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Besonderheiten beim Kauf einer Eigentumswohnung

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15 January 2021

Über den Immobilienerwerb auf Mallorca habe ich in allgemeiner Form schon des Öfteren berichtet, heute möchte ich aber einen Sonderfall etwas näher beleuchten, nämlich den Erwerb einer Eigentumswohnung. Hier gibt es doch einige Besonderheiten, die unbedingt zu beachten sind.

Ich will hier nicht die allgemeine Checkliste wiederholen, die im Rahmen eines Erwerbs zu prüfen ist, und die natürlich auch bei einer Eigentumswohnung gilt, verweisen will ich hier nur auf die selbstverständliche Prüfung des Grundbuchauszuges, der Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula) und des Energiezertifikates, um nur einige zu nennen.

Aber bei dem Erwerb einer Eigentumswohnung ist einiges mehr zu beachten.

Vorab der Hinweis, auch in Spanien gibt es ein Wohnungseigentumsgesetzes (Ley sobre Propiedad Horizontal; LPH) Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, das insoweit zur Anwendung kommt.

Teilungserklärung (división horizontal)

Die erste wichtige Analyse, die man (nur) bei einer Eigentumswohnung vornehmen muss, ist die Abgrenzung von Privateigentum (im deutschen Recht „Sondereigentum“) und Gemeinschaftseigentum, also die Klärung der Frage: Was ist mein Privateigentum und wo bestehen (Mit-) Nutzungsrechte meiner Miteigentümer? Die Antwort darauf ergibt sich aus einer notariellen Urkunde, die unbedingt im Rahmen eines geplanten Erwerbs zu prüfen ist, nämlich der Teilungserklärung (división horizontal). Aus diesem Dokument lassen sich im Übrigen ggf. auch noch weitere interessante Informationen entnehmen, z.B. die Miteigentumsquote oder ob sich evtl. der Bauträger Sonderrechte vorbehalten hat, die er noch nicht ausgeübt hat wie beispielsweise die Aufstockung des Gebäudes oder die Errichtung zusätzlicher Einheiten.

Es gibt in Spanien, anders als in Deutschland kein eigenes Wohnungsgrundbuch, sondern die einzelnen Wohneinheiten werden nach deren Aufteilung in der división horizontal im Grundbuch fortlaufend eingetragen auch mit ihrer Miteigentumsquote.

Abstellraum, Parkplatz?

Es muss geprüft werden, ob die Wohnung einen dazu gehörenden Abstellraum und/oder einen Parkplatz besitzt. In vielen Fällen sind diese beiden Elemente bereits im Grundbuchauszug der Wohnung (mit-)vermerkt und werden damit quasi automatisch mit verkauft, in anderen Fällen gibt es aber eigene Grundbuchblätter sowohl für den Abstellraum als auch für den Parkplatz. Entsprechend ist dringend darauf zu achten, dass diese, falls vorhanden, neben der Wohnung ausdrücklich und gesondert mitverkauft werden.

Satzung der Eigentümergemeinschaft (Estatutos)

Als Eigentümer einer Eigentumswohnung ist man zwangsläufig verpflichtend Teil der Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios). Die Rechte und Pflichten der Miteigentümer sind in einer entsprechenden Satzung (Estatutos) geregelt, die auf dem LPH basiert, verpflichtend ist das aber nicht. Die Eigentümerversammlung tagt regelmäßig mindestens einmal im Jahr.

Möglicherweise gibt es zusätzlich noch eine Hausordnung. Hier können eine Vielzahl von Regelungen über die konkrete Nutzung getroffen werden wie etwa Gestaltung der Terrassen, Farbe und Form von Markisen, Nutzung des Pools oder Tennisplatzes. Beides sollte man kennen und inhaltlich akzeptieren können, einen Verhandlungsspielraum gibt es da nicht.

Protokolle der Sitzungen der Eigentümergemeinschaft

Über die Sitzungen der Eigentümerversammlung wird ein Protokoll geführt. Man sollte unbedingt die Protokolle der letzten 4 Jahres anfordern, die zum einen einen Eindruck über die Stimmung in der Anlage vermitteln können, aber auch aussagen werden, ob alle Eigentümer das Wohngeld pünktlich bezahlen, Rücklagen existieren oder etwa größere Arbeiten z.B. an der Fassade geplant sind, für die Miteigentümer gemeinsam geradestehen müssen (sog. „derrama“).

Es versteht sich von selbst, dass man unbedingt an den Sitzungen teilnehmen bzw. ggf. einem anderen Miteigentümer eine Vollmacht erteilen sollte, was, anders als in dem sonst so formal-strengen spanischen Recht auch privatschriftlich erfolgen kann, ausnahmsweise braucht man für diese Vollmacht mal keinen Notar. Noch ein wichtiger Hinweis: Eigentümer, die Schulden bei der Gemeinschaft habe, haben zwar ein Rede- aber kein Stimmrecht (Art. 15.2 LPH).

Wohngeld (cuota de comunidad)

Aus den Protokollen ist auch das von den Eigentümern zu bezahlende Wohngeld ersichtlich, mit dem die Pflege und Erhaltung und Wartung gemeinschaftlichen Eigentums bezahlt wird, in aller Regel auch der individuelle Wasserverbrauch der einzelnen Eigentümer. Die Höhe des Wohngeldes kann durchaus sehr unterschiedlich sein, abhängig davon, ob Grünflächen zu pflegen sind, ein Pool zu warten ist oder ob Aufzüge existieren. Natürlich zahlen die Eigentümer das Wohngeld im Verhältnis zu ihrer Miteigentumsquote, die im Grundbuch angegeben ist.

Bescheinigung über Schuldenfreiheit

Beim Kauf einer Eigentumswohnung muss der Verkäufer eine Bescheinigung vorlegen, wonach der Eigentümer auf dem Laufenden mit der Bezahlung des Wohngeldes ist. Das hat seinen guten Grund: Bei Nichtzahlung haftet die Immobilie selbst und eben auch für evtl. Altschulden (3 Jahre plus das laufende Jahr). 

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