Die Bedeutung des Ranges bei Hypothekenbestellung

Die Neubauerklärung (Declaración de Obra Nueva) ist die notariell protokollierte Erklärung des Grundstückseigentümers über die ordnungsgemäß genehmigte Errichtung von Aufbauten (Wohnfläche, Terrassenfläche, Anzahl und Zuordnung der Zimmer etc.) sowie der Hinweis darauf, daß alle Baumaterialien und Arbeitslöhne bezahlt sind. Diese Urkunde wird im Grundbuch eingetragen. Hier wird augenscheinlich, daß es in Spanien kein Grundbuch, sondern ein Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) gibt, mit der Folge daß sich die eintragungsfähigen Tatsachen auch auf die errichteten Aufbauten beziehen.

Die Neubauerklärung ist gesetzlich geregelt in Arts. 208 L.H., 308 RH.

Der Neubauerklärung wird in der Praxis gelegentlich nur geringe Bedeutung beigemessen; so ist es nicht selten, daß Hausgrundstücke sogar mehrfach den Eigentümer wechseln, ohne daß bislang eine Neubauerklärung erfolgt wäre. In diesen Fällen kann naturgemäß der notarielle Kaufvertrag nur das unbebaute Grundstück beinhalten. Die geringe Beachtung der Neubauerklärung mag daran liegen, daß auch im spanischen Recht der Grundsatz gilt, daß der Eigentümer des Grundstücks auch gleichzeitig Eigentümer der mit ihm fest verbundenen Aufbauten ist, (Art. 358 ff. C.C.) und damit immer gewährleistet ist, daß, unabhängig vom Gegenstand des notariellen Kaufvertrages, beim Verkauf auch das Eigentum an den Aufbauten mit übergeht.

Aus dem Gesichtspunkt eines Hypothekengläubigers ist die Sachlage allerdings nicht so eindeutig: Wird nämlich eine Hypothek an einem unbebauten Grundstück bestellt, das Grundstück sodann veräußert und errichtet der Erwerber Aufbauten auf dem Grundstück oder vollzieht sonstige Verbesserungen, so bleibt der gesetzliche Haftungsverbund der Hypothek (s. Art. 110 LH) auf den vor der Veräußerung vorhandenen Bestand beschränkt. Dies ergibt sich aus Art. 112 LH. Rechtspolitisch stand hinter dieser Vorschrift der Wunsch des Gesetzgebers, bauwilligen Erwerbern eines mit einer Hypothek belasteten Grundstücks die Sorge vor Zwangsmaßnahmen gegen die von ihnen errichteten Aufbauten zu nehmen.

Zwar werden gemäß Art. 110 LH vom Haftungsverbund der Hypothek all diejenigen Aufbauten mitumfaßt, die bei der Eintragung der Hypothek bereits vorhanden waren. Holt aber in diesen Fällen ein Dritterwerber die Neubauerklärung nach, und zwar zeitlich nach der Bestellung der Hypothek, mit der Behauptung, er selbst habe diese Aufbauten errichtet, würde es dem Hypothekengläubiger obliegen, den Nachweis zu führen, daß die Aufbauten bereits vor dem Eigentumsübergang vorhanden waren.

Der Hypothekengläubiger läuft also in den Fällen, in denen eine Hypothek an einer Immobilie bestellt wird, die zwar mit einem Haus bebaut ist, ohne das s jedoch die besagte Neubauerklärung erteilt worden wäre, das Risiko, dass ihm in einem Zwangsversteigerungsverfahren von einem Dritten möglicherweise wahrheitswidrig Art. 112 LH entgegen gehalten wird, mit der möglichen Folge, daß die Aufbauten vom Haftungsverbund der bestellten Hypothek nicht umfaßt werden.

Als Grundsatz ist daher zu empfehlen, dass ein Hypothekengläubiger bei der Vorprüfung sorgfältig darauf achten sollte, dass die Immobilie, die der Bewertung zugrundegelegen hat, auch in dieser Form im Grundbuch eingetragen ist. Für ihn (wie übrigens für einen Käufer) gilt im übrigen, daß damit auch der Nachweis erfolgt ist, dass die Aufbauten mit der erforderlichen Baugenehmigung (licencia de obra) errichtet worden und eine Baufertigstellungsbescheinigung (certificación final de obra) vorgelegen hat.

Aber auch in den Fällen, in denen Aufbauten vorhanden sind, eine Neubauerklärung aber noch nicht erfolgt ist, gibt es Lösungsmöglichkeiten. Hierzu hat nämlich die Generaldirektion für Notariate und Grundbuchämter (Dirección General para el Registro y el Notariado) in einem Beschluß vom 06. Februar 1986 unter anderem folgendes ausgeführt:

Art. 110 Ziffer 1 des Hypothekengesetzes schließt vom Haftungsumfang der Hypothek nur die noch nicht vorhandenen Aufbauten aus, also nicht diejenigen, die bei Bestellung der Hypothek bereits vorhanden waren ...

Die Eintragung der Neubauerklärung ist daher keine Bedingung für die Eintragung der Hypothek, da sich diese (die Hypothek) auch auf jene (die Neubaut en) erstreckt, und zwar auch wenn diese nicht im Grundbuch eingetragen wären ... Es war völlig richtig, die Exi stenz der Aufbauten in der Hypothekenbestellungsurkunde anzugeben, da dadurch, wenn später einmal das Grundbuch der tatsächlichen Situation und Vorlage der entsprechenden Neubauerklärung angepaßt wird, ein Streit darüber vermieden wird, ob die Aufbauten vor oder nach Bestellung der Hypothek errichtet wurden."

Auch wenn also im Grundbuch die Neubauerklärung noch nicht eingetragen wäre, sollte in der Hypothekenbestellungsurkunde gemäß der zitierten Entscheidung in jedem Fall ausdrücklich auf die tatsächlich vorhandenen Aufbauten hingewiesen werden.