2007/2008: Subprime á la Española

So ungefähr Mitte 2008 war selbst dem größten Optimisten in Spanien klar, dass die Zeiten steigender Immobilienpreise vorbei waren . Offen blieb damals lediglich, ob die Krise, wie einige Optimisten glaubten, in einem Jahr überwunden sein würde, ob sie zwei Jahre dauern oder aber, wie einige Sachverständigen meinten, sogar mehr als 5 Jahre dauern könnte .

Nun beginnt eine Krise nicht damit, dass plötzlich die Preise ins Bodenlose fallen, nein, es ist vielmehr so, dass es auf dem Immobilienmärkten, was die Nachfrage angeht, gespenstig ruhig wird. Die „se vende“ –Schilder häufen sich, in den sonst sehr wuseligen Notariaten wird es merklich ruhiger und die Makler werden nervöser. Das Ausbleiben der Nachfrage trifft zusammen mit einem enormen Angebot an fertigen, halbfertigen und in der Planung befindlichen Immobilien aller Art.

Die ersten Opfer in Spanien waren zunächst und vor allem die Projektentwickler (promotores), die, in Erwartung steigender Nachfrage und steigenden Immobilienpreisen große , nicht erschlossene Immobilienflächen (rústicas) erworben haben und zwar zu Preisen, die einer weiter fortschreitenden Preisentwicklung entsprachen.

Die Krise traf sowohl den Erstwohnungsmarkt (primera residencia) wie aber auch den in Spanien sehr bedeutsamen Markt der Ferienimmobilien (segunda residencia), denn es traf beide Märkte gleichermassen. Wenn man nach den Ursachen für diese Entwicklung forscht, stößt man alsbald auf eindeutige Parallelen zu der subprime-Krise in den USA.

Ausgangspunkt waren hier wie dort die niedrigen Kreditzinsen. Bei einem EURIBOR 3-Monatssatz von ca. 2,2 % betrugen die vierteljährlich zu zahlenden Zinsen über einen Zeitraum gelegentlich nicht einmal 3 % p.a. Diese lösten eine Nachfrage nach Immobilien bei Käuferschichten aus, die sich das bislang noch nicht leisten können. Dies galt für traditionell auf Wohnungseigentum (statt Miete) orientierte Gesellschaften wie USA und eben auch Spanien. In Spanien lebt ca. 83 % der Bevölkerung in den eigenen vier Wänden. In Deutschland sind es nur 47 %. Die steigende Nachfrage trieb die Preisentwicklung an.

Das niedrige Zinsniveau und die steigenden Preise führten , bei den Banken zu nachlassender Aufmerksamkeit . Nun wurden Käuferschichten als Darlehensnehmer für Immobilientransaktionen akzeptiert, bei denen weder das erforderliche Eigenkapital in hinreichender Weise vorhanden war, noch die Einkommensverhältnisse , um das Darlehen langfristig bedienen zu können. So wurden selbst einkommensschwachen Personen 100 % - Finanzierungen gewährt, weil man ja davon ausgehen konnte, dass die gleiche Immobilie ein Jahr später 15 % mehr wert sein würde, was ja auch in Mallorca über einen Zeitraum von 10 Jahren hervorragend geklappt hatte.

Bei der weiteren Entwicklung spielt natürlich auch ein weiterer Gesichtspunkt eine Rolle, nämlich die Gier.

Wer einmal mit ordentlichen Gewinn eine gerade in Vorjahr erworbene Wohnung verkauft hatte, freute sich doch weniger über den erzielten Profit, als er sich vielmehr darüber ärgerte, nicht eine noch größere Wohnung oder Haus gekauft zu haben oder vielleicht doch besser gleich mehrere Wohnungen. Die Banken in USA wie in Spanien waren an dieser Entwicklung nicht nur interessiert, sie förderten sie auch. Eine große Rolle spielten hierbei vor allem die eher lokalen operierenden Banken und Sparkassen, die traditionell primär die Immobilienfinanzierung der jeweiligen Gegend übernehmen.

An dieser Stelle driftet nun allerdings die Entwicklung in den USA und in Spanien dadurch etwas auseinander, dass die zahllosen Hypothekenkredite in den USA gebündelt wurden, die dann schließlich als immer größer werdende Pakete rendite - und investitionshungrigen europäischen Banken angeboten wurden. Aber dieser Unterschied spielt für eine Beurteilung keine große Rolle. Spanische Banken waren zwar (anders als deutsche Banken) von der US -amerikanischen subprime-Krise praktisch nicht betroffen, andererseits saßen sie immer noch auf einem hohen Berg nationaler Immobilienfinanzierungen.

Und warum ging diese schöne Party nun plötzlich zu Ende? Zum einen weil Immobilienmärkte historisch immer zyklisch sind , und weil man dazu neigt, nicht aus Erfahrungen zu lernen, sonst hätte man sich nämlich an die Immobilienkrise in Spanien Anfang der 90- er Jahre erinnern können, als ähnliches schon einmal passiert ist. Damals sind die Preise um die Hälfte eingebrochen und brauchten nahezu 10 Jahre, bis sie wieder den Stand vor Beginn der Krise erreicht hatten.

Erschwerend kommt hinzu, dass in Spanien Festzinsfinanzierungen, die in Deutschland den überwiegenden Teil der privaten Finanzierungen ausmachen, unbekannt sind. Anders als ein deutscher Häuslebauer, der 10 Jahre lang unverändert die gleichen Zinsen zahlen muss, und damit eine solide Berechnungsgrundlage hat, litt der Immobilienkäufer in Spanien unter den steigenden variablen Zinsen, und sah mit Bangen in jedem Quartal, wie der an die Bank zu zahlende Betrag immer höher wurde.

Als Ausweg bot sich nur an, die Immobilie schnellstmöglich zu verkaufen, um dieser Spirale zu entkommen. Aber genau das erhöhte das Immobilienangebot noch weiter und verstärkte den Preisdruck, der ohnehin bereits hoch war. Immobilien konnten nur noch unter Hinnahme eines hohen Verlustes verkauft werden, was dann besonders mißlich war , wenn die Bank 90 % oder mehr des Kaufpreises finanziert hatte. So wurde aus der Immobilienkrise eine Finanz - und Bankenkrise. In Spanien wurde die SAREB als bad bank gegründet, die die notleidenden Kredite der Banken übernahm und es wurden Sparkassen fusioniert.

Ab 2015 waren dann erste Erholungszeichen zu sehen und der Markt erholte sich langsam, der nächste Zyklus beginnt......