Makler und Rechtsanwälte

Ohne Makler geht beim Immobilienkauf in Spanien kaum etwas, die Marktpräsenz der Makler ist enorm, da muss man nur eine Zeitung aufschlagen, Privatverkäufe findet man eher bei den Kleinanzeigen. Neben den bekannten großen Makler-Unternehmen gibt es viele kleine Einzelunternehmer(-innen), die von zu Hause aus ohne ein festes Büro Immobilien anbieten, leicht nachvollziehbar, der finanzielle Anreiz ist ja hoch.

In der gleichen Branche sind aber auch Anwälte tätig, die ihre Mandanten, seien dies Käufer oder Verkäufer im Rahmen einer Immobilientransaktion beraten. Obwohl letztlich Anwälte wie Makler Dienstleister sind, sind die wirtschaftlichen Interessen jedoch völlig unterschiedlich: Ein Makler verdient seine Provision nur dann, wenn es zu einem Verkauf der Immobilie kommt, während ein Anwalt sein Honorar unabhängig vom Ergebnis seiner Bemühungen verlangen kann.

Kein Wunder also, dass es hier ein natürliches Konfliktverhältnis gibt, das aber im Interesse des Marktes und zum Schutz der Parteien auch geben muss. Der Ursprung ist leicht zu verorten: Wenn ein Makler nach vielen Mühen und evtl. zahlreichen frustrierenden, weil erfolglosen Besichtigungen endlich einen Käufer gefunden hat und ein Kaufpreis abgestimmt ist, will er natürlich, dass es schnell zu einem notariellen Vertragsschluss kommt, denn erst dann kann er seine wohlverdiente Provision einfordern.

Hingegen beginnt gerade erst an diesem Punkt die Arbeit des Anwaltes, der völlig unbelastet von den vorangegangenen Geschehnissen für den Käufer einen Vertrag entwerfen wird, in dem dessen Interessen angemessen berücksichtigt, Garantien und Verpflichtungen des Verkäufers eingebaut werden, er muss zudem die Immobilie von der rechtlichen und steuerlichen Seite analysieren, bei der immer höher werdenden Komplexität des spanischen Bau- und Immobilienrechts davon zu reden, dass das ganz fix mit einem “Standardvertrag aus der Schublade” erledigt ist, ist zum einen naiv, vor allem aber riskant. Dass diese durchaus zeitaufwendige Arbeit des Anwaltes nicht immer mit Wohlwollen begleitet wird, ist angesichts der oben beschriebenen Konstellation nachvollziehbar, keine Frage, als Makler muss man leidensfähig sein.

Wie sieht der Inhalt einer Vereinbarung mit einem Makler üblicherweise aus? Dort wird die Laufzeit geregelt (eine automatische Verlängerung sehe ich eher kritisch), der angestrebte Kaufpreis wird festgelegt sowie Höhe und Zahlungsweise der Provision. Üblicherweise wird die Maklerprovision in Spanien ausschließlich von Verkäufer bezahlt, in Höhe von 5 % des Kaufpreises plus 21 % IVA, wobei diese Provision bei der Protokollierung fällig ist und aus dem Kaufpreis bezahlt werden soll. Zur Sicherung der Ansprüche wird in den vorgeschalteten Anzahlungs- bzw. Optionsvertrag eine sog. Makler Klausel aufgenommen mit der Verpflichtung des Verkäufers, bei der Protokollierung die genannte Provision aus dem ihm zustehenden Kaufpreis zu bezahlen.

Provisionsvereinbarungen enthalten darüber hinaus gelegentlich die Verpflichtung des Verkäufers, bereits aus der Anzahlung von 10 % des Kaufpreises, die in den vorgeschalteten Optionsverträgen üblich ist, einen Teilbetrag an den Makler zu bezahlen, eine sehr bedenkliche Vereinbarung, zumal seriöse Optionsverträge ausdrücklich den Fall vorsehen, dass diese Anzahlung in voller Höhe zurückzuzahlen ist, falls der Verkäufer seine Verpflichtungen nicht erfüllt bzw. Nachweise schuldig bleibt. Etwas anderes gilt natürlich dann, wenn der Käufer die Kaufoption nicht ausübt und damit die Anzahlung endgültig dem Verkäufer zusteht, in diesem Fall sollen 25-30 % dieser Anzahlung an den Makler gehen.

In diesem Zusammenhang ist es sehr kritisch zu sehen, wenn Makler anbieten, genau diese Anzahlung aus dem Optionsvertrag “treuhänderisch“ auf einem eigenen Konto zu verwahren, denn anders als bei Notaren oder Rechtsanwälten, gehört dies wahrlich nicht zum Kernbereich ihrer Tätigkeit, eine unabhängige Interessens-freie „Treuhandschaft“, die diesen Namen verdient, ist das sicher nicht, sondern sichert faktisch die eigenen wirtschaftlichen Ansprüche. Ein derartiges Ansinnen sollte man also ablehnen.

Der früher übliche “Alleinauftrag” an nur einen Makler ist eher selten (geworden), jeder verkaufswillige Verkäufer wird gleich mehrere Agenturen einschalten.

Dem aufmerksamen Leser wird auffallen, dass ich eingangs von einem Konfliktverhältnis zwischen Makler und Rechtsanwalt gesprochen habe, aber hat denn nun der Autor dieses Beitrags als Anwalt wirklich nichts an der Arbeitsweise von Maklern zu kritisieren?

Aber ja, einen wichtigen Kritikpunkt gibt es. Problematisch wird die ganze Sache nämlich dann, wenn Makler (auch) Rechtsberatung anbieten wollen. Da wird auf jahrzehntelange Erfahrung, profundes Wissen, gelegentlich auch auf juristische Vorkenntnisse verwiesen. Bei dem Verkäufer mag das zur Not noch angehen, den kann er ja beraten, das ist immerhin der eigene Kunde, von dem er bezahlt wird, aber den Käufer?

Da bietet sich ein seltsames Bild: Ein Makler wird zwar vom Verkäufer beauftragt und bezahlt, bietet aber dem Käufer, mit dem er keinerlei vertragliche Beziehung hat, gleichzeitig kostenlose Unterstützung bei der Kaufabwicklung an (?). Da darf man eine objektive und interessengeleitete Beratung (wohlgemerkt des Käufers) sicher nicht erwarten.

Wäre der Makler ein zugelassener Anwalt, wäre er bei einer solchen Konstellation seine Zulassung schnell los, aber nicht nur das: Hier gilt zudem im deutschen Recht § 356 StGB (Parteiverrat), der es verbietet, gleich beide Parteien in einer Angelegenheit zu vertreten:

„Ein ( …) Rechtsbeistand, welcher bei den ihm ( …) anvertrauten Angelegenheiten in derselben Rechtssache beiden Parteien durch Rat oder Beistand pflichtwidrig dient, wird mit Freiheitsstrafe von drei Monaten bis zu fünf Jahren bestraft.“

Ein Käufer, der sich auf so etwas einlassen würde, gerät damit zudem in ein unerfreuliches Spannungsfeld und geht ein hohes Risiko ein: Wenn die Beratung schiefgeht, sieht es mit der Haftung schlecht aus, denn die Beratung des Käufers beruhte ja nicht auf einem Auftrag und es wurde ja auch kein Honorar bezahlt.

Daher: Jeder Käufer braucht „seinen“ Anwalt, von dem er sicher weiß, dass er ausschließlich (!) die eigenen (!) Interessen vertritt, mit einer soliden Ausbildung, Zulassung bei einer Kammer mit strengen Standesregeln, der darüber hinaus auch eine entsprechende Haftpflichtversicherung haben muss.

Kein Anwalt hat zudem ein Interesse daran, einen Deal kaputtzumachen, sollte ein Verkauf daran scheitern, weil ein Anwalt davon abrät, dann wurden im Vorfeld Fehler oder Versäumnisse begangen, dem Anwalt darf man das nicht ankreiden.