Notwendigkeit eines Mietvertrages zwischen einer spanischen S.L und deren Gesellschaftern

Wenn eine in Spanien belegene, (meist Ferien-) Immobilie über eine spanische Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Sociedad de Responsabilidad Limitada; S.L.) gehalten wird, verzichten deren Gesellschafter (bei denen es sich überwiegend um die wahren wirtschaftliche Berechtigten handeln dürfte) in vielen Fällen auf den Abschluss eines Mietvertrages, der das Nutzungsrecht und die damit zusammenhängenden Pflichten zwischen den Nutzern (Gesellschaftern) und der Gesellschaft regelt. Oft werden die insoweit von den Gesellschaftern zur Unterhaltung der Immobilie getätigten Einzahlungen als Darlehen gebucht und dann gelegentlich zur Durchführung einer Kapitalerhöhung verwendet. Dies ist nicht sehr sachdienlich. Aus spanischer Sicht fehlen der Gesellschaft reguläre Einnahmen, was zu einer Verzerrung der Bilanz führt, zum anderen besteht aus steuerlicher Sicht in Deutschland jedenfalls für die Zeit vor 2013 das Problem der Anrechnung einer verdeckten Gewinnausschüttung zulasten der deutschen Gesellschafter. Hierzu gibt es eine sehr beachtete Entscheidung des BFH vom 12.06.2013 (I R 109- 111/10)

Nach dem Urteil des BFH ist die unentgeltliche Nutzung einer in Spanien belegenen Ferienimmobilie einer spanischen S.L. durch deren in Deutschland ansässige Gesellschafter bei diesen Gesellschaftern als verdeckte Gewinn ausschüttung zu behandeln. Insoweit, so der BFH, stehe Deutschland das Besteuerungsrecht zu.

Der BFH führt aus, dass die Gesellschafter der S.L. die verdeckte Gewinnausschüttung in der Gestalt einer verhinderten Vermögensmehrung (wegen Nichtzahlung von Mieten an die S.L.) vorgenommen haben. Diese verhinderte Vermögensmehrung bei der S.L. beruht auf dem Gewinnverzicht der S.L. auf Zahlung der marktüblichen Entgelte für die Nutzungsüberlassung der Ferienimmobilie an die Kläger. Insoweit sei die deutsche Regelungslage maßgeblich. Die deutsche Regelungslage in einem derartigen Fall des Gewinnverzichtes der Kapitalgesellschaft ist, dass dies bei der ausländischen (hier: spanischen) Kapitalgesellschaft eine verdeckte Gewinnausschüttung auslöst (§ 8 Abs. 3 Satz 2 KStG). Nach deutschem Steuerrecht führe dies auf der anderen Seite bei den Anteilseignern der S.L. zu in Deutschland steuerpflichtigen Kapitaleinkünften gemäß § 20 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 (in Verbindung mit § 2 Abs. 1 Nr. 5) EStG.

Weit er führt der BFH aus, dass für die deutsche steuerrechtliche Beurteilung allein maßgebend sei, dass der Gewinnverzicht der Anteilseigner der S.L. sich letztlich in der Gesellschafterstellung der Kläger und deren persönlichen Freizeitinteressen gründe. Die Nutzung der Ferienimmobilie habe ausschließlich private Interessen gehabt, was letztlich nach deutschem Steuerrecht zu der Beurteilung führt, dass hier eine verdeckte Gewinnausschüttung vorliegt.

Zur Höhe der verdeckten Gewinnausschüttung führt der BFH aus, diese sei mit 6 % des Kaufpreises p.a. anzusetzen, erhöht um eine Gewinnmarge von 10 %.

Sicherlich ist für die Vergangenheit keine Regelungen möglich. In jedem Fall ist dringend zu empfehlen, für die Zukunft einen Mietvertrag abzuschließen. Darüberhinaus empfehlen wir grundsätzlich eine Eintragung des Mietvertrags im Grundbuch, da nur ein im Grundbuch eingetragene Mietvertrag einen Schutz im Falle eines Verkaufs der Immobilie bietet.