Die Bedeutung des Grundbuchs in Spanien

Auch als juristischer Laie weiß man um die Bedeutung des Grundbuchs beim Immobilienkauf. Was in diesem öffentlich geführten Register drin steht, gilt für und gegen alle, dessen Inhalt ist unanfechtbar. In Deutschland wie in Spanien gilt der “öffentliche Glaube” (fe pública) an das Grundbuch. Mögen die Grundbuchprinzipien noch so ähnlich oder vergleichbar sein so gilt dies doch in keiner Weise für den Inhalt des Grundbuchs und dessen Handhabung. Die wichtigsten Unterschiede will ich nachstehend darstellen:

Zugriff auf das Grundbuch: In Spanien ist das schon etwas einfacher. Unter der Webseite In Deutschland ist der Zugriff durchaus eingeschränkt und keineswegs öffentlich. Eine jederzeitige Einsichtnahme ist nur für Notare, Behörden, Gerichte und öffentlich bestellte Vermessungsingenieure und natürlich auch für den Eigentümer und dessen Bevollmächtigte möglich, bloße Neugier reicht nicht aus. www.registradores .es (auch auf deutsch) kann wirklich jeder das Grundbuch abfragen, die Angabe von Name und Vorname des gesuchten Eigentümers reicht meistens schon aus, ebenso wie eine Versicherung, dass man diese Information (zB) für “eine rechtliche Prüfung” benötigt. Den Grundbuchauszug gibt es auch auf Englisch, Zusatzkosten 30 €, Bezahlung bequem mit Kreditkarte.

Gliederung des Grundbuchs: Das deutsche Grundbuch ist in drei Abteilungen aufgegliedert: Abteilung 1 (Eigentümer), Abteilung 2 (Lasten und Beschränkungen), Abteilung 3 (Hypotheken und Grundschulden). Das spanische Grundbuch kennt keine Abteilungen. Alle Eintragungen, sei dies Kauf oder Verkauf, Bestellung oder Löschung eine Hypothek, Wegerechte und Pfändungen werden fortlaufend nacheinander eingetragen.

Inhalt des Grundbuchs: In Deutschland werden im Grundbuch selbst nur sehr knappe Angaben zu den jeweiligen Rechten und deren Inhabern gemacht, insofern ist das deutsche Grundbuch kurz und übersichtlich. Erloschene Rechte werden nicht etwa durchgestrichen , sondern rot unterstrichen (“gerötet ') so dass man sofort erkennen kann, was (noch) gilt und was nicht. Die genauen Einzelheiten für den Grund der jeweiligen Eintragung und dessen Umfang findet man in der Grundakte (Stammakte ), die parallel zum Grundbuch geführt wird. Dort sind alle Urkunden und Dokumente enthalten, die mit dem fraglichen Grundstück in Verbindung stehen. In Spanien werden im Grundbuchamt keinerlei Urkunden oder Pläne geführt oder aufbewahrt. Entsprechend werden die dem Grundbuch zur Eintragung vorgelegten Urkunde dem wesentlichen Inhalt nach direkt in das Grundbuch übertragen, was nicht gerade zu dessen Übersichtlichkeit beiträgt und die einzelnen Grundbuchblätter sehr umfangreich macht.

Grundbuch und Kataster: In Deutschland ist Grundlage jeglicher Immobilien- Transaktion ein im Kataster planerisch geführtes Grundstück. Dort gibt es exakte Vermessungskarten, die nach Gemarkungen, Flure und schließlich in einzelne Grundstücke ('Flurstück' ) gegliedert sind. Ausgangspunkt für jede Immobilienübertragung ist für Notar und Grundbuch ist damit eine planerisch exakt definierte und von Grösse und Grenzen feststehende Parzelle.

In Spanien gibt es zwar ein Kataster, aber dieses hat keine verlässlichen Pläne, untersteht dem spanische Finanzministerium, was schon zeigt, dass es hier vor allem um die Festsetzung von Steuern geht. Eine Zusammenarbeit oder der Abstimmung mit dem Grundbuch gibt es nicht. Dies führt in der Praxis zu katastrophalen Folgen: die im Grundbuch respektive im Kataster angegebene Größe einer Parzelle stimmt nie über ein; die Aufbauten sind im Kataster oft vollständig erfasst (weil es ja nicht um Legalität, sondern um bei der Einnahmen geht), fehlen aber im Grundbuch, weil ein Grundbuchrichter nur Aufbauten eintragen darf, für die alle Genehmigungen ordnungsgemäß vorgelegt werden. Entsprechend darf man sie auf gar keinen Fall auf die Katastereintragung verlassen, denn rechtlich maßgebend ist ausschließlich das Grundbuch.

Grundbuchsperre bei Immobilienübertragungen: In Deutschland übernimmt der Notar nicht nur die Vertragsabwicklung und Eintragung im Grundbuch sondern auch als Treuhänder die Kaufpreisz ahlung. Er erhält den Kaufpreis auf sein Treuhandkonto, löst in Abstimmung mit den Banken vorhandene Hypotheken ab und trägt eventuell neue Hypotheken des Käufers ein. Auszahlungen an die Parteien erfolgen erst dann, wenn alle Rechte im Grundbuch durch eine Vormerkung abgesichert sind, so dass es völlig ausgeschlossen ist, dass andere Rechte vorgehen können. Der Notar in Spanien übernimmt in der Regel keinerlei Treuhandpflichten, die Parteien sind mit der Abwicklung und Auszahlung des Kaufpreises a uf sich gestellt. Eine Absicherung des Käufers im Grundbuch gibt es nach Zahlung des Kaufpreises beim Notar nur in relativer, nicht aber in absoluter Sicht. Zwar wird das Grundbuchamt dem Notar unmittelbar vor der Protokollierung den Grundbuchinhalt bestätigen, aber jeweils nur bezogen auf das Ende des vorangegangenen Bürotages. Wenn also unmittelbar vor Protokollierung das Recht eines Dritten zur Wahrung im Grundbuch vorgelegt wird, hat es Vorrang. Entsprechend enthält jeder notarielle Kaufvertrag in Spanien den warnenden Hinweis, dass nicht etwa die Grundbuchauskunft des Notars maßgeblich ist, sondern der Stand des Grundbuches bei Einreichung der Urkunde.

Es gibt also durchaus eine ganze Reihe von Unterschieden, wobei beide Systeme sowohl in Spanien wie auch in Deutschland in der Praxis durchaus reibungslos funktionieren. Die Anforderungen an eine Mitwirkung und Mitdenken der Parteien sind allerdings in Spanien durchaus höher als in Deutschland und das Treffen eigener Vorsorgemaßnahmen empfehlenswert.