Erwerb einer Immobilie durch Minderjährige in Spanien

Es kann viele durchaus legitime Gründe geben, um einen Minderjährigen als (zumindest Mit-) Eigentümer einer Immobilie in Spanien einzusetzen. Es kann sich um eine vorweggenommene Erbschaft handeln, Schenkung, aber auch zur Vermeidung einer Vermögenssteuer, oft aber auch, weg von allen rationalen Überlegungen: Liebe und Fürsorge.

Ob das immer bis zum Ende durchdacht und sinnvoll ist und die wirkliche Tragweiter einer so irreversiblen Entscheidung bedacht wird, steht auf einem anderen Blatt, da entsteht oft der (natürlich völlig falsche) Eindruck, dass man, nicht untypisch im Verhältnis zwischen Eltern und minderjährigen Kindern, irgendwann einmal das „Geschenk“ wieder wegnehmen und es gegen etwas anders eintauschen könnte, so wie es bei dem Kinderfahrrad passiert oder den Märchenbücher, da fragt man ja auch nicht groß und geht bei einem späteren Verkauf der Immobilie ganz zwangsläufig davon aus, erneut wieder für das Kind (mit-) entscheiden zu können.

Nun ist ein aber Immobilienerwerb schon von der Sache her zeitlich auf Dauer angelegt, und aus der liebevoll-freundschaftlich-fürsorglichen Übertragung zu Kindesbeinen, ist Jahre später bei einem geplanten Verkauf leicht ein volljähriger junger Mann/Frau geworden, der/die dann lässig sagt: „ Neee, Papa, lass das mal mit dem Kauf eines anderen Hauses, gib mir einfach meinen Anteil vom Kaufpreis, meine Freundin wollte immer schon mal Ferrari fahren“.

Aber: Man muss ja nicht unbedingt auf meine Warnungen hören – und wenn es denn doch sein muss – hier einige rechtliche Ausführungen zu diesem Thema:

Minderjährige sind bekanntlich nicht geschäftsfähig und können selbst keine rechtsgültigen Verträge schließen, ein 9-jähriger kann also keinen Notarvertrag unterzeichnen, das ist logisch und nachvollziehbar. In diesem Fall braucht es die Mitwirkung eines gesetzlichen Vertreters, im Falle eines minderjährigen Kindes sind das regelmäßig seinen Eltern.

Wenn also nun ein Minderjähriger eine Immobilie (ev gemeinsam mit seiner Eltern und Geschwistern) erwerben soll, könnte man denken, dass die Minderjährigkeit kein wirkliches Problem bereiten sollte, wenn Eltern bei einem Immobilienerwerb in Vertretung für das eigene Kind handeln dürfen. Leider ist das viel zu einfach gedacht, denn die vom Gesetz den Eltern eingeräumte Vertretungsmacht gilt keineswegs allumfassend, die reicht nur insoweit, als dass der Erwerb „vorteilhaft“ für den Minderjährigen sein muss, aber wann ist er das? Entscheidend ist, ob der Minderjährige mit dem Erwerb einer Immobilie „eine rechtliche Position verliert“.

Klar, das klingt ziemlich abstrakt, daher hier nun ganz konkret ein Beispielsfall:

Der Minderjährige wird in aller Regel über kein eigenes Vermögen verfügen, sodass am Anfang eine Geldschenkung der Eltern an das Kind stehen wird, wobei natürlich der Freibetrag von 400.000 € beachtet werden muss. Bis dahin kein Problem, eine solche Schenkung an einen Minderjährigen ist natürlich eindeutig „vorteilhaft“. Diese Schenkung ist zustimmungsfrei, denn das Kind verliert überhaupt nichts.

Der nächste Schritt ist allerdings deutlich komplizierter: Durch den Kauf einer Immobilie in Spanien soll ja das Kind, sein gerade als Geschenk erhaltenes Geld als (Teil-) Kaufpreis an den Verkäufer bezahlen. Damit verliert es aber eindeutig eine Rechtsposition. Dass er in der Folge dadurch Eigentum an einer Immobilie erwirbt, ist in diesem Zusammenhang unerheblich. Das stellt also einen Nachteil dar, was zur Folge hat, dass die vom Gesetz den Eltern eingeräumte Vertretungsmacht nicht ausreicht und die Zustimmung des Familiengerichts erforderlich ist.

In diesem Fall müssen die Eltern einen Antrag bei dem Familiengericht am Wohnsitz des Kindes stellen. Das Gericht wird sodann entscheiden, ob die Übertragung des Eigentums dem Wohl und Interessen des Kindes entspricht. Zuständig ist ein Rechtspfleger, der ausschließlich dem Kindeswohl verpflichtet ist und nicht etwa dem Familieninteresse und der sorgfältig darauf achten wird, dass das Kind eben keine „Rechtsposition verliert“. Das alles kann dauern. Entschieden wird durch Beschluss, wobei die Genehmigung bzw. Ablehnung begründet werden muss.

Und wie wäre es mit der Alternative, anstatt Geld zu schenken, die Immobilie zuerst selbst zu erwerben und diese sodann dem Kind zu schenken? Klingt doch auch eigentlich nach „vorteilhaft“. Das kann sein, muss es aber nicht. Da sind laufenden Kosten zu bedienen, ev. eine Hypothek abzubezahlen und woher soll das minderjährige Kind diese Gelder nehmen, wenn das Ferienhaus in Spanien doch keine Rendite erzielt? Entscheidend ist also, ob ein Rechtsgeschäft, also hier der Immobilienkauf, in seiner Folge mit Verpflichtungen einhergeht, für die der Erwerber persönlich mit seinem Vermögen haftet.

Angesichts vieler Zweifel schon im deutschen Recht verlangen spanische Notare und Grundbuchämter bereits beim Erwerb durch Minderjährige IMMER die Genehmigung des Familiengerichtes. Liegt diese vor können die Eltern mit der Vorlage dieser Genehmigung und der Geburtsurkunden des oder der Kinder den Erwerb vollziehen.

Bei einem Verkauf sieht es ähnlich aus. Auch hier muss eine gerichtliche Genehmigung erfolgen, erschwert noch dadurch, dass das Familiengericht in keinem Fall erlauben wird, dass der auf den Minderjährigen entfallenden Kaufpreis einfach wieder den Eltern zufließt: Da gilt: geschenkt ist geschenkt!

Das spanische Recht sieht das übrigens wenig anders: So bedürfen bestimmte Rechtsgeschäfte in Spanien einer gerichtlichen Genehmigung (autorización judicial). Ob das Gericht dem Erwerb zustimmt, hängt von dem Einzelfall ab. Entscheidend dürfte allerdings sein, ob der Immobilienerwerb generell dem Interesse des Kindes entspricht.

Und so sollte man sich an dieser Stelle eine Frage stellen, die man sich in vielen anderen Lebenslagen durchaus auch mal stellen sollte, nämlich die berühmte SINNFRAGE. Was ist der Sinn der Aktion und was will man damit erreichen?