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Schenken oder vererben? Die Übertragung einer Immobilie in Mallorca auf die nächste Generation

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27 Agosto 2020

Wenn es eine Hitparade der meist gestellten Fragen an einen deutschen Anwalt in Mallorca gäbe dann würde sicherlich die Frage, wie man denn möglichst steuergünstig die eigene Immobilie auf die Kinder übertragen könnte ganz oben stehen. Dabei favorisieren viele eine Schenkung, weil man lieber zu Lebzeiten mit warmer Hand gibt als mit kalter Hand nach dem Tod.

Wer aber diese Frage unter rein steuerlichen Gesichtspunkten angeht macht schon den ersten Fehler. Hier geht es doch vorrangig um eine sehr persönliche Entscheidung, so dass (erst einmal!) ganz andere Kriterien im Vordergrund stehen sollten, bevor man sich einer steuerlichen Optimierung zuwendet.

Zunächst sollte man sich nämlich fragen, welches Ziel man denn überhaupt mit einer Schenkung erreichen will. Man sollte daher vorher unter anderem die folgenden Überlegungen anstellen:

  • Der wichtigste Grundsatz: Das Geschenk (hier: Immobilie auf Mallorca) sollte auch dem Beschenkten Freude machen
  • Eine Schenkung macht nur Sinn, wenn die Beschenkten auf Dauer Eigentümer bleiben wollen, der Aufwand lohnt kaum, wenn in absehbarer Zeit ein Weiterverkauf anstehen würde.
  • Sind die Beschenkten in der Lage, die laufenden Kosten zu tragen und werden sie die Immobilie auch dauerhaft nutzen? Eine geschenkte Immobilie führt zwar einerseits zu einem Vermögenszuwachs, belastet aber andererseits gleichzeitig auf Dauer die Liquidität des Beschenkten aufgrund der Unterhaltungskosten der Immobilie, die beträchtlich sein können.
  • Eine Schenkung löst sofort Transaktionskosten aus, während diese beim Erbfall üblicherweise erst Jahre später anfallen werden.
  • Eine Schenkung ist irreversibel, man kann nicht später einmal, wenn einem zB das Verhalten des Filius nicht mehr passt, die Rückübertragung der Immobilie fordern, dieser Vermögensgegenstand ist endgültig weg. Ehepartner des Beschenkten könnten ggf. zeitlich später eine unrühmliche Rolle spielen, die vielleicht lieber in Österreich Urlaub machen und ev darauf drängen, die Immobilie in Mallorca schnell zu verkaufen.
  • Eine Schenkung an ein minderjähriges Kind, auch das wird oft erwogen, mag in einem konkreten Fall steuerlich Vorteile haben, richtig sinnvoll ist sie selten, wer einmal beim späteren Verkauf mit einem deutschen Vormundschaftsgericht diskutiert hat (s. § 1643 BGB) weiß, dass dies sehr nervig sein kann.

Kurz und gut: wenn man die Wahl hat, sollte man lieber Geld verschenken, damit macht man einem Beschenkten die größere Freude, damit kann jeder definitiv etwas anfangen, eine (Ferien-) Immobilie ist da eher eine Belastung.

Hat man aber einmal diese gedanklichen Hürden überwunden und kommt dennoch zum Ergebnis, dass eine Schenkung im konkreten Fall durchaus sinnvoll sein könnte, dann kann man sich in der Tat in einem zweiten Schritt mit dem rechtlichen und steuerlichen Umfeld beschäftigen und genau das wollen wir jetzt einmal tun und Kosten und Steuern im Vergleich Schenkung vs Vererben betrachten.

Beide Steuerarten, Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer, sind im gleichen Gesetz geregelt. Rechtsgrundlage ist das Gesetz über die Erbschafts- und Schenkungssteuer ( Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) so wie dessen Durchführungsverordnung (Real Decreto 1629/1991, de 8 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).

Neben dieser zentralstaatlichen Regelung gibt es daneben regionale Regelungen, so zB für die Balearen (Comunidad Autónoma de las Illes Balears) das Decreto Legislativo 1/2014, de 6 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears en materia de tributos cedidos por el Estado, hier Art 33, wo die für die Balearen geltenden Steuersätze niedergelegt sind.

Für Residenten gelten ausschließlich diese regionalen Tarife, für die Nicht-Residenten galten früher zwingend nur die zentralstaatlichen Steuersätze, jedoch hat der EuGH am 03.09.2014 (Az. C-127/12)mit Wirkung ab 2015 entschieden, dass sie (auch) die regionale Regelung in Anspruch nehmen können, sie haben also ein Wahlrecht.

Da die regionalen Steuersätze (wie übrigens auch bei der Vermögenssteuer) günstiger sind kann man Nicht-Residenten nur empfehlen, für die Regelung der Balearen zu optieren.

Wie in Deutschland hängt der zu zahlende Steuersatz entscheidend von dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen dem Erblasser /Schenker und dem Erben/Beschenkten ab. Um es nicht allzu kompliziert zu machen, wollen wir nachstehend nur das Verhältnis in gerader Linie zu Ehegatten, Kinder oder Eltern, betrachten, das sind in Spanien die Verwandtschaftsgruppen I und II (Abkömmlinge unter 21 Jahren, Eltern, Großeltern, Ehepartner und Lebensgefährte bei eingetragener Partnerschaft) auch das nur bezogen auf Nicht Residenten. Insoweit fällt spanische Erbschaftsteuer nur auf den in Spanien befindlichen Nachlass an.

Bemessungsgrundlage ist der “tatsächliche Wert” (valor real), also der Marktwert. Auf der Webseite des Finanzamtes wird ein tool angeboten, mit dem man dieser Wert errechnen kann. https://www.atib.es/DescargaDocs/Solicitud%20valoracion%20inm%20urb%20new%20(edit).pdf

Grundsätzlich mindern Verbindlichkeiten diese Bemessungsgrundlage. Bei Immobilien gilt das aber nur dann, wenn diese zum Erwerb (oder Umbau) der spanischen Immobilie aufgenommen wurden und ein Nachweis darüber geführt werden kann. Eine zeitlich nach dem Erwerb durchgeführte Finanzierung und damit verbundene Belastung der Immobilie dürfte also insoweit kritisch zu sehen sein, als nicht die Darlehensvaluta unmittelbar an den Verkäufer oder aber der Immobilie beispielsweise durch Sanierung oder Umbau zugeflossen wäre.

Was den anzusetzenden Steuersatz angeht so gibt es bei der Erbschaftssteuer, anders als in Deutschland keinen Freibetrag, wobei aber bei einer Erbmasse bis 700.000 € lediglich ein Prozent Steuer anfällt. Es gelten (seit 01.01.2016) die nachfolgenden Steuersätze:

Bemessungsgrundlage Steuerbetrag Überschiessender Betrag bis Steuersatz (%)
- € - € 700.000,00 € 1
700.000,00 € 7.000,00 € 300.000,00 € 8
1.000.000,00 € 31.000,00 € 1.000.000,00 € 11
2.000.000,00 € 141.000,00 € 1.000.000,00 € 15
3.000.000 € 291.000 € Darüber hinaus 20

Allerdings kann zu den genannten Steuersätzen ein Zuschlag hinzukommen, dies abhängig von dem Vorvermögen des Erben: bei einem Vorvermögen bis 400.000 € gibt es keinen Aufschlag, zwischen 400.000 € und 2 Million € beträgt der Aufschlag 0,05 %, bis 4 Millionen 0,1 % und über 4 Millionen 0,2 %.

Entscheidend ist allerdings was NICHT zu versteuern ist und zwar ist das der bei dem Erblasser zwischen Erwerb der Immobilie und dem Todesfall eingetretene Wertzuwachs, so wie dies bei einem Verkauf oder aber auch bei einer Schenkung der Fall wäre. Jeder Erbe ist also gut beraten, diesen erheblichen Vorteil zu nutzen und bei der Wertangabe der Immobilie im Rahmen der Erbschaftssteuererklärung den Wert anzusetzen, den er realistischerweise bei einem Verkauf erzielen würde; fände ein solcher Verkauf dann kurzfristig nach der Erbschaftsannahme statt, hätte der Erbe keinerlei Einkommensteuer zu bezahlen (ansonsten 19 % auf die Differenz zwischen den beiden genannten Werten). Man muss also abwägen, lieber höhere Erbschaftssteuer und niedrige Einkommensteuer beim Verkauf oder umgekehrt.

Hier noch der ergänzende Hinweis, dass in dem Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung (DBA) zwischen Deutschland und Spanien die Erbschaftssteuer nicht geregelt ist, in Deutschland aber die in Spanien bezahlte Steuer anrechenbar ist.

Schenkungsteuer

Bei einer Schenkung gibt es keinerlei Freibeträge. Der Steuersatz beträgt pauschal 7%, Steuerschuldner ist der Beschenkte.

Die Schenkung von Mobilien sollte immer in schriftlicher Form erfolgen, bei der Schenkung von Immobilien ist hingegen die notarielle Form zwingend vorgeschrieben.

Erheblicher Nachteil bei einer Schenkung ist es, dass, anders als bei der Erbschaftssteuer (und anders als in Deutschland) der Schenker den Wertzuwachs des geschenkten Gegenstandes wie bei einem Verkauf mit 19 % versteuern muss.

ZUSAMMENFASSUNG:

  1. Es gibt bei der Erbschaftssteuer einen „Fast-Freibetrag“ von 1% bis 700.000 € // aber keinen bei der Schenkungsteuer.
  2. Die Erbschaftsteuer unterliegt einem Multiplikationskoeffizient für Vorvermögen, // der Schenkungssteuersatz ist mit 7 % ein Festsatz.
  3. Bei der Erbschaftsteuer wird der Wertzuwachs nicht versteuert. Der von dem oder den Erben in der Erbschaftsannahme angegebene Wert zu Zwecken der Erbschaftsteuer stellt gleichzeitig den Anschaffungswert bei einem späteren Weiterverkauf dar// Bei einer Schenkung muss der Schenker Einkommensteuer bezahlen und zwar auf die Wertsteigerung der Immobilie seit Erwerb durch ihn bis zum Zeitpunkt der Schenkung, also wie bei einem Verkauf.
  4. Sowohl bei einer Schenkung wie auch bei der Erbschaft fällt daneben Wertzuwachssteuer (plusvalía) an.

Lassen sich hieraus pauschale Empfehlungen herleiten? Sicher nicht! Richtig ist allerdings, dass auf einen ersten Blick eine Schenkung nur selten Sinn macht. Durch den Verzicht auf eine Versteuerung des Wertzuwachses und der minimalen Versteuerung mit einem Prozent bis zu 700.000 €, die ja bei mehreren Erben mehrfach in Anspruch genommen werden kann, lohnen sich Strategien zur Vermeidung der Erbschaftssteuer nur in sehr seltenen Fällen.

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