Rechtsanwälte in Mallorca

Beiträge

Neues zur Ferienvermietung auf Mallorca 2022

Allgemeines
22 April 2022

Die Ferienvermietung auf Mallorca hat in den letzten Jahren einen erheblichen Aufschwung genommen.

Die Gründe sind schnell aufgezählt: Es gab eine steigende Nachfrage, denn gerade Familien mit Kindern bevorzugen vermehrt eine Ferienwohnung statt Hotel, und auf der anderen Seite wuchs das Angebot, weil Immobilienerwerber mit diesen zusätzlichen Einnahmen planten, um die laufenden Kosten wenigstens teilweise zu decken.

Genehmigungen wurden früher locker gehandhabt, erst erstmals mit dem Tourismusgesetz (Ley 8/2012 von 2012) fand eine strenge Regulierung statt. Wer also nach 2012 einen erstmaligen Neuantrag auf Ferienvermietung stellen wollte, musste ein nicht ganz unkompliziertes bürokratisches Verfahren über sich ergehen lassen und zudem auch noch die von ihm angebotenen Betten bei der Tourismusbörse einkaufen. Aber immerhin: Wer eine Lizenz zu Ferienvermietung ergattert hatte, dem stand damit im Falle eines Verkaufs der Immobilie ein werterhöhendes Element zur Verfügung, da diese auf den Käufer überging. Um dieses Thema hier nicht allzu breitzutreten, verweise ich auf mein Video „Ferienvermietung in Mallorca“ in meinem YouTube Kanal.

Auf dieser schon durchaus erschwerten gesetzlichen Grundlage ist die Balearische Regierung am 11. Februar 2022 erneut in dieses Thema hineingegrätscht und man möge mir diese fußballerische Analogie verzeihen, aber da ist schon was dran.

Na klar, jeder wusste, ein neues Tourismusgesetz war schon lange in der parlamentarischen Diskussion, aber damit, dass die Regierung mit diesem Thema so schnell und entschlossen voranpreschen würde, damit hat wirklich niemand, auch keiner der Experten gerechnet.

Am 11. Februar erließ die Landesregierung ein Gesetzesdekret (decreto-ley), das noch am gleichen Tag in Kraft trat (Decreto-ley 3/2022, de 11 de febrero, de medidas urgentes para la sostenibilidad y la circularidad del turismo de las Illes Balears).

Da rieb man sich schon verwundert die Augen, denn wie soll so etwas gehen? Zuständig für Gesetze ist doch die Legislative und damit das Parlament und wie können gesetzliche Regeln in Kraft treten, ohne dass das Parlament zugestimmt hat?

An der Stelle gilt aber das berühmte: ja aber! Ein Gesetzesdekret (decreto- ley) ist eben kein klassisches Gesetz, sondern eine vorläufige Anordnung der Regierung (deshalb der Wortbestandteil „Dekret“), die nur dann zulässig ist, wenn Eile geboten ist. Und so spricht dieses Gesetzesdekret auch von „medidas urgentes“, also Eilmaßnahmen. Nun hätte man lässig abwinken können, wenn es hier nicht um tiefgreifende und einschneidende Neuregelungen gegangen wäre, denn wesentlicher Inhalt dieses Gesetzesdekretes ist es, dass die Neubeantragung von Ferienvermietungen für vier Jahre ausgesetzt wird. In dieser Zeit soll geprüft werden, wie viele

touristische Übernachtungsplätze angeboten werden können, um eine Überlastung der Insel zu vermeiden, wobei schon jetzt klar ist, dass die „Überprüfung“ das eindeutige Ziel hat, diese zu reduzieren.

Die Folgen sind, man kann es schon sagen, dramatisch. In der ersten Zusatzbestimmung des genannten Gesetzesdekretes vom Februar 2022 heißt es wörtlich:

„Es wird vorläufig für die Insel Mallorca, Ibiza und Formentera die Möglichkeit aufgehoben, touristische Plätze von der zuständigen Behörde zu erwerben“, aber der Text geht danach noch weiter, „Diese Aufhebung gilt ebenso für den Austausch von Plätzen zwischen Privatpersonen.“ Ich habe das in diesem Kontext eigentlich unpassende und schwer zu greifendem Wort „Austausch“ (intercambio) hier wörtlich übersetzt und man durfte Zweifel darüber haben, was wohl damit gemeint ist.

Diese Zweifel wurden aber bald beseitigt, denn gemeint ist nichts anderes, als dass nicht nur die Neubeantragung einer Ferienvermietung für die kommenden Jahre ausgeschlossen ist, was ja schon gravierend genug ist, sondern darüber hinaus, dass bei einem Verkauf eines Hauses mit Ferienvermietung, anders als bisher, der neue Eigentümer diese Rechte nicht übernehmen kann.

Das Ganze hat natürlich eine innere Logik, wenn man die Absicht kennt: Die touristischen Plätze der Ferienvermietung sollen reduziert werden und dann gibt es mit jedem Verkauf eines Hauses eine weniger. Nimmt man dazu, dass der eine oder andere Eigentümer seine Ferienvermietung aufgibt, so besteht das berechtigte Kalkül, dass in einigen Jahren ganz automatisch eine Reihe von Vermietungsplätzen in der Ferienvermietung ganz einfach verschwunden sein werden.

Was ist die Konsequenz? Aus heutiger Sicht ist a) die Neubeantragung einer Ferienvermietung vom Tisch und b) Häuser mit bestehender Ferienvermietung haben ihre besondere zusätzliche Attraktivität bei einem Verkauf verloren. Damit fällt in Zukunft eine Käuferschicht für einen Immobilienerwerb auf Mallorca komplett weg, nämlich diejenigen, die einen Teil der erheblichen Kosten durch Ferienvermietung wieder reinholen wollten. Das alles gilt erst mal für 4 Jahre.

Erfreulich ist das alles nicht und leider ein Beispiel dafür, wie man Bürger (zudem negativ!) überrascht und verunsichert, wo ist doch die Aufgabe des Gesetzgebers sein sollte, Vorhersehbarkeit und Planungssicherheit zu gewährleisten.

Wir senden Ihnen gerne unsere aktuellen Beiträge.

subir