Verlässlichkeit von Grundbucheintragungen (Eintragung von Aufbauten ohne Baugenehmigung)

Eine geradezu selbstverständliche Standardfrage im Zuge eines Immobilienerwerbs in Spanien ist sicherlich diejenige, wie es sich mit der Legalität der Aufbauten verhält. Ist denn alles ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen? Jeder Kaufinteressent ist beruhigt, wenn er weiß, dass die reale Bebauung vollständig im Grundbuch eingetragen ist. Auch der Berater wird ihn beruhigen. In Spanien wie in Deutschland gilt der gute Glaube an das Grundbuch, die „fe pública registral“. Man sollte sich also eigentlich auf die Legalität der dortigen Eintragungen verlassen können.

Dabei ist mit „Legalität“ vor allem das Vorhandensein einer ordnungsgemäßen Baugenehmigung gemeint und die nachfolgende Eintragung der Aufbauten im Grundbuch im Wege der sogenannten Neubauerklärung (declaración de obra nueva), s. hierzu mein Video „Die Neubauerklärung“ auf meinem YouTube Kanal.

Leider kann man das aus heutiger Sicht nicht mehr ohne weiteres bestätigen, denn es gibt durchaus Sachverhalte, bei denen Aufbauten im Grundbuch eingetragen werden, ohne dass eine Legalität gegeben ist. Das klingt sicher etwas widersprüchlich und das muss man erklären.

Das spanische Recht bietet nämlich die Möglichkeit, mit einer Neubauerklärung auch diejenigen Aufbauten in das Grundbuch eintragen zu lassen, für die lediglich ein Bestandsschutz besteht (daher eben keine Legalität), dies auf der Grundlage einer simplen Bescheinigung eines Architekten, der diese Bauteile beschreibt und deren Alter (mehr als 8 Jahre) mit Fotos belegt, eine Baugenehmigung gibt es in diesen Fällen also nicht. Da aber auch eine solche Neubauerklärung im Grundbuch eingetragen wird, lässt sich auf den ersten Blick nicht erkennen, wann und unter welchen Voraussetzungen diese zustande gekommen ist.

Damit ist für einen Käufer und dessen Berater eine einfache Analyse des Grundbuchauszuges nicht ausreichend. Es ist darüber hinaus zwingend erforderlich, alle Eintragungen im Grundbuch, was Aufbauten angeht, zu überprüfen und festzustellen, auf welcher Grundlage diese erfolgt sind. Dazu muss der Verkäufer seine Neubauerklärung(en) vorlegen, mit der die Eintragung(en) im Grundbuch bewirkt wurde(n). Aus diesem Dokument wird sich nämlich erkennen lassen, ob die Eintragung aufgrund einer Bescheinigung eines Architekten (entsprechend nur auf der Grundlage eines Bestandsschutzes) oder aber auf der Grundlage einer regulären Baugenehmigung erfolgt ist.

Hierzu eine wichtige Anmerkung: Man hört gelegentlich, durch einen Bestandschutz würde die Immobilie quasi „legalisiert“, das ist aber völliger Unsinn, denn sie bleibt natürlich illegal. Die Konsequenzen sind schwerwiegend: Will der Käufer später irgendwann einmal eine Baugenehmigung beantragen, wird die Gemeinde von ihm verlangen, dass er erst einmal eine volle Legalität herstellt. Denn: Nur eine (auch nachträgliche) Baugenehmigung und spätere Abnahme der Gemeinde schafft Legalität.

Ist diese nicht gegeben, ist der Verkäufer rechtlich verpflichtet, mögliche Erwerber darauf hinzuweisen, dass entgegen der Eintragung im Grundbuch bestimmte Bauteile eben nicht legal sind, sondern „nur“ durch einen Bestandsschutz gedeckt sind.

Wer sich auf die Ehrlichkeit und Aufrichtigkeit seines Verkäufers nicht verlassen will (dazu rate ich immer), nimmt die Sache selbst in die Hand.