recht statische Katasterwert, jedes Jahr ändert.

Auswirkungen auf Steuerarten:

Der neue Referenzwert wird sich als nun verbindliche (Mindest-) Bemessungsgrundlage bei den nachfolgenden Steuerarten auswirken:

Grunderwerbssteuer ITP und Erbschaftssteuer ISD: Insoweit stellt der Referenzwert den Mindestwert im Falle eines Verkaufs oder einer Erbschaft dar. Erfolgt die Steuerabrechnung nach dem Referenzwert, findet keine weitere Prüfung mehr statt. Die früher nach jeder Transaktion drohende Wertüberprüfung (comprobación de valores) entfällt also. Liegt der vereinbarte Kaufpreis jedoch höher, so müssen natürlich alle Steuern und Gebühren nach dem realen Kaufpreis bezahlt werden.

Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio; IP): Da der Referenzwert am 1. Januar 2022 in Kraft trat, betrifft er, was die Vermögenssteuer angeht, nur diejenigen Transaktionen, die nach diesem Zeitpunkt durchgeführt wurden, wer also vorher erworben hat, für den bleibt also alles beim Alten. Hier gilt nach wie vor, dass sich die Bemessungsgrundlage nach dem höchsten der drei Werte richtet: Katasterwert, (seinerzeitiger) Kaufpreis (richtigerweise heute „Gegenwert der Transaktion“, also incl. Nebenkosten) oder den Wert, den die Behörden bei einer anderen Steuerfestsetzung bereits festgesetzt hatten.

Durch die jährliche Anpassung des Referenzwertes bleibt für Immobilien, die ab dem 1. Januar 2022 erworben wurden, die Vermögenssteuer nicht statisch, sondern wird sich jährlich erhöhen. Insoweit ist die Hebelwirkung der neuen Bemessungsgrundlage besonders hoch, da vorhersehbar ist, dass durch die jährliche Anpassung irgendwann einmal, in den Folgejahren, der Referenzwert den Kaufpreis überholen wird.

Besonders wichtig: Bei der Vermögenssteuer muss ein evtl. Einspruch gegen den Referenzwert bereits beim Erwerb, sei dies durch Kauf oder Erbschaft eingelegt werden, da es bei der Vermögenssteuer selbst (die ja erst im Folgejahr fällig wird), keine Einspruchsmöglichkeit gibt.

Es gibt aber auch eine (kleine) gute Nachricht: Für die jährliche Grundsteuer IBI bleibt der Referenzwert ohne Einfluss, auch auf die Wertzuwachssteuer (plusvalía) dürfte er sich nicht

auswirken. Insoweit bleibt weiter wie bisher der Katasterwert maßgeblich. evtl. Ausnahme dann, wenn sich der steuerpflichtige Verkäufer darauf beruft, er müsse keine plusvalía bezahlen, weil er keinen Wertzuwachs erzielt habe und dann die Gemeinde mit dem Referenzwert kontert.

Verfahren:

Ab dem Stichtag des 01.01.2022 wird der Notar bei jeder Immobilientransaktion, sei dies ein Kauf, Schenkung oder Erbschaft den entsprechenden Bescheid über den Referenzwert beifügen. Auch als Bürger hat man Zugriff auf diese Werte, und zwar wie folgt: https://www.sedecatastro.gob.es/Accesos/SECAccDNI.aspx?Dest=3&ejercicio=2022. Hierzu ist allerdings eine „firma electrónica“ erforderlich (s. hierzu meinen Beitrag „Die „firma electrónica“, der Kontakt zu spanischen Behörden auf elektronischem Wege“).

Anfechtung und Rechtsmittel:

Natürlich sind wie in jedem Rechtsstaat Rechtsmittel möglich und der Referenzwert kann verwaltungsgerichtlich angefochten werden. Dies gilt aber, wie bereits oben ausgeführt, nur bei der Grunderwerbssteuer ITP und der Erbschafts- und Schenkungssteuer (ISD), nicht hingegen bei der Vermögenssteuer.

Die Beweislast liegt in allen Fällen, bei dem Steuerpflichtigen, der beweisen muss, dass der Referenzwert in seinem konkreten Fall zu hoch angesetzt war.

Wie man konkret vorgehen will, ist eine rein taktische Entscheidung: entweder man versteuert nach dem (höheren) Referenzwert und legt danach Rechtsmittel ein oder man bezahlt nach dem (niedrigeren) Kaufpreis, riskiert damit aber einen Steuerbescheid mit Bußgeldern, dem man dann widersprechen kann.

Egal wie, da ist Ärger vorgezeichnet. Der entscheidende Nachteil liegt darin, dass der neue Referenzwert ohne Berücksichtigung des Zustandes der fraglichen Immobilie vom grünen Tisch aus festgesetzt wird, mit der Folge, dass jede Wohnung in dem gleichen Gebäude den gleichen

Referenzwert haben wird, unabhängig davon, ob die eine luxuriös saniert und die andere eher baufällig ist.

Man mag nur mal nach Castilla-La Mancha schauen, wo es diesen Referenzwert bereits seit 2015 gibt. Dort hat das Oberverwaltungsgericht (Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad mit Urteilen vom 27.5.2020 und 20.10.2020 diese Form der Wertfeststellung zurückgewiesen, gerade weil sie eben gerade nicht den konkreten Zustand der jeweiligen Immobilie in Betracht ziehe.

Das wird also in der Praxis nicht ganz einfach werden, denn, ob man will oder nicht, es findet hier eine sehr grobe Verallgemeinerung statt, sodass es wichtig ist, die Optionen zu kennen, insbesondere dann, wenn der Referenzwert über dem vereinbarten Kaufpreis liegt.

Wenn das also der Fall sein sollte, sollte man schon vor dem Kauf (oder Erbschaft) eine umfangreiche Beweissicherung vornehmen, sei dies durch ein (oder mehrere) Wertgutachten, Fotodokumentation oder ähnliches, denn wenn evtl. Jahre später der Nachbescheid kommt, steht dort evtl. ein schmuckes perfekt restauriertes Haus und dann fällt die Argumentation mit der früheren Baufälligkeit schwer.