Die Kaution im spanischen Mietrecht

Es dürfte allgemein bekannt sein, dass es im spanischen Mietrecht einige Unterschiede zum deutschen Recht gibt. Hervorzuheben ist sicherlich der Umstand, dass die Laufzeit eines Mietvertrages, egal was im Vertrag steht, in jedem Fall mindestens 3 Jahre beträgt, es sei denn der Mieter spricht vorher eine Kündigung aus, was er nach jeweils 12 Monaten tun kann.

Aber auch bei der Kaution gibt es einige Unterschiede. Sicherlich muss man nicht erklären, welche Funktion in Deutschland eine Kaution im Rahmen eines Mietverhältnisses hat. Die Mietkaution (juristisch korrekt: „Mietsicherheit“) ist in Deutschland eine allgemein übliche Sicherheitsleistung, die der Mieter erbringen muss und die im Mietvertrag geregelt ist. Die Mietkaution darf in Deutschland höchstens 3 Monats-(Kalt) -Mieten betragen (§ 551 BGB). Weiter ist der Vermieter verpflichtet, die so erhaltenen Beträge zinsbringend zugunsten des Mieters anzulegen. Die Kaution dient der Absicherung für möglicherweise nicht bezahlte Mieten, Nebenkostennachzahlungen oder Mängel bei Rückgabe der Wohnung. Bestehen bei Beendigung des Mietverhältnisses keinerlei solche Verbindlichkeiten des Mieters, so ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution mit Zinsen zurückzuzahlen.

Auch im spanischen Mietrecht gibt es eine Kaution, die hier „fianza“ heißt. Sie ist gesetzlich geregelt in Art. 36 des Mietgesetzes (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, zuletzt geändert am 1. April 2015). Eine gesetzliche Neuregelung für den Bereich der Balearen fand vor kurzem statt durch das Gesetz 5/2018 de 19 de junio „de la vivienda de las Illes Balears“.

Anders als in Deutschland ist die Stellung einer Kaution in Spanien eine gesetzliche Verpflichtung und nicht etwa Angelegenheit der Mietvertragsparteien. Die Höhe ist bei Wohnungsmietverträgen mit einer Monatsmiete exakt definiert. Aber hier enden keineswegs die Unterschiede zum deutschen Recht. Nach dem Gesetz 5/2018 sind grundsätzlich gem. Art. 55 alle Vermieter verpflichtet, die vom Mietergezahlte Kaution bei einer öffentlichen Behörde zinsfrei zu hinterlegen (Institut Balear de l'Habitatge (IBAVI), Calle Manuel Azaña 9 bajos, 07006 Palma.) Zu diesem Zweck gibt es ein eigenes Formular (modelo F1), das im Rahmen der Hinterlegung seitens des Vermieters auszufüllen ist. Gleichzeitig hat er bei der Behörde den geschlossenen Mietvertrag vorzulegen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter mit dem Formular modelo F3 die gezahlte Kaution zurückfordern.

Während in Deutschland also die Kaution eine Angelegenheit zwischen den Mietvertragsparteien ist und auch dort vereinbart und geklärt wird, ohne dass der Staat mit Ausnahme der oben beschriebenen Maximalhöhe (drei Monatsmieten) eingreift, handelt es sich in Spanien bei der Kaution und deren Hinterlegung um einen öffentlich-rechtlichen Akt. Weiter muss man wissen, dass, anders als in Deutschland die Kaution nicht verzinst wird. Damit steht der Wohnungsbehörde IBAVI aus der Summe aller auf den Balearen gezahlten Kautionen ein imposanter Kapitalstock zur Verfügung, für den weder Zinsen gezahlt werden müssen noch realistisch eine Tilgung in Betracht gezogen werden muss, denn grundsätzlich darf man davon ausgehen, dass jede bei Beendigung des Mietverhältnisses zurückzuzahlende Kaution in Kürze wieder der Behörde von einem neuen Mieter zufließen wird.

Der Gesetzgeber hat also guten Grund in Art. 56 klarzustellen, dass die hinterlegten Kautionen interessengerecht verwendet werden, nämlich um damit, neben anderen öffentlichen Aufgaben auf dem Gebiet des Wohnungsmarktes, Sozialwohnungen zu bauen oder zu sanieren.

Gleichzeitig wird ein Register über Kautionen aus Mietverträgen für die Balearen eingeführt, in das Angaben zu den Mietverträgen eingetragen werden, ebenso wie die hinterlegten Kautionen.

Auch die Versorgungsunternehmen werden einbezogen. Sie werden nämlich gemäß Art. 60 verpflichtet, von den Mietern die Vorlage des Mietvertrages zu verlangen, bevor sie eine Umschreibung von Strom, Gas oder Wasser vollziehen.

Auch für den Fall, dass eine der Mietvertragsparteien die Eintragung des Mietvertrages im Grundbuch wünscht, ist dem Notar nachzuweisen, dass die gesetzliche Kaution ordnungsgemäß abgeführt wurde.

Man kann also jedem Mieter in Spanien nur raten, darauf zu bestehen, dass der Vermieter die ordnungsgemäße Hinterlegung der Kaution durch eine Übergabe einer Kopie des Formulars modelo F1 ordnungsgemäß nachweist.