Die Neubau-Erklärung (declaración de obra nueva) im spanischen Recht

Ein Grundbuch, also ein öffentliches Register, in dem sämtliche Immobilien des Landes beschrieben und deren Eigentümer und ggf. Belastungen benannt werden, gibt es in Spanien erst seit 1861. Vorher waren alle Immobilien ohnehin überwiegend in den Händen des Klerus und des Adels, und schon von daher nur selten Gegenstand von kaufmännischen Transaktionen. Anders aber als das deutsche Grundbuch lässt das spanische „Registro de la Propiedad“ zu, dass durch Erklärung des Eigentümers auch Aufbauten eingetragen werden können. Dies erfolgt in der Weise, dass der Eigentümer des Grundstücks vor einem Notar in einseitiger Form eine Neubauerklärung (declaración de obra nueva) protokolliert. Eine entsprechende Erklärung kann auch dann abgegeben werden, wenn Umbauten, insbesondere Erweiterungen der Immobilie erfolgen. Nicht nur der Grundstückseigentümer, sondern auch der Berechtigte (superficiario) aus einem Erbbaurecht (derecho de superficie) kann eine solche Erklärung abgeben.

Einen Sonderfall der Neubauerklärung stellt die Teilungserklärung nach spanischem Wohnungseigentumsgesetzes (Ley sobre Propiedad Horizontal; LPH) dar. Während in Deutschland für diese Fälle ein eigenes Wohnungsgrundbuch eingerichtet wurde (ebenso wie es ein Erbbau-Grundbuch gibt), wird in Spanien keine Unterscheidung getroffen und auch die durch eine Teilungserklärung vollzogene Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungseigentum wird, wie alle anderen Immobilien auch, im Grundbuch eingetragen.

Die gesetzlichen Vorschriften zur Neubauerklärung waren in der Vergangenheit allerdings eher spärlich gesät; lediglich im Hypothekengesetz (Ley Hipotecaria, im folgenden: L.H.) beziehungsweise der Durchführungsverordnung (Reglamento Hipotecario; im folgenden R.H.), fand sie eine eher beiläufige Erwähnung. Sowohl Art. 208 LH wie auch die Parallelvorschrift des Art. 308 RH verstanden sich als geradezu unverbindliches Angebot an den Eigentümer, auch Aufbauten eintragen zu lassen. Voraussetzungen waren kaum zu erfüllen: Neben den beschreibenden eigenen Angaben des Eigentümers zu dem Gebäude, insbesondere zu Größe, Anzahl der Stockwerke, überbaute Fläche und mögliche Nebenanlagen, wie beispielsweise Tennisplatz oder Swimmingpool wurde zusätzlich nur die Bestätigung des Bauunternehmers gefordert, dass alle Baukosten bezahlt waren, bzw. die Erklärung des Bauamtes (arquitecto municipal), dass der Bau begonnen oder fertiggestellt war.

Die früher geringe Beachtung der Neu­bauerklärung mag daran liegen, dass auch im spanischen (wie auch im deutschen) Recht der Grundsatz gilt, dass der Eigentümer des Grundstücks auch gleichzeitig Eigentümer der mit ihm fest verbundenen Aufbauten ist (Art. 358 ff. C.C.) und damit immer gewährleistet ist, dass, unabhängig vom Gegenstand des notariellen Kaufvertrages, beim Verkauf auch das Eigentum an den Aufbauten mit übergeht.

Nun könnte man davon ausgehen, dass die offensichtliche Freiwilligkeit der Eintragung in Verbindung mit deren rechtlichen Bedeutungslosigkeit und angesichts der damit verbundenen Kosten und Steuern dazu führen würde, dass Eigentümer auf eine solche Eintragung verzichten. Diese Option gibt es aber nicht mehr. In den vergangenen Jahren wurden andere nicht juristische, sondern vielmehr administrative und bürokratische Erfordernisse aufgebaut, die die Eintragung einer Neubauerklärung absolut zwingend machen. Ohne Neubauerklärung kann man weder einen Anschluss an die öffentliche Versorgung (Strom, Gas. Wasser) beantragen noch darf man vermieten.

Erste Ansätze des Gesetzgebers zur Aufwertung der Neubauerklärung erfolgten im Jahre 1992 im Rahmen der Neufassung des Bau- und Bodengesetzes (Ley sobre el régimen del suelo y la ordenación urbana; im Folgenden: L.S.) Notare durften nunmehr Neubauerklärungen nur dann protokollieren, sofern die Baugenehmigung sowie eine Bescheinigung des Bauamtes vorgelegt wurde, aus der sich die Abnahme des Baus ergab (Baufertigstellungsbescheinigung; certificado final de obra). Mit der gleichen Vorschrift wurde die Möglichkeit eröffnet, eine „Neubauerklärung im Bau“ (obra nueva en construcción) zur Eintragung im Grundbuch zu bringen.

Die Vorschriften des L.S. wurden im Jahre 1997 durch das Königliche Dekret (Real Decreto) R.D. 1.093/97 weiter ergänzt. Hier werden erstmals die Ziele neu justiert. Die relativ einfachen rein zivilrechtlichen Feststellungen (wem gehört was?) treten in den Hintergrund und werden verdrängt durch die Erfüllung verwaltungsrechtlicher, insbesondere baurechtlicher Verpflichtungen. Folge: das LS wurde immer wieder geändert, so 2008, 2011 und 2013. Dabei wurde die Gesetzesvorschrift zur Neubauerklärung (Art 20) durch die 12. Schlussbestimmung des Gesetzes 8/2013 vom 26. Juni de rehabilitación, regeneración, y renovación urbanas neu gefasst. Aktuell gilt das RDL 7/2015 de 30 de octubre por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana.

Neben diesen zentralstaatlichen Regelungen gibt es darüberhinaus eine umfassende und kaum überschaubare Regelung der einzelnen spanischen Regionen (Comunidades Autónomas; CCAA), also auch auf den Balearen. Hier gilt das Ley 12/2017 de 29 de diciembre de Urbanismo de las Illes Balears.

Nun ist es nicht mehr der Eigentümer, der von sich aus freiwillig Erklärungen abgibt, sondern es heißt klar und deutlich "im Rahmen der Protokollierung einer Neubauerklärung werden die Notare zusätzlich folgendes einfordern..."., (also von "freiwillig" und "können" kann keine Rede mehr sein):

• Nachweis der Erfüllung aller baurechtlichen Verpflichtungen, die im Hinblick auf die Übergabe des Gebäudes an deren Nutzer gesetzlich vorgeschrieben sind;
• Vorlage aller verwaltungsrechtlichen Genehmigungen im Hinblick auf die geplante Nutzung der Immobilie, einschließlich des Energiezertifikats.

Natürlich bleibt es dabei, dass Anzahl der Geschosse, die überbaute Fläche der Parzelle, die Nutzfläche bzw. gegebenenfalls Einzelheiten zu der Teilungserklärung enthalten sein müssen.

Die Baugenehmigung sowie eine Bestätigung eines Sachverständigen (técnico), dass das Gebäude gemäß der Baugenehmigung errichtet wurde, muss vorgelegt werden. Als „técnico“ gilt der Bauplanungsarchitekt, der Bauleitungsarchitekt (oder Ingenieur), ein anderes Mitglied einer Architekten- oder Ingenieurskammer oder der Architekt des Bauamtes (técnico municipal). Die genannten Dokumente müssen im Original vorgelegt werden, wobei diese in Form von beglaubigten Kopien der Ausfertigung der Neubauerklärung beigeheftet werden.

Einen Sonderfall stellt die schon oben erwähnte „Neubauerklärung im Bau“ (obra nueva en construcción) dar. In diesem Fall reicht nämlich aus, dass der “tecnico" statt der Fertigstellung lediglich bescheinigt, daß Baugenehmigung und seine Planungsunterlagen deckungsgleich sind. Theoretisch kann also eine Neubauerklärung im Bau bereits unmittelbar nach Erteilung der Baugenehmigung und sogar vor Beginn der Bauarbeiten abgegeben und im Grundbuch eingetragen werden. Für diese Form der Neubauerklärung gilt jedoch, dass später die Fertigstellung des Baus (nach Vorlage der entsprechenden Nachweise) durch einen entsprechenden Randvermerk (nota marginal) im Grundbuch festgehalten werden muss.

In der Praxis wird insbesondere bei der Errichtung von Wohnanlagen auf der Grundlage des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes (Ley sobre Propiedad Horizontal) von der hier erwähnten „Neubauerklärung im Bau“ Gebrauch gemacht. Immerhin wird der Eigentümer/Bauunternehmer dadurch in die Lage versetzt, bereits in der Bauphase neben der Neubauerklärung auch die Teilungserklärung (división horizontal) zu protokollieren und im Grundbuch einzutragen, was ihm ermöglicht, vom Plan weg Einzelwohnungen zu verkaufen, obwohl gerade erst die Fundamente gelegt sind. In diesen Fällen ist es für einen Kaufinteressenten (neben der sonstigen Garantien) wichtig, (auch) darauf zu achten, dass die Fertigstellung der Bauarbeiten auch später im Grundbuch vollzogen wird. Es ist leider keine Seltenheit, wenn erst bei späteren Verkaufstransaktionen festgestellt wird, dass die zu verkaufende Immobilie im Grundbuch immer noch als “im Bau” (en construcción) vermerkt ist, weil sich niemand um die Bescheinigung der Baufertigstellung gekümmert hat.

Insgesamt wurden also im Laufe der Zeit die Anforderungen an die Protokollierung einer Neubauerklärung ständig ausgeweitet. Entsprechend rankt sich inzwischen ein ganzes Netz von administrativen Genehmigungen um die Nutzungsberechtigung einer Immobilie und deren Anschluss an das öffentliche Strom- und Wassernetz, so dass es quasi ausgeschlossen ist, eine Immobilie ohne die Eintragung der Neubauerklärung zu nutzen (von extremen Ausnahmen im ländlichen Bereich einmal abgesehen).

Entsprechend ist der Begriff der Neubau- Erklärung in der Praxis kaum noch mehr zutreffend. Es handelt sich keineswegs mehr um eine einfache “Erklärung” eines Eigentümers, sondern vielmehr um den Nachweis der Erfüllung einer Vielzahl von völlig unterschiedlichen Bedingungen.

Aus heutiger Sicht sind für den Bereich der Balearen folgende Dokumente zur Protokollierung einer Neubauerklärung vorzulegen:

• Baugenehmigung (licencia de obra)
• Bescheinigung des Architekten mit Unterschriftsbeglaubigung, dass sich das Gebäude im Bau befindet, bzw. dass der Bau fertig gestellt ist (certificado final de obra del arquitecto)
• GPS Daten (datos georeferenciados) der Immobilie
• Bescheinigung der Gemeinde über die Bau-Fertigstellung (certificado final de obra del Ayuntamiento)
• Bewohnbarkeits- Bescheinigung (cédula de habitabilidad)
• Gebäudebuch (libro de edificio)
• Zehn Jahres Versicherung (seguro decenal)
• Energiebescheinigung (certificado energético)

Auch wenn sie nicht Teil der Neubauerklärung sind, sind in diesem Zusammenhang die sogenannten “boletines” zu erwähnen. Dabei handelt es sich um technische Abnahmebescheinigungen von entsprechend qualifizierten Handwerkern, die (beispielsweise) Voraussetzung für den Strom- und Gasanschluss an die öffentlichen Versorger sind und bescheinigen, dass die entsprechenden Anlagen innerhalb der Immobilie gebrauchstauglich sind.

Wie kaum anders zu erwarten ist die Protokollierung einer Neubauerklärung steuerpflichtig. Für den Bereich der Balearen sind 1,2 % Steuern AJD (Actos jurídicos Documentados) zu bezahlen (Ley 15/2012, 27 diciembre, de presupuestos generales de la comunidad autónoma de las Illes Balears para el año 2013; 3. Schlussbestimmung).