Achtung Steuerprüfung!

Wer ein Haus in Mallorca erwirbt, hat natürlich auch eine gewisse Vorstellung davon, was alles schief gehen kann, Reparaturen, unzuverlässige Handwerker, Sprachprobleme und die Batterie des Autos war bei der letzten Anreise auch wieder leer. Aber selbst mit der größten Fantasie kann sich kein stolzer Neu -Eigentümer vorstellen, dass sich plötzlich das spanische Finanzamt für ihn interessiert. Die (leider irrige) Vorstellung, dass nur Steuern auf effektiv verdientes Geld zu zahlen ist, verdrängt jede konkr ete Auseinandersetzung mit derartigen Risiken. Leider alles völlig falsch und realitätsfern.

Das spanische Finanzamt denkt gar nicht daran, dem deutschen Finanzamt die Rolle als alleinigem Profiteur der Einnahmen des Steuerpflichtigen zu überlassen. Natürlich weiß der Erwerber, dass er Grunderwerbsteuer (ITP) zu zahlen hat und auch die jährliche Grundsteuer (IBI) dürfte ihm geläufig sein. Aber weitere Steuerpflichten in Spanien, sogar Einkommenssteuer? Mit diesem Missverständnis beginnt oft eine verhängnisvolle Kette von Abläufen, bei deren Früherkennung viel späteres Unheil und Kosten vermieden werden könnten.

Nun hat Spanien, vielleicht auch aus unausrottbaren Vorurteilen aus der Vergangenheit, gelegentlich noch den Ruf, dass nur die Blöden Steuern zahlen, und wohlmeinende Nachbarn und Freunde erzählen beim abendlichen Bier gern von den Tricks, wie man Steuern spart, oder, besser noch, wie man überhaupt keine Steuern zahlt. Leider hat dieser in der Tat früher übliche Volkssport jegliche Romantik verloren und die Chancen, ungeschoren davon zu kommen, werden so gering, dass ein ernsthafter Versuch kaum lohnt.

So einleuchtend war doch der Vorschlag des Verkäufers, nur einen Teil des tatsächlichen Kaufpreises notariell zu protokollieren, weil man damit die durchaus heftige Grunderwerbssteuer von 8- 10 % deutlich milder gestalten könnte. Dass der Verkäufer eigentlich (seit 2015) 20 % Steuern auf den Gewinn zahlen müsste, und damit den viel besseren deal macht, wird dabei verdrängt. Wer sich aber auf eine solche Vorgehensweise einlässt, riskiert nicht nur eine steuerliche Überprüfung durch das Finanzamt, sondern hat auch seinen eigenen „steuerlichen Einstandspreis“ fixiert. Will er also später einmal selbst verkaufen und gerät an einen steuertreuen Erwerber, und auch das soll es ja geben, wird ihm nichts anderes übrig bleiben, als genau die Steuern zu entrichten, um die sein cleverer Verkäufer herum gekommen ist. Lohnt sich das wirklich?

Die Überprüfung des in dem notariellen Kaufvertrages angegebenen K aufpreises (comprobación de valores) durch das spanische Finanzamt (Hacienda) ist in dem allgemeine Verjährungszeitraum von 4 Jahren jederzeit möglich. Folge einer Unterprotokollierung ist nicht nur die Nachzahlung der Steuer, sondern auch, dass der nicht deklarierte Betrag als Schenkung zu Gunsten des Käufers gewertet wird, auf den dann Schenkungssteuer erhoben wird, von allen Strafzuschlägen mal abgesehen. Nicht selten kommt alles raus, weil die Schwarzgeldzahlung (auf spanisch: „dinero B“, im Vergleich zum „dinero A“, dem offiziellen Kaufpreis) nachverfolgt werden kann, denn Bargeld über die Grenzen zu schaffen, traut sich niemand mehr und alle Kontenbewegungen sind heute unter dem Vorwand der Terrorismusfahndung ohnehin offen und transparent, also allein die simple Frage: „An wen ging denn dieser Scheck und für was?“ kann alles auffliegen lassen.

Steuerliche Risiken gibt es aber nicht nur beim Kauf einer Immobilie, sondern auch beim Bau. Eine wichtige Einnahmequellen der spanischen Gemeinden sind die Bausteuern (Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras; I.C.I.O.) So sind in der Gemeinde Palma de Mallorca auf die Baukosten 4 % Steuern zu zahlen. Diese Zahlung ist Voraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigung und erfolgt aufgrund der bei Stellung des Bauantrags angegebenen voraussichtlichen Baukosten. Nun ist Papier geduldig und der schamhaft deklarierte geringfügige Innenausbau stellt sich im Nachhinein (oder auch mit Vorbedacht) als eine komplette Sanierung der gesamten Immobilie dar. Das beim Antrag geschönte Budget wird dabei naturgemäß erheblich überschritten. Während man früher damit ohne weiteres durchkam, gibt es nun auch Steuerprüfungen für derartige Bauvorhaben. Das Finanzamt, diesmal die lokale Finanzbehörde der Gemeinde, fordert die Vorlage aller Baurechnungen, um festzustellen, ob die anfänglich deklarierte Baukosten eingehalten wurden.

Jede Steuerprüfung ist natürlich unangenehm und, angesichts erheblicher Zahlungsrisiken ist es nicht leicht, die richtige Strategie zu definieren. Soll man eine Nachversteuerung zurückweisen und den Erfolg in einer verwaltungsgerichtlichen Klage suchen, obwohl das Jahre dauern kann? Oder ist es vielleicht besser, zu verhandeln, einen Nachlass zu erreichen, um endlich Ruhe zu haben, denn einen Verhandlungsspielraum hat jeder Steuerprüfer, er spült ja frisches Geld in die Kasse.

Die richtige Entscheidung ergibt sich aus einer präzisen Analyse der folgenden Aspekte: Bewertung des eigenen Fehlverhaltens, Chance einer Reduzierung der Steuerschuld auf dem Verhandlungswege, z.B. Wegfall von Steuerstrafen, Bereitschaft, Zeit und Kosten zu in ein Gerichtsverfahren zu investieren. Berücksichtigen muss man dabei auch, dass das Finanzamt, unbeschadet von möglichen Einsprüchen oder Berufungen, seine (angebliche) Nachforderung sichergestellt haben will, üblicherweise durch eine Hypothek auf der Immobilie.