Ferienvermietung auf Mallorca

Wer ein Haus oder eine Wohnung auf Mallorca kauft, überlegt sich gelegentlich, einen Teil der Kosten durch eine zeitweilige Ferienvermietung wieder reinzuholen, eigentlich keine schlechte Idee. Dass aber gelegentlich Immobilien als „Renditeobjekt“ angeboten werden mit der Behauptung, der Erwerb einer Wohnung in Mallorca sei sogar eine Geldanlage, mit der man Gewinne erzielen könne, sehe ich allerdings durchaus kritisch. Da sind letztlich eine Menge Kosten und Steuern zu berücksichtigen (s.u.). Zudem hat man ja im Jahr 2020 gesehen, was alles passieren kann. Unbestritten ist jedoch: auf den ersten Blick jedenfalls ist eine Ferienvermietung für den Vermieter durchaus lukrativ: Da lassen sich ganz andere Preise aufrufen, als bei einer langfristigen monatlichen Vermietung.

Über viele Jahre hinweg spielte sich die Ferienvermietung, anders als bei der Hotelbranche, in einem fast rechtsfreien Raum ab, da waren kaum Vorschriften zu beachten und wer die dabei erzielten Einnahmen beim Finanzamt anmeldete wurde allseits belächelt, das kriegt doch sowieso keiner mit, oder? Steuerehrlichkeit war seinerzeit sicherlich eher die Ausnahme als die Regel.

Dieses durchaus anarchistische Umfeld hat sich allerdings seit 2012 deutlich verändert. In diesem Jahr trat das Tourismusgesetz 8/2012 vom 19. Juli in Kraft, hier ist insbesondere Art. 50 und 51 zu beachten (geändert durch Ley 6/2018, de 22 de junio), ergänzt durch das Dekret 20/2015 vom 17. April als Durchführungsverordnung.

Eine weitere einschneidende Änderung erfolgte durch das Ley 6/2017, de 31 de julio, mit dem anders als in dem Ursprungsgesetz von 2012 nun doch grundsätzlich die Möglichkeit eingeräumt wurde, unter bestimmten Voraussetzungen auch Wohnungen in Wohnanlagen zur Ferienvermietung anzubieten. Dies ist dann zulässig, wenn die Satzung der Eigentümergemeinschaft das ausdrücklich zulässt, bzw. aufgrund Mehrheitsentscheidung der Eigentümer. Das war in dem ursprünglichen Tourismusgesetz, wie ich meine mit gutem Grund, abgelehnt worden. Die Intensität und auch die Belästigung der Mitbewohner durch eine Ferienvermietung ist ungleich höher als bei einer Eigennutzung.

Insgesamt wurden mit den genannten Vorschriften zahlreiche bürokratischen Einschränkungen und vorgenommen und Bedingungen eingeführt, die heute einer Neubeantragung einer Ferienvermietung nicht unerheblich im Wege stehen, aber wie so oft, mit Geld und viel Geduld kann es gelingen.

Zunächst sollte man klären, wie Ferienvermietung überhaupt definiert wird. Es handelt sich um eine Nutzungsüberlassung einer vollständig ausgestatteten Wohnung oder eines Hauses einschließlich bestimmter Dienstleistungen für einen Zeitraum von weniger als einem Monat. Für eine längere Vermietungsdauer gelten die Vorschriften zur Saison- Vermietung oder der regulären Wohnungsvermietung gem. dem spanischen Mietgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos; LAU).

Bevor man nun irgendwelche Anträge stellt, nervige Formulare ausfüllt oder viel Geld ausgibt sollte man vorab prüfen, ob die eigene Wohnung oder Haus überhaupt für eine Ferienvermietung geeignet ist:

• Ist an meinem Standort eine Ferienvermietung überhaupt zulässig? Schon das Tourismusgesetz von 2012 hatte vorgesehen, dass die Gemeinden der Balearen eigenständig entscheiden sollten, ob auf ihrem Gemeindegebiet Einschränkung oder gar Verbote der Vermietung von Ferienwohnungen greifen sollten. Hierzu hatten sie bis zum Dezember 2018 Zeit. Die endgültigen Zonen (Plan de Intervención de Ámbitos Turísticos; PIAT) wurden für Mallorca am 09. Juli 2020 vom Parlament verabschiedet. Für Ibiza ist das bis heute nicht geglückt. Es ist also in einem ersten Schritt zu überprüfen, ob die eigene Wohnung oder das Haus in einer dieser zulässigen Zonen liegt.
• Ferienvermietung ist nur erlaubt für Immobilien, die mindestens fünf Jahre lang privat genutzt worden sind, also kein Neubau eigens zum Zwecke der Ferienvermietung.
• Es dürfen keine Bauverfahren existieren.
• Eine ist eine gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) vorzulegen.
• Es muss ein Energiezertifikat erlangt werden, wobei die Kategorie F für Objekte in Mehrfamilien-Anlagen, die vor dem 21.12.2007 erbaut wurden, erreicht sein muss, bzw. die Kategorie D für Objekte die zeitlich danach gebaut worden. Für Einfamilienhäuser gilt: Mindestens Kategorie C bei Häusern, die vor 2007 gebaut wurden und Kategorie B für diejenigen, die danach gebaut wurden.
• Jede Wohnung muss einen eigenen Zähler für Strom, Gas und Wasser haben.
• Es darf sich nicht um eine Wohnung handeln, für die Subventionen gewährt wurden bzw. Mietpreisbeschränkungen gelten.
• Der Eigentümer muss eine Haftpflichtversicherung abschließen (Art. 50.16 Ley 8/2012 und Art 107 Decreto 20/2015).
• Die touristischen Gästebetten (deren Anzahl steht auf der Bewohnbarkeitsbescheinigung) müssen erworben werden bei der „Consorcio Bolsa de Alojamientos Turísticos (CBAT)”. Die Kosten belaufen sich für ein Einfamilienhaus auf 3.500 € pro Bett, bei einer Wohnung 875 € pro Bett, Ratenzahlung verteilt auf fünf Jahre ist zulässig.
• Zu der Laufzeit ist es wichtig zu wissen, dass die Genehmigung für die Vermietung von freistehenden Einfamilienhäusern zeitlich unbeschränkt erteilt wird, während in Mehrfamilienhäusern oder Wohnanlagen eine Befristung von fünf Jahren gilt. VORSICHT! Es gibt keine automatische Verlängerung.
• Man darf maximal drei Einheiten zur Ferienvermietung anbieten.
• Auch eine Vermietung des eigenen Hauptwohnsitzes ist möglich, allerdings nur für maximal 60 Tage im Jahr.

Sind diese Vorfragen positiv geklärt sollte man sich in einem nächsten Schritt darüber klar werden, was für den laufenden Betrieb zu beachten ist:

• Für alle Gäste müssen polizeiliche Meldepflichten erfüllt werden, d. h. die Namen und Daten aller Gäste müssen regelmäßig aufgenommen und weitergeleitet werden.
• Zusätzlich zu der Miete muss 21 % IVA berechnet werden. Dies ergibt sich aus Art. 20.1.23.e. LIVA). „...Die Vermietung von möblierten Wohnungen, wenn sich der Vermieter zur Erbringung irgendeiner hoteltypischen Zusatzleistung verpflichtet.“
• Es muss ein 24 Stunden am Tag erreichbar Telefon-Notdienst eingerichtet werden.
• Es müssen die Voraussetzungen des Art. 51 des Tourismusgesetzes erfüllt sein, wie

regelmäßige Reinigung der Wohnung vor und während des Aufenthalts der Gäste, Bereitstellung von Bettwäsche und Handtücher, Wartung aller Anlagen

• Es darf keine Verpflegung oder Restauration angeboten werden.

Wenn man sich mit diesen Bedingungen und Einschränkungen abgefunden hat kann nun die konkrete Arbeit der Beantragung der Genehmigung zur Ferienvermietung beginnen: Hier nun die wesentlichen Voraussetzungen:

• Wichtigstes Dokument ist die “Declaración Responsable de Inicio de Actividad de comercialización de estancias Turísticas en viviendas” (DRIAT). Der Antragsteller hat diese “Verantwortliche Erklärung über die Aufnahme der touristischen Vermietung” vorzulegen, ebenso wie die umfangreichen Anlagen, die nachstehend erläutert werden.
• NIE und Eigentumsnachweis,
• Nachweis der Erwerb der Betten bei CBAT,
• Bescheinigung der Gemeinde, dass die Wohnung innerhalb eines Bereichs mit zulässiger touristischer Vermietung liegt,
• Nachweis, dass die Wohnung der Mindestausstattung gemäß Art. 107 des Decreto 20/2015 entspricht (dort Anlage 6),
• Bei Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäusern ist nachzuweisen, dass die Gemeinschaft eine touristische Vermietung genehmigt hat,
• Bezahlung der Gebühren auf dem Formular (modelo) 046.

Dies ist zu verbinden mit dem Antrag auf Eintragung in dem „Registro Insular y el Registro General de Empresas, Actividades y Establecimientos Turísticos de las Illes Balears”, zu stellen an die Consejería de Modelo Económico, Turismo y Trabajo.

Mit der Eintragung wird eine Lizenznummer erteilt. Diese ist in der Werbung anzugeben, was naturgemäß die Überprüfung der Legalität der Vermietung sehr erleichtert. Dies kann zudem inzwischen auch mit einer App überprüft werden, sodass man auch als Gast leicht überprüfen kann, ob man es mit einer legalen Ferienwohnung zu tun hat.

Den enormen Zeit- und Geldaufwand kann man sich ersparen, wenn man gleich ein Haus mit bestehender Lizenz zur Ferienvermietung erwirbt, denn die Genehmigung ist nicht personengebunden.