Immobilienfinanzierung in Spanien, Neuerungen seit Juni 2019

Wer in Spanien eine Immobilie erwerben will wird, nicht anders als er es in Deutschland tun würde, nach einer Bank suchen, die einen Teil des Kaufpreises finanziert. Leider winken deutsche Banken oft ab, weil ihnen eine Immobilienfinanzierung mit Grundbuchabsicherung in Spanien einfach zu kompliziert und aufwendig erscheint (spanische Steuernummer, Übersetzungen, evtl. Reise(n) nach Spanien), zudem hat die gesetzliche Neuregelung seit Juni2019, von der später noch die Rede sein wird, hier einige Hürden aufgebaut.

Bleibt also im Grunde genommen nur die Finanzierung durch eine spanische Bank. Da es doch einige Unterschiede zu der klassischen Immobilienfinanzierung mit einer deutschen Bank gibt hier einige Hinweise:

in Spanien wie in Deutschland gilt, dass man zu einem ersten Gespräch mit der Bank wirklich alle Unterlagen mitbringen sollte. Hierzu gehören: Grundbuchauszug, wenn möglich Schätzungsgutachten (von TINSA), Einkommensteuerbescheide der letzten Jahre und Entwurf des Kaufvertrages, das sollte man unbedingt dabeihaben. Oft geht viel Zeit verloren, weil das eine oder andere fehlt und die Bank immer wieder weitere Dokumente anfordert. Man sollte auch wissen, dass die Bankfilialen vor Ort nur sehr geringe Entscheidungsbefugnisse darüber haben, was geht oder was nicht, denn überwiegend entscheidet die Zentrale, was das Verfahren nicht gerade beschleunigt.

Wer nun aber denkt, für die Höhe des Finanzierungsvolumens sei das Verhältnis zwischen Kaufpreis und der benötigten Finanzierung maßgeblich (LTV; Loan to value), irrt sich sehr. Das mag in den alten Zeiten vor der letzten Immobilienkrise 2008 möglicherweise der Fall gewesen sein, aber damals blieben viele Banken wegen der Steuerung des Darlehnsvolumens über den angeblichen Wert auf Immobilien sitzen, deren Preise zudem rapide gefallen waren und alles nur, weil sie die Solvenz und Liquidität des Schuldners nicht genügend berücksichtigt hatten.

Natürlich gibt es einen Maximalbetrag im Verhältnis zu Kaufpreis oder Schätzung, den die Bank finanzieren wird, der bei Ferien-Immobilien maximal bei 60 % liegen sollte, entscheidend wird aber immer sein, dass Sie der Bank nachweisen können, dass Sie Zins und Tilgung aus Ihren eigenen laufenden Erträgen bezahlen können.

Die Finanzierung spanischer Banken ist überwiegend ausgelegt auf einen variablen Zins auf der Basis EURIBOR 1 Jahr plus Marge, letztere muss man mit der Bank verhandeln, sie wird aber bei plus/minus 1,5 % liegen. Allerdings ist in den letzten Jahren vermehrt zu beobachten, dass spanische Banken auch Festzins-Finanzierungen anbieten.

Idealerweise sollte man eine spanische Bank suchen, bei der es auch deutschsprachige Mitarbeiter gibt, allein schon um kostspielige Übersetzungsarbeiten so weit als möglich zu reduzieren.

Natürlich erwartet eine spanische Bank (auch) eine dingliche Absicherung über die Immobilie. Anders als in Deutschland gibt es in Spanien keine Grundschuld, sondern nur die streng akzessorische Hypothek. Was heißt das? Eine Grundschuld ist eine völlig abstrakte und von der Forderung (hier Darlehen) losgelöste dingliche Absicherung, während eine Hypothek nur insoweit und in der Höhe besteht, als auch eine Forderung vorhanden ist. Schon allein dadurch sind spanische Hypothekenbestellungsurkunden vom Umfang her sehr lang, da ja in dem ersten Teil der Urkunde praktisch der gesamte Darlehensvertrag mit allen Einzelheiten wiedergegeben werden muss und sodann, in einem zweiten Teil zur Absicherung genau dieser definierten Forderung eine Hypothek bestellt wird. Wie auch in Deutschland gewährt eine Hypothek, bei der die zugrunde liegende Forderung nicht pünktlich bedient wird der Bank das Recht, ein spezielles Vollstreckungsverfahren einzuleiten und schließlich die Immobilie zur Zwangsversteigerung zu bringen.

Was den Ablauf eine Immobilienfinanzierung angeht, hat sich in Spanien seit dem 16. Juni 2019 einiges geändert. Da trat nämlich das Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario in Kraft, mit dem eine Verbraucherschutz-Richtlinie des Europäischen Parlaments aus 2014 (Richtlinie 2014/17/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 4. Februar 2014 über Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher und zur Änderung der Richtlinien 2008/48/EG und 2013/36/EU und der Verordnung (EU) Nr. 1093/2010) in spanisches Recht umgesetzt wurde (in Deutschland bereits seit 21.03.2016 in Kraft), Mal ehrlich, ob das alles sinnvoll und richtig ist mag man bezweifeln, hier spürt man doch eher den politischen Willen, der Wählerschaft mal zu zeigen, dass man aus der Krise gelernt hat und alles gut würde, wenn man nur die Verbraucher maximal schützt und den Banken ebenso maximale Verpflichtungen auferlegt, etwas naiv ist das irgendwie schon.

Dass Gesetz 5/2019 hat folgende neuen Regelungen eingeführt:

• “floor-Klauseln”, also die Verpflichtung zur Zahlung eines Mindestzinses, egal wie sich der EURIBOR entwickelt, werden verboten.
• Die Vollstreckung der Hypothek darf erst dann eingeleitet werden, wenn die nicht gezahlten Raten 3 % des Darlehensvertrages überschreiten oder aber 12 (früher waren es zwei!) Monatsraten nicht bezahlt worden wären, und auch das gilt nur in der ersten Hälfte der Laufzeit des Darlehens, in der zweiten Hälfte erhöhten sich die beiden Werte auf 7 % bzw. 15 Raten.
• Die Erhebung von Gebühren im Falle der Übernahme des Darlehens durch eine andere Bank, bei der der Darlehensnehmer möglicherweise bessere Konditionen gefunden hat, wird untersagt.
• Bei einer vorzeitigen Tilgung werden ebenfalls die von der Bank zu fordernden Gebühren reduziert, 2 % des Kapitals in den ersten zehn Jahren und 1,5 % im Rest der Laufzeit und bei einer Finanzierung mit variablem Zinssatz sind es maximal 0,25 % in den ersten drei Jahren oder 0,15 % in den ersten fünf Jahren.
• Verzugszinsen dürfen im Falle einer Finanzierung eines Hauses oder einer Wohnung (Residential) durch eine natürliche Person maximal 3 % über dem Vertragszinssatz liegen.
• Ein wesentlicher Unterschied zu der bisherigen Regelung liegt darin, dass die Bank sämtliche Kosten, die im Rahmen der Hypothekenfinanzierung entstehen, tragen muss. Dies gilt für den Notar, Grundbuchamt wie aber auch die Hypothekensteuer. Der Darlehensnehmer muss nur die Schätzunggebühren für die Immobilie bezahlen. Allerdings darf die Bank nach wie vor eine Bereitstellungsgebühr (comisión de apertura) fordern.
• Die Gewährung des Darlehens darf nicht daran geknüpft werden, dass der Kunde zusätzliche Produkte wie beispielsweise eine Versicherung bei der Bank abschließt, umgekehrt kann die Bank jedoch Zinsgutschriften für den Fall erteilen, dass derartige Produkte vom Kunden gebucht werden.
• Ein wesentliches Element des Verbraucherschutzes ist der Umstand, dass die Vertragsbedingungen sehr transparent und offen dem Kunden übermittelt werden müssen, natürlich vor allem der effektive Jahreszins (TAE; Tasa Anual Equivalente). Entscheidende Neuerung ist, dass die Bank verpflichtet ist, mindestens zehn Tage vor der Unterzeichnung des Hypothekendarlehens dem Kunden ein verbindliches Angebot (oferta vinculante), genannt Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), (auf Deutsch: ESIS-Merkblatt) zuzustellen sowie weitere umfangreiche Dokumentation über die geplante Transaktion: Zusammenfassung der wichtigsten Klauseln, Zins- und Tilgungsplan, Entwurf der Hypothekenbestellungsurkunde, Aufstellung der im Rahmen der hypothekarischen Absicherung entstehenden Kosten.
• Bei dem Notar, bei dem auch die Protokollierung stattfinden wird (und dessen Auswahl dem Darlehnsnehmer obliegt) hat spätesten einen Tag vor der Protokollierung ein Vortermin stattzufinden, da der Kunde das Recht hat, von dem Notar beraten und aufgeklärt zu werden. Die Bank darf dabei nicht anwesend sein. Letztlich mündet das in der Praxis in eine Befragung des Kunden dahingehend, ob er die Klauseln des Vertrages, seine Verpflichtungen, seine Haftung und die Folgen seiner Nichtzahlung richtig verstanden hat. Hierüber ist ein notarielles Protokoll zu erstellen (acta de transparencia). Diese Dienstleistung des Notars ist kostenlos.

Dieses doch recht komplexe Verfahren erklärt, warum ausländische Banken Immobilienfinanzierungen in Spanien praktisch vollständig aufgegeben haben, denn die Einhaltung dieses Verfahrens verlangt zwingend eine Präsenz oder Vertretung vor Ort oder löst hohe Kosten aus. Eigentlich schade, denn einerseits mag die gesetzliche Regelung dem Schutz des Verbrauchers dienen, dem Wettbewerb unter den Banken dient es sicher nicht.