Artículos / Blog / Publicaciones
Juicios
Ist der „procurador“, der span. Gerichtsvertreter zeitgemäß
Eine Prozessführung in Spanien ist ohnehin um einiges teurer als in Deutschland und so ist denn auch die Überraschung groß, wenn in Gerichtsverfahren dann auch noch zusätzlich neben den Gebühren des Rechtsanwalts solche eines „procurador“ anfallen, zudem eines Berufszweiges, den das deutsche Recht nicht einmal kennt. Da ist es nur naheliegend, dass man für dessen Einschaltung ungern Geld bezahlen will. Grund genug also, sich mit dem procurador etwas näher zu...
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Juicios
Die Teilungsversteigerung von Immobilien
Es ist immer ein Beweis ganz besonderen Vertrauens zwischen Eheleuten oder sonstigen Lebenspartnern, wenn man gemeinsam eine Immobilie zu gleichen Teilen erwirbt, d.h. beide Partner werden sogenannte 'ideelle Eigentümer', ohne dass eine Zuweisung eines bestimmten abgegrenzten Bereiches an den einen oder anderen erfolgen würde. In gewissem Sinne gehört jeder Stein, jede Fliese und jede Glühbirne den beiden Eigentümern je zur Hälfte.
Der Charme dieser Regelung wird aber...
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Juicios
Das elektronische Zwangsversteigerungsverfahren
Durch das Gesetz 19 /2015 de 13 de Julio de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y Registro Civil , in Kraft seit dem 15. Oktober 2015 wurde das Verfahren zur elektronischen Zwangsversteigerung (auch) von Immobilien in Spanien eingeführt. Hierzu wurde bei dem amtlichen Gesetzesblatt (Agencia Estatal Boletin Oficial del Estado) ein Portal für elektronische Zwangsversteigerungen (Portal Electrónico de Subastas) e ingeführt, über das das...
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La compra de un inmueble
Versteckte Mängel beim Immobilienkauf
"Tengas pleitos y los ganes" ist Zigeunerfluch, mit dem jemandem gewünscht wird, viele Prozesse zu führen und diese auch noch zu gewinnen. Das kann durchaus ein Fluch sein, denn sicher ist nur, dass Prozesse viel Geld und Zeit kosten, es aber sehr ungewiss ist, ob nachher was dabei rauskommt.
Den Alptraum jedes Erwerbers einer Immobilie in Spanien kann man sich wie folgt vorstellen: zwei Wochen nach dem Kauf (und damit vollständiger Bezahlung des Kaufpreises) tauchen...
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Documentos esenciales de un inmueble
Der spanische Immobilien-TÜV (IEE)
Auf Mallorca müssen sich nicht nur Autos einer regelmäßigen technischen Überprüfung entsprechend dem deutschen TÜV unterziehen (hier: ITV), sondern das gleiche gilt auch für Gebäude. Die „Inspeccion Tecnica de Edificios“, (ITE) soll sicherstellen, dass sich alle Häuser in einem ordentlichen Erhaltungszustand befinden und vor allem keine statischen Probleme aufweisen. Allerdings hat sich die gesetzliche Regelung immer wieder geändert, nachstehend die Entwicklung :
Erste...
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Documentos esenciales de un inmueble
Die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad)
Bei einem Immobilienerwerb ist die sorgfältige Prüfung der Vertrags und Rechtslage das aller erste Gebot . Da gibt es lange Checklisten, die viel Selbstverständliches abhandeln, von der Baugenehmigung über die Grundbucheintragung bis zu der Zahlung der Grundsteuern.
Wenig Beachtung findet dabei ein unscheinbares postkartengroßes Stück Papier, nämlich die Bewohnbarkeits bescheinigung (cédula de habitabilidad). Oft herrscht die irrige Auffassung vor, dass es sich...
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La compra de un inmueble
Absicherung von Anzahlungen bei Immobilienkauf vom Plan
Mit dem nun so langsam beginnenden Frühling hat sich ganz allgemein auch die Stimmungslage am Immobilienmarkt gebessert. Von einer Krise kann aus heutiger Sicht nicht mehr die Rede sein, die Kaufinteressenten mehren sich und die Anzahl der Immobilientransaktionen steigt.
Nun kann man wirklich nicht sagen, dass man in diesem Bereich nahtlos an die Zeit vor der Krise anknüpfen könnte; die immerhin fast achtjährige Atempause zeigt ganz deutlich, der Geschmack der Kunden hat...
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La compra de un inmueble
Usufructo vitalicio, der lebenslangen Nießbrauch
Spanien ist in den letzten Jahren zu einem Hoch- Steuerland geworden; wer hätte schon
daran gedacht das irgendwann einmal in Spanien die Steuern höher sind als in Deutschland.
Das gilt für die Grunderwerbssteuer (bis zu 11 % statt 5,5 %), die Einkommensteuer
(Durchschnitt 52 % statt 45 %), Erbschaftssteuer, die Vermögensteuer gibt es in
Deutschland erst gar nicht, ebenso wenig wie Formulare zur Erklärung des
Auslandsvermögens (modelo 720). Kein Wunder...
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Conocimientos básicos jurídicos
Die Bedeutung des Grundbuchs in Spanien
Auch als juristischer Laie weiß man um die Bedeutung des Grundbuchs beim Immobilienkauf. Was in diesem öffentlich geführten Register drin steht, gilt für und gegen alle, dessen Inhalt ist unanfechtbar. In Deutschland wie in Spanien gilt der “öffentliche Glaube” (fe pública) an das Grundbuch. Mögen die Grundbuchprinzipien noch so ähnlich oder vergleichbar sein so gilt dies doch in keiner Weise für den Inhalt des Grundbuchs und dessen Handhabung. Die wichtigsten...
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Artículo
Praktische Probleme bei der Verwendung von deutschen Vollmachten in Spanien
Wenn Geschäfte über Staatsgrenzen hinweg getätigt werden sollen und große Distanzen zu überwinden sind, macht es oft Sinn, Reise - und Aufenthaltskosten für einen oder mehrere Beteiligte zu vermeiden, und statt dessen eine Vollmacht an eine vor Ort ansässige Person zu erteilen. Leider sind im Verhältnis Deutschland zu Spanien eine Reihe von Besonderheiten und gravierende Unterschiede zu berücksichtigen. Da es kaum was Schlimmeres (oder Peinlicheres) gibt, als wenn der...
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Artículo
Spanisches Mietrecht
Mit Inkrafttreten des Gesetzes 4/2013 'Massnahmen zur Flexibilisierung und Förderung des Mietwohnungsmarktes' ( Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas) gelten seit dem 06. Juni 2013 in Spanien verschiedene Neuerungen im Mietrecht. Wesentliche Teile des seit 1994 geltenden Mietrechtes wurden überarbeitet. Die gesetzliche Neuregelung gilt grundsätzlich nur für Mietverträge ab dem 5. Juni 2013, es sei...
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Juicios
Prozeßführung in Spanien
1. Allgemeines
Bevor man ein Gerichtsverfahren in Spanien einleitet, empfiehlt es sich zunächst schon aus Kosten- und Zeitgründen, zuvor alle Möglichkeiten auszuschöpfen, die auf der Beklagten-/Schuldnerseite die Bereitschaft erhöhen könnten, die berechtigten Forderungen zu erfüllen. Hierzu gehören natürlich Mahnschreiben, schließlich Fristsetzungen und dann die Androhung der gerichtlichen Klage. Erst wenn diese Maßnahmen erfolglos bleiben, sollte der Gang zum...
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La compra de un inmueble
Dienstbarkeiten im spanischen Grundbuch
Die Lektüre eines spanischen Grundbuchauszug ist leider eine Sache für Spezialisten. Eigentlich schade, denn nach den gesetzlichen Grundbuchprinzipien soll das Grundbuch doch eigentlich “öffentlichen Glauben” verkörpern, und es entspräche doch einer gewissen Logik, wenn ein öffentliches Register wie das Grundbuch, auch von genau dieser Öffentlichkeit verstanden werden könnte. Dies ist aber leider in keiner Weise der Fall.
Ich will heute nur einen einzigen (von...
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Conocimientos básicos jurídicos
Die „escritura“, Garantie oder Mogelpackung?
Wer nach langer Suche endlich auf Mallorca seine Traumimmobilie gefunden hat, weiß sehr genau, dass dem Termin beim Notar entscheidende Bedeutung zukommt. Hier wird er den notariellen Kaufvertrag (escritura publica de compra -venta) unterzeichnen, vor allem aber wird er den Kaufpreis (von Sondersituation einmal abgesehen) in voller Höhe an den Käufer bezahlen, sein Geld ist er also schon mal los.
Was aber steht dem gegenüber? Welche unanfechtbare Rechtsposition erwirbt...
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La compra de un inmueble
Vorsicht Vorkaufsrechte?
Ich denke, man muss kein Rechtsanwalt sein, um zu wissen, was ein Vorkaufsrecht ist: nämlich das (Vor -) Recht, einen Gegenstand (meistens eine Immobilie) erwerben zu können und zwar zu dem Preis und den Konditionen, die ein Verkäufer mit einem beliebigen Dritten vereinbart hätte. Für den Verkäufer ist dieses Einstiegsrecht eigentlich kein Problem, denn an dem vereinbarten Kaufpreis ändert sich ja nichts, nur die Person des Käufers kann er sich nicht aussuchen....
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La compra de un inmueble
Nebenkosten beim Immobilienerwerb auf Mallorca
Ich will hier wirklich nicht den Eindruck erwecken, als sei dieses Thema völlig neu oder bislang unbeachtet geblieben, im Gegenteil hierzu gibt es eine Vielzahl von Aufsätzen und Informationen. Da ich aber immer wieder danach gefragt werde, nachstehend eine kurze Zusammenfassung der im Rahmen eines Immobilienerwerbs auf Mallorca anfallenden Steuern. Ich lasse dabei die laufenden Steuern, insbesondere die jährliche Grundsteuer IBI, die Einkommensteuer der Nicht-Residenten IRNR, die...
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Bancos y financinacion
Der überschätzte Bankscheck
Wenn in Spanien Zahlungen zu leisten sind, erst Recht bei Immobilientransaktionen, werden insbesondere spanische Verkäufer immer wieder wie selbstverständlich Zahlung durch Bankscheck fordern. Scheckzahlungen sind in Spanien weit verbreitet.
Natürlich ist hier nicht die Rede von einem von einem Privatmann ausgestellten Scheck auf sein Privatkonto, sondern von einem Bankscheck, der also von der Bank selbst ausgestellt wird, und für dessen Bezahlung sie selbst gerade...
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Artículo
2007/2008: Subprime á la Española
So ungefähr Mitte 2008 war selbst dem größten Optimisten in Spanien klar, dass die Zeiten steigender Immobilienpreise vorbei waren . Offen blieb damals lediglich, ob die Krise, wie einige Optimisten glaubten, in einem Jahr überwunden sein würde, ob sie zwei Jahre dauern oder aber, wie einige Sachverständigen meinten, sogar mehr als 5 Jahre dauern könnte .
Nun beginnt eine Krise nicht damit, dass plötzlich die Preise ins Bodenlose fallen, nein, es ist vielmehr so, dass es...
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Generalidades
„Fahrerflucht“, ein typisch deutsches Delikt?
Diese “Fahrerflucht“ ist nach deutschem Recht ein eigenständiges Delikt, das in anderen Ländern unbekannt ist. Korrekt lautet die die Straftat, die in § 142 StGB geregelt ist “Unerlaubtes Entfernen vom Unfallort” und bestraft, mit einer Freiheitsstrafe von immerhin bis zu drei Jahren, jeden “Unfallbeteiligten,… der sich nach einem Unfall im Straßenverkehr vom Unfallort entfernt, …. bevor er die Feststellung seiner Person ermöglicht hat”.
Diese...
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Todo sobre la tenencia de un inmueble
Grundbuch und Kataster im spanischen Recht
1. Das Grundbuch:
In Deutschland: Das deutsche Grundbuch wird bei den Amtsgerichten geführt. Es ist in 3 Abteilungen gegliedert für die Eintragung des Eigentüme rs, Beschränkungen und schließlich Belastungen. Alle eingereichten Urkunden, die zu Eintragungen führen, werden in den Grundbuchakten aufbewahrt. Durch die Abstimmung mit den Kataster sind alle Immobilien klar nach Lage und Grösse zuzuordnen.
In Spanien: Der Inhalt des Grundbuchs genießt in...
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