Außerordentliche Legalisierung von Bauwerken auf den Balearen

Noch bis 2028 besteht die Möglichkeit zur Legalisierung, jedoch mit jährlich steigenden Kosten

Vor genau einem Jahr wurde auf Mallorca eine außergewöhnliche Möglichkeit geschaffen: Eigentümer von Gebäuden auf ländlichem Grund (suelo rústico) können unter bestimmten Voraussetzungen eine nachträgliche Legalisierung beantragen. Diese Regelung, die auf dem Gesetz 7/2024 und seiner siebten Zusatzbestimmung DA7ª basiert, gilt jedoch nur für einen begrenzten Zeitraum. Zwei Jahre verbleiben noch, um diese Chance zu nutzen – insbesondere vor dem Hintergrund, dass die damit verbundenen Kosten mit jedem weiteren Jahr ansteigen.

Dieses Legalisierungsverfahren richtet sich an Eigentümer, deren Gebäude ohne Baugenehmigung errichtet wurden und für die die behördlichen Maßnahmen, wie die Wiederherstellung der ursprünglichen Rechtslage, wegen Verjährung nicht mehr durchgesetzt werden können. In diesen Fällen besteht sogenannter Bestandschutz. Ziel des Verfahrens ist es, Rechtssicherheit zu schaffen und den Status dieser Bauwerke zu klären.

Voraussetzungen und Ablauf

Die Teilnahme am Verfahren setzt im Wesentlichen voraus, dass das Bauwerk auf "suelo rústico" liegt, eine ordnungsgemäße Genehmigung bisher nicht erteilt wurde, Bestandschutz eingetreten ist, keine Verfahren wegen Bauverstößen vorliegen und eine technische Dokumentation vorgelegt wird, die Aspekte wie Umweltverträglichkeit, Sicherheit und Energieeffizienz beschreibt.

Das Verfahren ist zeitlich streng geregelt. Die Dreijahresfrist beginnt mit der Veröffentlichung des Plenarbeschlusses des Consell Insular im Boletín Oficial de les Illes Balears (BOIB). Für Mallorca wurde diese Veröffentlichung am 15. Februar 2025 vorgenommen, womit die Frist bis 15. Februar 2028 läuft. Gleichzeitig ist das Verfahren mit Strafzahlungen, also sog. „wirtschaftlichen Leistungen“ ("prestaciones económicas") verbunden, die anhand er gesamten Baukosten für die Errichtung des Gebäudes („Coste de Ejecución Material“, kurz CEM) berechnet werden, und deren Höhe jährlich ansteigt:

• 1. Jahr - 10,0 % (15/02/2025 – 14/02/2026)
• 2. Jahr - 12,5 % (15/02/2026 – 14/02/2027)
• 3. Jahr - 15,0 % (15/02/2027 – 14/02/2028)

Verfassungsrechtlicher Kontext

Parallel zu diesem Verfahren wurde gegen das Gesetz Ley 7/2024 am 17. Juni 2025 eine Verfassungsbeschwerde beim spanischen Verfassungsgericht ("Tribunal Constitucional", kurz TC) eingereicht. Kritiker befürchten mögliche Verstöße gegen verfassungsrechtliche Prinzipien wie den Schutz des Territoriums, der Umwelt oder den Gleichbehandlungsgrundsatz.

Erfahrungswerte zeigen, dass derartige Verfahren 10 bis 24 Monate oder länger dauern können. Eine Entscheidung des TC erfolgt also voraussichtlich erst gegen Ende oder sogar nach Ablauf der dreijährigen Legalisierungsfrist. Positiv beschiedene Anträge bleiben in der Regel gültig, da das Tribunal normalerweise keine rückwirkende Aufhebung erwirkt. Laufende Anträge könnten theoretisch betroffen sein, je nach den Übergangsregelungen eines Urteils.

Empfehlung für Eigentümer

Vor diesem Hintergrund empfiehlt es sich für Eigentümer, frühzeitig zu handeln. Wer die Legalisierung aufschiebt, riskiert:

• das Ablaufen der Dreijahresfrist ohne Antragstellung,
• höhere wirtschaftliche Leistungen (von 10 % auf bis zu 15 %),
• sowie mögliche Unsicherheiten, falls das TC Teile der Norm aufheben lässt, bevor der Antrag gestellt wurde.

Zusammengefasst eröffnet das außerordentliche Legalisierungsverfahren eine zeitlich begrenzte Möglichkeit, die rechtliche Situation von Bauwerken auf "suelo rústico" verbindlich zu ordnen.

Angesichts der klaren Fristenstruktur, der jährlich steigenden wirtschaftlichen Leistungen sowie der anhängigen verfassungsrechtlichen Prüfung empfiehlt es sich, die individuelle Situation frühzeitig prüfen zu lassen und rechtzeitig zu entscheiden.

Wer handelt, schafft Klarheit – wer abwartet, erhöht Kosten und Unsicherheiten.